Альтернативная ипотека
На каждом мало-мальски заметном мероприятии, посвященном ипотечным проблемам, явственно звучит мнение «вышестоящих» начальников: население банкам не верит, а деньги накопило. Денег много. Неплохо бы их вовлечь в хозяйственный, понимаешь, оборот.Накопил – поделись
Накопления населения в нашей стране слишком часто вовлекались в ее хозяйственный оборот, причем, бывало, и без его согласия. К сожалению, часто не государство помогало населению решать его проблемы, а, наоборот, за счет последнего решало свои. Поэтому говорить сегодня о работающей системе государственной социальной жилищной политики еще рано. А потому население, привыкшее за годы рыночных реформ рассчитывать только на себя, само ищет формы решения своих проблем, в том числе и жилищных.
Сегодня у населения, оправившегося от кризиса, вновь накопившего какие-то сбережения и осознавшего, что лучший способ их сберечь – это вложить во что-то действительно ценное, к примеру, в недвижимость, появилась большая заинтересованность в поиске наиболее приемлемых форм осуществления своих жилищных чаяний. Развивающаяся с большим скрипом банковская ипотека доступна очень ограниченному кругу лиц, в первую очередь, тем, кто может документально доказать легальность своих достаточно серьезных доходов. Для тех же, кто получает «серую» зарплату и, по большей части, если и согласен хранить свои деньги в банке, то только в трех– или в двухлитровой, есть возможность решить жилищные проблемы с помощью: КПКГ (кредитно-потребительских кооперативов граждан) – их еще называют «кредитные союзы» и ЖСК (жилищно-строительных кооперативов) или ЖК (жилищных кооперативов). Несмотря на то, что в названиях обеих форм присутствует слово «кооператив», это, по сути дела, совершенно разные формы.
Все – на доверии
КПКГ родились в начале 90-х годов прошлого века. В 1992 году было зарегистрировано три кредитных союза. С этого же времени начался этап борьбы за законодательное закрепление деятельности этих организаций. Наконец, в августе 2001 года был принят закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан», давший определение «КПКГ как потребительского кооператива граждан, созданного гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи». Закон также закрепил некоммерческий статус их деятельности и установил ее принципы.
В своем развитии кредитно-потребительская кооперация за короткое время прошла несколько этапов. Сначала, в условиях товарного дефицита, кредиты давались в виде потребительских товаров. После насыщения рынка и, как следствие этого, – повышения покупательских запросов стали выдаваться деньги на покупку этих самых товаров, но уже самим потребителем. В последние 2-3 года сохраняется большой интерес к кредитам на развитие малого предпринимательства, много кредитов берется на образование и лечение. Люди также активно интересуются кредитами на жилье, хотя финансовых предпосылок к широкому развитию такого рода кредитования именно в рамках КПКГ явно еще недостаточно.
К примеру, кредитный кооператив работников образования Южного округа г. Москвы «Радуга», работающий уже почти 10 лет, приобрел для своих членов только 16 квартир (до дефолта 1998 – 4, после – 12). Кстати, нужно отметить, что социальная направленность деятельности этого кооператива выражается в том, что квартиры приобретаются для очередников, уставших ждать своей очереди, или для пайщиков, имеющих право на получение субсидии. Но квартира сразу переходит в собственность пайщика, правда, до выплаты ее полной стоимости остается в залоге.
Директор кредитного союза работников образования Южного округа Москвы Т. Б. ИВАШКИНА считает, что «прелесть кредитного кооператива – в оперативности и в том, что не нужно собирать большое количество документов, в том числе о зарплате: решение о выдаче небольшого займа принимается практически в течение одного часа, а решение на выдачу займа по жилищной программе, утвержденной общим собранием членов кооператива, принимается в течение недели». Но она подчеркивает, что «для вступления в наш кредитный кооператив необходима рекомендация. К нам нельзя прийти со стороны».
Но любой человек со стороны может прийти в жилищно-строительный или жилищный кооператив и отдать свои деньги для «удовлетворения финансово обеспеченных потребностей его членов в жилой недвижимости». Под видом потенциального пайщика корреспондент обратилась в рекламируемый ЖСК «Квартиры». Первый вопрос, который был задан: могу ли я сразу внести в кооператив 50% от стоимости квартиры, которую хочу приобрести? Получив отрицательный ответ, мне тут же предложили другие схемы, постоянно спрашивая, сколько денег я могу реально вносить. Ваши деньги, сказали мне, будут лежать в банке «Авангард», и он не будет с вас за это брать проценты (?!).
Не путайте ЖСК с КПКГ
Конституция РФ дает право гражданам нашей страны добровольно объединяться и вести экономическую деятельность в рамках закона. Рассказывая о своей законодательной базе, ЖСК нового типа особо подчеркивают то, что они действуют в соответствии со ст. 116 Гражданского кодекса РФ, согласно которой жилищный (жилищно-строительный) кооператив – это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения жилищных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
В отличие от дотационных схем недавнего советского периода, в которых государство, являвшееся фактическим владельцем и распорядителем жилищного фонда, давало своим гражданам возможность приобрести квартиру с беспроцентной оплатой ее в рассрочку на срок до 25 лет, современные ЖСК предлагают способ накопить на квартиру до ее рыночной стоимости, вкладывая собственные средства. При этом пайщик может получить (или не получить, в зависимости от его желания) ссуду от кооператива на ее приобретение под более низкий, чем рыночный, процент. Основное отличие данной схемы от того же КПКГ и банковской ипотеки – то, что квартира (до уплаты пайщиком всей суммы паевого взноса, соответствующего ее стоимости) находится в общей долевой собственности кооператива, а пайщик живет в ней по договору безвозмездного найма, разумеется, оплачивая все коммунальные услуги и т.п.
В. Л. КАЛИНИЧЕВ, генеральный директор СПК «Лига кредитных союзов», директор «Фонда поддержки организаций финансовой взаимопомощи», особо настаивает на коренном отличии ЖСК и КПКГ: «Главное в кредитной кооперации то, что люди знают друг друга и готовы друг другу доверять. Жилищно-строительный кооператив или ссудо-сберегательная касса основаны на других принципах действия, нежели классический кредитный союз. У ЖСК и кредитных союзов – разная законодательная база. Некоторые организации, используя форму кредитных кооперативов, нарушают кооперативные принципы «один член – один голос», устанавливают свои правила игры, например, голоса «по паям». У нас есть подозрение, что ряд организаций, которые создаются под видом кредитных кооперативов, – это пирамиды. Классический же кредитный союз надежен и относится к организациям «спокойных финансов».
Вопрос, как защитить накопления гражданина, добровольно принесенные им в организации, работающие по принципу финансовой пирамиды, волнует нас еще со времен «МММ». Но, как и прежде, в первую очередь, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. По словам директора кредитного союза работников образования Южного округа Москвы Т. Б. Ивашкиной, «недобросовестные учредители могут создать кредитный кооператив, используя организационно-правовую форму, закрепленную в законе. Любые пятнадцать человек могут скинуться для любых целей, в том числе для «отмывания денег». Или еще вариант – пайщику предлагается заключить договор на сто лет, на которые он должен внести в кассу кооператива свои сбережения без права отозвать их обратно. Здесь надежда только на грамотность наших людей. Любой желающий вступить в кредитный кооператив должен внимательно изучить уставные документы организации, принятые положения». От себя добавим: неплохо бы еще посоветоваться с юристом.
Закон есть закон
Существующие у нас сегодня кредитные кооперативы пытаются доказать, что они работают по принципу строительно-сберегательных касс, а именно, немецких Баушпаркассе. Но в той же Германии подобная система является замкнутой финансовой моделью, функционирующей при значительной поддержке со стороны государства. В противном случае этим организациям трудно поддерживать свою ликвидность, так как для этого им необходим постоянный приток новых членов – вкладчиков, чьи денежные средства являются главным источником для предоставления кредитов.
В настоящее время «Фонд поддержки организаций финансовой взаимопомощи» активно выступает за снятие ограничения по численности пайщиков кредитных кооперативов (напомним, что по закону «О кредитных потребительских кооперативах граждан», «число членов кредитного потребительского кооператива граждан не может быть менее чем пятнадцать и более чем две тысячи человек»). В связи с этим отметим, что, лоббируя тот же федеральный закон № 117, сторонники данной схемы делали основной акцент на таком отличии кредитного кооператива от той же финансовой пирамиды, как строгое соблюдение подобного рода организациями пределов своей численности.
Интересно, будет ли переписан закон?