Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 12 июля 2007 г. 10:23
Публикация в газете: №28 (651) от 12 июля 2007 г.

По договору – как по нотам!

По договору – как по нотам!

ООО «Аква-холдинг» – старейшая, едва ли не первая частная управляющая компания в Москве. Она работает с 1995 года. Причем работает главным образом в ТСЖ. Почему упор сделан на товарищества собственников жилья? В чем специфика их обслуживания? Об этом рассказывает вице-президент компании Андрей Тетерин.

Расценки не выше городских

Начали, конечно, с обычных домов. Но уже через год появился закон о ТСЖ. Возникли первые объединения собственников. Четкого представления о них не имел никто. Ни о преимуществах, ни о трудностях, с которыми столкнутся жители и, естественно, управленцы. Вот и хотелось попробовать себя на новом поприще. Нужно ли говорить – почему? Творчество – оно ведь не только в науке или искусстве, но даже в такой, казалось бы, «скучной» отрасли, как ЖКХ.

Сейчас среди наших клиентов – 35 товариществ и один многоквартирный дом. Находятся они в основном в Юго-Восточном округе (Марьино, Выхино, Жулебино). Общая их площадь – полмиллиона кв. метров. С ними и работаем.

Никогда не жалели о выборе! В товариществах живут люди, более других заинтересованные в хорошем обслуживании, безопасности, сохранности своего дома. К тому же они меньше зависят от местных властей, сами принимают решения. Их никто не вправе что-либо заставить сделать. Но это и наша задача: совершенствовать работу и при этом как можно реже ходить на поклон к администрации. Получается тандем единомышленников. Поверьте: когда на твоих глазах обычное, ничем не примечательное жилое здание вдруг выделяется среди соседних и ухоженным внешним видом, и благоустройством территории, а главное – постепенно меняется отношение людей к благополучию всего дома, – это дорогого стоит.

Важно, что в доме есть лидер. Или группа лидеров (председатель ТСЖ, правление). Компания имеет дело не с безликой группой собственников, требования которых часто противоречивы, а с конкретными уполномоченными их представителями. Их заявки – это выражение желания всех или большинства жильцов. А значит, можно планировать свою работу, успешнее разрешать конфликты.

Преследовали ли мы какие-то материальные выгоды? Был бы не искренен, если бы ответил на этот вопрос отрицательно. Успешный бизнес – задача любой частной компании. И, тем не менее, мы не ставим во главу угла извлечение максимальной прибыли. Основная цель – хорошее обслуживание (впрочем, она же экономическая: закрепиться на рынке ЖКХ). Именно потому обслуживаем товарищества по городским расценкам. Собственно, это и составляет содержание работы «Аква-холдинга»: не нагружая излишне семейный бюджет, обеспечиваем жильцам комфортное проживание в доме.

Приструнить строителя

Как? За счет чего? Прежде всего, берем дом в управление, когда его еще нет на карте Москвы – он только строится. Правда, будущие жильцы уже приняли решение: хотим ТСЖ. Тут мы и предлагаем свои услуги. И вот – нас выбрали по конкурсу...

Прежде всего, добиваемся, чтобы нас включили в состав госкомиссии. В принципе (по положению о таких комиссиях), в них должны быть эксплуатирующие организации, но это положение зачастую игнорируется.

Качество, как известно, не главная добродетель наших строителей. Дома принимаются даже с недоделками. Мы такого не позволяем. Качественно должны быть выполнены все строительные работы, безупречно действовать инженерные системы, должны быть установлены все приборы, заложенные в проекте. Только тогда мы поставим подпись. Ведь это дом не только жильцов – наш! Так к нему и относимся.

В компании «Аква-холдинг» есть специалисты по всем видам работ, и они – наши сотрудники – вместе со строителями ревниво осматривают каждый узел, каждую деталь. К примеру, недавно мы отказались подписать акт (в доме в Марьине), когда давление и температура воды в бойлерной не соответствовали проекту. Нажимать на нас бесполезно – это усвоили и сами строители, и административные органы. Понимаем: кому же предъявят претензии зимой жители за холод в квартирах? Нам! Мы будем исправлять. С какой стати? Мы не враги себе. Примем дом только тогда, когда убедимся – все по проекту.

Не прерываем связь со строителями и в дальнейшем. Дом новый, но как поведет себя грунт? Не появятся ли просадки, а потом и трещины, которые надо будет устранять опять же нашей компании? И вот, не успел дом войти в строй, как на всех лестничных площадках появляются «маячки», которые и должны вовремя просигналить о возможных неприятностях. Если за пять лет (гарантийный срок по СНиПу) что-то случится – заставим строителей все исправить.

Краткость – сестра таланта

Дом сдан – заключаем договор с каждым собственником. У нас – своя форма договора. Весь он умещается на восьми страницах (вместо предлагаемых полусотни). В нем, замечу, нет сведений обо всем здании – зачем они жильцу? Все эти данные хранятся в нашем архиве. Кому нужно – посмотрит. Сменит дом компанию – передадим. К тому же все эти данные есть в жилищном паспорте, который мы выдали большинству собственников (в новых домах).

Что же касается самого договора, то в нем только права и обязанности управляющей компании и граждан. При этом что ни дом – то своя форма договора, учитывающая особенности данного строения, пожелания собственников. Кто-то хочет видеонаблюдение, кто-то настаивает на ЧОПе, кого-то устраивают обычные консьержи. Поэтому, кстати, предварительно вносим документ на обсуждение общего собрания собственников и по их замечаниям корректируем соглашение.

Вот, к примеру, некоторые его пункты (кроме обязательных: бесперебойная подача тепла, воды и т.д.). Мы обязуемся регулярно мыть лестницу в доме (по СНиПу первые два этажа – ежедневно, вся лестница – раз в месяц), при условии, конечно, что эта работа будет оплачена. Снег при уборке не складировать на газонах (от насыщенного химией состава летом они становятся «лысыми»), а вывозить за пределы придомовой территории. Своевременно убирать мусор и т.д. И непременно – подчеркну: это делается в обязательном порядке! – указываем, что работаем исключительно по городским расценкам. 6 руб. 10 коп. за техобслуживание – столько же люди платят и в городских домах. Коммунальные же услуги – у всех свои. Но опять-таки – по городскому тарифу.

Одно существенное добавление: город дает товариществам те же дотации, что и городским домам. Вроде бы так и должно быть – согласно Жилищному кодексу РФ. Тем не менее, получают их не все ТСЖ. Но у нас сильная юридическая служба. Именно упирая на закон, добились того, что всем товариществам выделяется бюджетная помощь. Вместе с дотациями обслуживание одного кв. метра обходится им чуть больше 17 руб., как и всем москвичам.

Средние платы в ТСЖ, которые обслуживает «Аква-холдинг», таковы (без льгот): за «однушку» 1050 руб., за «двушку» – 2100, за «трешку» – 2900. По моему мнению, этого вполне хватает для того, чтобы достаточно хорошо обслуживать жилье в Москве. И даже должно оставаться. При том, конечно, что деньги расходуются с умом (все подрядные организации, которые мы нанимаем, проходят жесточайший отбор!), контролируются и не отвлекаются ни на какие другие цели. Иными словами, все разговоры о «бедности ЖКХ», по-моему, нужно прекращать. Все зависит от того, кто и как работает.

В договоре дается полная расшифровка платежного обязательства жильцов. Основной принцип работы «Аква-холдинга» – абсолютная прозрачность. При этом – в отличие от ДЕЗа – ведем раздельный баланс: в программе заложены расходы и доходы по каждому дому. Жилищный кодекс предусматривает отчет компаний перед собственниками раз в полгода, но мы это делали еще до его выхода, причем – если есть пожелания – даже чаще: раз в квартал. А потому люди всегда знают, перерасходовал дом или сэкономил. И соответственно диктуют нам – своим подрядчикам – условия. Есть экономия – извольте потратить на какое-нибудь полезное дело. Например, поставьте дополнительный детский снаряд на дворовой площадке. Или смените почтовые ящики на более современные и удобные. Сделайте косметический ремонт в подъезде.

И еще одна деталь (которой нет в договоре): если жильцы чем-то недовольны, они звонят непосредственно президенту компании. Секретарь соединит немедленно. Никакой бюрократии!

«Будем дружить домами»

Честно признаться, ДЕЗ в чем-то можно оправдать: если где-то в микрорайоне аварийная ситуация, все средства направляются туда, при этом снимаются деньги с остальных домов. У нас другой принцип работы: просто стараемся не доводить дом до ЧП.

В «Аква-холдинге» создана инженерная служба, которая разбита на три участка, за каждым закреплена группа домов, и специалисты проводят на них регулярную профилактическую работу. Делается это квалифицированно: ведь в компании, как правило, работают знатоки своего дела, прошедшие многолетнюю школу в коммунальном хозяйстве. При этом начальник участка ежедневно (!) обходит каждое товарищество. Бывает в техническом подвале, на чердаке, этажах. А если – не дай Бог! – все же случается авария и не хватает средств у одного дома, естественно, их заимствуют у других (с согласия правления данного ТСЖ), но с обязательным условием: деньги вернуть! По сути, одно товарищество приходит на выручку другому. Как это говорится? – «Будем дружить домами». У нас – зримый пример.

До идиллии, конечно, далеко. Бывает, что денег не хватает на обычное обслуживание. Причина известна: неплательщики. Они есть в каждом доме, в том числе и в ТСЖ. По идее мы как частная компания должны срезать количество услуг: сколько заплатили, столько и получите. Нет, работаем по другому принципу: обслуживаем так, как записано в договоре. Услуги предоставляем в оговоренных объемах и на столь же высоком уровне, как обещали. Только потом с должников взыскиваем деньги. Методы известны – в том числе через суд. Есть договор – извольте выполнять.

Бывает по-другому: работа не укладывается в смету, стоит дороже. Либо в ходе ее жильцы решились на более дорогие материалы и отделку. Не отказываемся, не говорим: сделаем на ту сумму, которую заплатили. Поступаем так, как хотят собственники. Но перерасход за счет компании, понятно, возмездный. В долг. Только люди возвращают деньги не сразу, а по частям. В рассрочку. Всех устраивает: не накладно жителям, вместе с тем они получают то, что задумали. А наша компания, как говорится, держит марку.

Чтобы не было потопа

Обслуживание стараемся сделать максимально комфортным. Взять квартирные счетчики воды – их показания не нужно снимать каждому жильцу, за него это сделает электроника. В едином центре – мониторы, где указан расход влаги по каждой квартире. А если вдруг появляется сигнал значительного сброса воды? Заливает! А жильца данной квартиры нет дома... Немедленно отключат стояк, а потом – хоть из-под земли – разыскиваем хозяина «нехорошей» квартиры и устраняем прорыв. Нижний сосед, случается, и не догадывается об аварии.

Клумбы, цветники, детские и спортивные площадки – этим сейчас никого не удивишь. Но у нас спортплощадка рассчитана на разные возрастные группы – на каждом участке свои снаряды. Горки и песочницы – для самых маленьких, турник, фонтан, шведская стенка – для детей постарше, баскетбольная площадка – для взрослых. А дома? Здесь тоже можно пофантазировать – благо, лестничные клетки просторные. Где-то – кресла и столик для деловых встреч, цветы. Где-то – детский уголок.

На лестницах всегда чисто, стены – что снаружи, что внутри – нередко расписаны художниками. В результате восемь из 35 домов, которые обслуживает наша компания, заняли в городских соревнованиях призовые места по номинациям «Улучшаем свое жилье», «Инициатива жителей», «Мой двор, мой подъезд» и другим. А это значит, что почти каждый четвертый дом, который обслуживает «Аква-холдинг», признан одним из лучших в Москве.

Исаак Глан

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.