Денег тратят больше, но знают, на что они идут
Обращаются к вам жители дома 17/1, кв. 19 и 20 по ул. Гурьянова (район «Печатники»). Мы поселись в этом доме и сразу столкнулись с тем, что за проживание нам надо платить значительно больше, чем предполагали. Как выяснилось, здесь создано товарищество собственников жилья, и все жители в принудительном порядке становятся его членами. А в товариществе все дороже – техническое обслуживание, вывоз мусора… Кто устанавливает эти цены? Почему всем единолично распоряжается председатель ТСЖ? И какая, кстати, у него должна быть зарплата? Ведь она тоже идет из нашего кармана. Мы хотим жить в обычном доме, а не в ТСЖ. Можем ли мы выйти из него и обслуживаться по расценкам ДЕЗа? Пользоваться льготами? Где вообще можно познакомиться с обычными расценками?
Н. ГОРОХОВА, Л. ОВСЯНИКОВА
С этим письмом редакция познакомила начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики Виталия АКИМКИНА. Вот что он рассказал нашему корреспонденту.
Дом, о котором упоминается в письме, мне знаком. В конфликтной ситуации, возникшей там, тщательно разбиралась комиссия, в которую входили работники нашего департамента и префектуры Юго-Восточного округа. В настоящее время конфликт, можно сказать, улажен. И, тем не менее, есть резон вновь вернуться к нему. Ибо изложенная в письме ситуация в чем-то типичная. А потому ее правовое решение, думаю, представляет несомненный интерес для многих читателей, которые могут оказаться в таком же положении.
Что «засунули» в тариф
ТСЖ, о котором идет речь, создано инвестором-застройщиком. Им же, инвестором, был назначен председатель товарищества. Все это делалось в строгом соответствии с гл. 6 федерального закона о ТСЖ. Но вот жалобы… Все они касались одного – слишком высоких жилищно-коммунальных расходов. За обслуживание 1 кв. м товариществом была начислена сумма порядка 30 рублей. Когда мы начали разбираться и проверили смету, то выяснилось: да, тариф неоправданно завышен. По закону такие платежи должны устанавливаться на основе «Единых правил и норм по техническому содержанию и эксплуатации жилищного фонда», а также распоряжения мэра города № 568 от 5 июня 1998 года. В соответствии с ними определяются все тарифы по техобслуживанию и эксплуатации, а также количество работников, занятых на этих работах, их трудозатраты. Если они им не соответствуют, то незаконны.
Понятно, что сами члены ТСЖ утверждают на общем собрании смету расходов и вправе сделать ее такой, чтобы, во-первых, качество обслуживания в их доме было выше, чем в муниципальных, и во-вторых, чтобы плата была приемлема для большинства его членов. Но прошу здесь обратить внимание на последнее слово: большинства! В товариществе, как и в любой демократической организации, решение большинства обязательно для остальных. Понятно, что на те 8 рублей 7 копеек, которые сейчас выделяются на обслуживание 1 кв. м, много не сделаешь. При этом население платит лишь часть из этой суммы – 25 процентов. Остальное – дотация города. Лично я называю такие расценки «аварийными»: они рассчитаны только на то, чтобы в доме не случилось какого-нибудь ЧП. Если люди хотят жить лучше, им за это надо платить.
В среднем по городу тариф на техобслуживание составляет 10–12 рублей за 1 кв. м. Но в товариществе он может быть существенно больше, доходить до 40 и больше руб. Только при этом жители должны получать в самом деле важные для них и для общей сохранности дома услуги, а также необходимые виды ремонта, которые предотвратят преждевременное старение дома. Дотации, между прочим, сохраняются и в этом случае, но из расчета минимальной из указанных ставок (8 руб. 7 коп.). На все, что сверх этой суммы, компенсация не распространятся.
Не так было в том доме, о котором говорится в письме. Председателем ТСЖ в смету были включены затраты, которые не соответствуют городским нормативам. И поэтому являлись необоснованными. Включались работы вроде ежедневного мытья подъездов, хотя это следует делать два раза в неделю. Количество сантехников и электриков вместо положенного одного на этот дом здесь было по каждой специальности – четыре. При этом зарплата их была непомерно большой. Все это приводило к тому, что затраты в расчете на один квадратный метр жилья возросли просто в геометрической прогрессии.
Кстати, недавно Госстрой РФ утвердил «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (см. стр. 8-9 – Ред.), обеспечивающие долгосрочный безаварийный режим эксплуатации дома. Если следовать им, то, по приблизительным прикидкам, сумма, рассчитанная на техобслуживание дома, должна вырасти примерно втрое. Но и в этом случае имеется в виду такая эксплуатация, которая достаточна и необходима строению. Возвращаясь к нашему примеру, можно сказать, что в доме по улице Гурьянова увеличение платежей не только не соответствовало объему выполненных работ, но там вообще не проводились основные из них, самые важные, те, от которых зависит техническое состояние здания. А платили люди немало. Можно только догадываться, куда уходили собранные деньги…
По рекомендации комиссии, на общем собрании председатель ТСЖ был снят со своего поста и избран (именно избран, а не назначен) другой. Появилось новое правление. Ставки на обслуживание были пересмотрены, причем, делали это не сам председатель или правление, а общее собрание членов ТСЖ. Именно они определили, какие услуги им нужны, и сколько они согласны за них платить. Сами назначили и зарплату председателю ТСЖ. Расходы стали ниже (порядка 18 руб. за кв. м), но, тем не менее, они все равно выше платы жильцов тех домов, которые обслуживает дирекция единого заказчика. Этим, возможно, объясняется, что некоторые жильцы по-прежнему остались недовольны.
Как попадают в ТСЖ
Теперь вернемся к письму. К сожалению, его авторы не указали, как попали в дом, но, в принципе, это мог быть один из трех случаев.
Первый – это результат сноса старого дома и переселение оттуда граждан в новое строение. В этом случае с городом заключается так называемый «договор мены». Законно ли то, что дом, в который людям надо переехать, управляется товариществом собственников жилья, где квартплаты могут быть существенно выше, чем в муниципальных домах? Да, законно. Город предлагает для переезда те площади, которые свободны, которые есть в настоящий момент у него в наличии. При этом в Жилищном кодексе РФ не оговаривается, какой это должен быть дом: управляется ли он ДЕЗом, товариществом, частной компанией. Важно лишь одно: чтоб квартиры, куда переселяют людей, были там городской собственностью. Не нравится – не переезжай. Тогда город предложит другой адрес в районе массовой застройки. И это тоже будет вполне законно.
Напомню механизм переселения. У собственников и нанимателей разные права. Нанимателю (квартира которого находится в собственности города) предлагается новая площадь на условиях найма в пределах черты Москвы и по социальным нормам жилья (18 кв. м общей площади на человека). С собственником же заключается договор мены – город меняется с ним: забирает у него его собственность и предлагает свою. Единственное условие при этом: квартиры должны быть равноценные. Права собственника не должны быть ущемлены.
Второй вариант переселения – сделка «купли-продажи», когда квартиры просто приобретаются жильцами. В каждом договоре есть пункт, в какой дом вселяются люди: в данном случае в договоре указывается, создано ли там ТСЖ или нет. И если застройщик выставляет условие: покупая квартиру, граждане обязаны вступить в товарищество, это не значит, что покупатель обязан с ним соглашаться. Может отказаться от сделки. Но уж коли согласился – пусть следует правилам, которые установлены в ТСЖ.
Это же относится к социальному найму. Наниматель вправе оплачивать свое проживание по тарифам, которые установило правительство Москвы. И получать дотации, исходя из планово-нормативных расходов на обслуживание. А если они больше? Никаких доплат от города ждать не приходится. На последнем совещании Координационного совета по жилищному самоуправлению этот вопрос, кстати, поднимался: обязан ли город подчиняться решению домовладельцев? Ведь он является собственником части дома, и к кому, как не к нему, должны обращаться за помощью жители? Но окончательного ответа на этот вопрос пока нет. Возможности бюджета ограничены.
Но бывает и так, что не все жильцы – будь они члены ТСЖ или нет – соглашаются с повышенной платой за проживание, пусть даже одобренной общим собранием. Ставка должна быть обоснованной, соответствовать утвержденным правительством Москвы «Единым правилам и нормам» – и это главное. Такое соответствие должно быть доказано квалифицированной экспертизой. Если этого нет, домовладельцы вправе оспорить плату в суде и отказаться от повышенных расценок.
Хоть в товариществе, хоть вне его…
Отвечу на частные вопросы, поставленные в письме. Может ли гражданин, живущий в доме ТСЖ, не быть его членом? Конечно. Участвовать или не участвовать в товариществе – дело добровольное. Другой вопрос: имеет ли смысл выходить из товарищества? Сделав это, человек просто навредит себе. Ведь все равно он будет обязан подчиниться тем расценкам, которые установили члены ТСЖ. Напомню статью из закона «О товариществах собственников жилья»: «Членство в товариществе не является обязательным для всех собственников, что, однако, не освобождает их от несения необходимых расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией кондоминиума». Не являясь членом товарищества, гражданин не будет принимать никакого участия в жизни дома (в том числе по определению рациональных расходов за проживание и возможному их снижению). И здесь ему не поможет никакой суд, по закону тот встанет на сторону ТСЖ.
О льготниках. В принципе, льготы в ТСЖ сохраняются, но только в пределах городских дотаций. Выше этой суммы дотировать проживание людей город просто не в состоянии.
Что же касается расценок за коммунальные услуги – воду, отопление и т.д., то узнать о них не проблема. Они висят практически на стендах во всех отделениях Сбербанка. А более подробно расскажут вам об этом в дирекциях единого заказчика.