02:13:31
22 июня 2024 г.

По договору – как по нотам!

ЖКХООО «Аква-холдинг» – старейшая, едва ли не первая частная управляющая компания в Москве. Она работает с 1995 года. Причем работает главным образом в ТСЖ. Почему упор сделан на товарищества собственников жилья? В чем специфика их обслуживания? Об этом рассказывает вице-президент компании Андрей Тетерин.

Расценки не выше городских

Начали, конечно, с обычных домов. Но уже через год появился закон о ТСЖ. Возникли первые объединения собственников. Четкого представления о них не имел никто. Ни о преимуществах, ни о трудностях, с которыми столкнутся жители и, естественно, управленцы. Вот и хотелось попробовать себя на новом поприще. Нужно ли говорить – почему? Творчество – оно ведь не только в науке или искусстве, но даже в такой, казалось бы, «скучной» отрасли, как ЖКХ.

Сейчас среди наших клиентов – 35 товариществ и один многоквартирный дом. Находятся они в основном в Юго-Восточном округе (Марьино, Выхино, Жулебино). Общая их площадь – полмиллиона кв. метров. С ними и работаем.

Никогда не жалели о выборе! В товариществах живут люди, более других заинтересованные в хорошем обслуживании, безопасности, сохранности своего дома. К тому же они меньше зависят от местных властей, сами принимают решения. Их никто не вправе что-либо заставить сделать. Но это и наша задача: совершенствовать работу и при этом как можно реже ходить на поклон к администрации. Получается тандем единомышленников. Поверьте: когда на твоих глазах обычное, ничем не примечательное жилое здание вдруг выделяется среди соседних и ухоженным внешним видом, и благоустройством территории, а главное – постепенно меняется отношение людей к благополучию всего дома, – это дорогого стоит.

Важно, что в доме есть лидер. Или группа лидеров (председатель ТСЖ, правление). Компания имеет дело не с безликой группой собственников, требования которых часто противоречивы, а с конкретными уполномоченными их представителями. Их заявки – это выражение желания всех или большинства жильцов. А значит, можно планировать свою работу, успешнее разрешать конфликты.

Преследовали ли мы какие-то материальные выгоды? Был бы не искренен, если бы ответил на этот вопрос отрицательно. Успешный бизнес – задача любой частной компании. И, тем не менее, мы не ставим во главу угла извлечение максимальной прибыли. Основная цель – хорошее обслуживание (впрочем, она же экономическая: закрепиться на рынке ЖКХ). Именно потому обслуживаем товарищества по городским расценкам. Собственно, это и составляет содержание работы «Аква-холдинга»: не нагружая излишне семейный бюджет, обеспечиваем жильцам комфортное проживание в доме.

Приструнить строителя

Как? За счет чего? Прежде всего, берем дом в управление, когда его еще нет на карте Москвы – он только строится. Правда, будущие жильцы уже приняли решение: хотим ТСЖ. Тут мы и предлагаем свои услуги. И вот – нас выбрали по конкурсу…

Прежде всего, добиваемся, чтобы нас включили в состав госкомиссии. В принципе (по положению о таких комиссиях), в них должны быть эксплуатирующие организации, но это положение зачастую игнорируется.

Качество, как известно, не главная добродетель наших строителей. Дома принимаются даже с недоделками. Мы такого не позволяем. Качественно должны быть выполнены все строительные работы, безупречно действовать инженерные системы, должны быть установлены все приборы, заложенные в проекте. Только тогда мы поставим подпись. Ведь это дом не только жильцов – наш! Так к нему и относимся.

В компании «Аква-холдинг» есть специалисты по всем видам работ, и они – наши сотрудники – вместе со строителями ревниво осматривают каждый узел, каждую деталь. К примеру, недавно мы отказались подписать акт (в доме в Марьине), когда давление и температура воды в бойлерной не соответствовали проекту. Нажимать на нас бесполезно – это усвоили и сами строители, и административные органы. Понимаем: кому же предъявят претензии зимой жители за холод в квартирах? Нам! Мы будем исправлять. С какой стати? Мы не враги себе. Примем дом только тогда, когда убедимся – все по проекту.

Не прерываем связь со строителями и в дальнейшем. Дом новый, но как поведет себя грунт? Не появятся ли просадки, а потом и трещины, которые надо будет устранять опять же нашей компании? И вот, не успел дом войти в строй, как на всех лестничных площадках появляются «маячки», которые и должны вовремя просигналить о возможных неприятностях. Если за пять лет (гарантийный срок по СНиПу) что-то случится – заставим строителей все исправить.

Краткость – сестра таланта

Дом сдан – заключаем договор с каждым собственником. У нас – своя форма договора. Весь он умещается на восьми страницах (вместо предлагаемых полусотни). В нем, замечу, нет сведений обо всем здании – зачем они жильцу? Все эти данные хранятся в нашем архиве. Кому нужно – посмотрит. Сменит дом компанию – передадим. К тому же все эти данные есть в жилищном паспорте, который мы выдали большинству собственников (в новых домах).

Что же касается самого договора, то в нем только права и обязанности управляющей компании и граждан. При этом что ни дом – то своя форма договора, учитывающая особенности данного строения, пожелания собственников. Кто-то хочет видеонаблюдение, кто-то настаивает на ЧОПе, кого-то устраивают обычные консьержи. Поэтому, кстати, предварительно вносим документ на обсуждение общего собрания собственников и по их замечаниям корректируем соглашение.

Вот, к примеру, некоторые его пункты (кроме обязательных: бесперебойная подача тепла, воды и т.д.). Мы обязуемся регулярно мыть лестницу в доме (по СНиПу первые два этажа – ежедневно, вся лестница – раз в месяц), при условии, конечно, что эта работа будет оплачена. Снег при уборке не складировать на газонах (от насыщенного химией состава летом они становятся «лысыми»), а вывозить за пределы придомовой территории. Своевременно убирать мусор и т.д. И непременно – подчеркну: это делается в обязательном порядке! – указываем, что работаем исключительно по городским расценкам. 6 руб. 10 коп. за техобслуживание – столько же люди платят и в городских домах. Коммунальные же услуги – у всех свои. Но опять-таки – по городскому тарифу.

Одно существенное добавление: город дает товариществам те же дотации, что и городским домам. Вроде бы так и должно быть – согласно Жилищному кодексу РФ. Тем не менее, получают их не все ТСЖ. Но у нас сильная юридическая служба. Именно упирая на закон, добились того, что всем товариществам выделяется бюджетная помощь. Вместе с дотациями обслуживание одного кв. метра обходится им чуть больше 17 руб., как и всем москвичам.

Средние платы в ТСЖ, которые обслуживает «Аква-холдинг», таковы (без льгот): за «однушку» 1050 руб., за «двушку» – 2100, за «трешку» – 2900. По моему мнению, этого вполне хватает для того, чтобы достаточно хорошо обслуживать жилье в Москве. И даже должно оставаться. При том, конечно, что деньги расходуются с умом (все подрядные организации, которые мы нанимаем, проходят жесточайший отбор!), контролируются и не отвлекаются ни на какие другие цели. Иными словами, все разговоры о «бедности ЖКХ», по-моему, нужно прекращать. Все зависит от того, кто и как работает.

В договоре дается полная расшифровка платежного обязательства жильцов. Основной принцип работы «Аква-холдинга» – абсолютная прозрачность. При этом – в отличие от ДЕЗа – ведем раздельный баланс: в программе заложены расходы и доходы по каждому дому. Жилищный кодекс предусматривает отчет компаний перед собственниками раз в полгода, но мы это делали еще до его выхода, причем – если есть пожелания – даже чаще: раз в квартал. А потому люди всегда знают, перерасходовал дом или сэкономил. И соответственно диктуют нам – своим подрядчикам – условия. Есть экономия – извольте потратить на какое-нибудь полезное дело. Например, поставьте дополнительный детский снаряд на дворовой площадке. Или смените почтовые ящики на более современные и удобные. Сделайте косметический ремонт в подъезде.

И еще одна деталь (которой нет в договоре): если жильцы чем-то недовольны, они звонят непосредственно президенту компании. Секретарь соединит немедленно. Никакой бюрократии!

«Будем дружить домами»

Честно признаться, ДЕЗ в чем-то можно оправдать: если где-то в микрорайоне аварийная ситуация, все средства направляются туда, при этом снимаются деньги с остальных домов. У нас другой принцип работы: просто стараемся не доводить дом до ЧП.

В «Аква-холдинге» создана инженерная служба, которая разбита на три участка, за каждым закреплена группа домов, и специалисты проводят на них регулярную профилактическую работу. Делается это квалифицированно: ведь в компании, как правило, работают знатоки своего дела, прошедшие многолетнюю школу в коммунальном хозяйстве. При этом начальник участка ежедневно (!) обходит каждое товарищество. Бывает в техническом подвале, на чердаке, этажах. А если – не дай Бог! – все же случается авария и не хватает средств у одного дома, естественно, их заимствуют у других (с согласия правления данного ТСЖ), но с обязательным условием: деньги вернуть! По сути, одно товарищество приходит на выручку другому. Как это говорится? – «Будем дружить домами». У нас – зримый пример.

До идиллии, конечно, далеко. Бывает, что денег не хватает на обычное обслуживание. Причина известна: неплательщики. Они есть в каждом доме, в том числе и в ТСЖ. По идее мы как частная компания должны срезать количество услуг: сколько заплатили, столько и получите. Нет, работаем по другому принципу: обслуживаем так, как записано в договоре. Услуги предоставляем в оговоренных объемах и на столь же высоком уровне, как обещали. Только потом с должников взыскиваем деньги. Методы известны – в том числе через суд. Есть договор – извольте выполнять.

Бывает по-другому: работа не укладывается в смету, стоит дороже. Либо в ходе ее жильцы решились на более дорогие материалы и отделку. Не отказываемся, не говорим: сделаем на ту сумму, которую заплатили. Поступаем так, как хотят собственники. Но перерасход за счет компании, понятно, возмездный. В долг. Только люди возвращают деньги не сразу, а по частям. В рассрочку. Всех устраивает: не накладно жителям, вместе с тем они получают то, что задумали. А наша компания, как говорится, держит марку.

Чтобы не было потопа

Обслуживание стараемся сделать максимально комфортным. Взять квартирные счетчики воды – их показания не нужно снимать каждому жильцу, за него это сделает электроника. В едином центре – мониторы, где указан расход влаги по каждой квартире. А если вдруг появляется сигнал значительного сброса воды? Заливает! А жильца данной квартиры нет дома… Немедленно отключат стояк, а потом – хоть из-под земли – разыскиваем хозяина «нехорошей» квартиры и устраняем прорыв. Нижний сосед, случается, и не догадывается об аварии.

Клумбы, цветники, детские и спортивные площадки – этим сейчас никого не удивишь. Но у нас спортплощадка рассчитана на разные возрастные группы – на каждом участке свои снаряды. Горки и песочницы – для самых маленьких, турник, фонтан, шведская стенка – для детей постарше, баскетбольная площадка – для взрослых. А дома? Здесь тоже можно пофантазировать – благо, лестничные клетки просторные. Где-то – кресла и столик для деловых встреч, цветы. Где-то – детский уголок.

На лестницах всегда чисто, стены – что снаружи, что внутри – нередко расписаны художниками. В результате восемь из 35 домов, которые обслуживает наша компания, заняли в городских соревнованиях призовые места по номинациям «Улучшаем свое жилье», «Инициатива жителей», «Мой двор, мой подъезд» и другим. А это значит, что почти каждый четвертый дом, который обслуживает «Аква-холдинг», признан одним из лучших в Москве.

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация