14:06:33
14 октября 2024 г.

Прага догоняет Москву

Тонкости и каверзы чешского законодательства
Все активнее бизнес-контакты россиян со странами Восточной Европы, и все чаще у деловых людей возникает необходимость подолгу жить там. Арендовать на любой срок квартиру или дом в Чехии легко, но уже не так дешево, как это было еще года три тому назад. Поэтому многие задумываются о покупке недвижимости, считая это выгодным – ведь цены на квадратные метры в Чехии, особенно в Праге, быстро растут: за последние пять лет они выросли в 1,5–2 раза и приблизились к московским.Правда, рост цен на рынке жилья понемногу притормаживается, но тем не менее прогнозируется, что в дальнейшем они будут все-таки расти.
Так, среднего качества трехкомнатная квартира в панельном доме в Праге, которую в 1994 году можно было купить за 26–27 тысяч долларов, сегодня стоит примерно 40 тысяч долларов.
Где чья собственность?
Жилье здесь находится в государственной, частной или кооперативной собственности. Виды частной недвижимости различны: это и квартиры, и семейные дома, и коттеджи, а также доходные дома, возвращенные прежним владельцам по принятому в Чехии закону о реституции.
Начнем с того, что купить жилье в Чехии имеют право лишь имеющие вид на жительство граждане (причем тут есть масса ограничений для сделок такого рода) и юридические лица – для этого иностранцу надо открыть здесь фирму.
Объекты государственной собственности покупать не рекомендуется. Порой в местных газетах встречаются объявления о продаже государственных квартир, причем по очень соблазнительным ценам. Недобросовестные маклеры активно предлагают их потенциальным клиентам, как правило, «новым русским», не привыкшим к скрупулезному изучению законодательства. На этом погорело уже немало россиян, купивших право всего лишь зарегистрироваться в данной квартире, но не право ею распоряжаться.
Кооперативная квартира – это то, что можно приобрести, имея вид на жительство. Но следует учесть, что в этом случае иностранец, имеющий вид на жительство, будет владеть лишь квартирой, в то время как земля под ней будет принадлежать кооперативу. Это может затруднить некоторые сделки с жильем, тем более, что согласие на те или иные операции с такими квартирами дает правление кооператива (может и не дать!).
Кстати, в последнее время крупные строительные кооперативы ограничивают продажу жилья иностранцам, и сейчас лишь примерно четверть кооперативных квартир может быть продана гражданам других стран, имеющих в Чехии лишь вид на жительство.
Вследствие реституции в Праге появилось много домовладельцев, продающих квартиры в возвращенных им на правах собственности домах. Однако надо учесть, что и в этом случае купить можно лишь квартиру, но не кусочек земли под ней – она принадлежит домовладельцу.
Проверяйте и торгуйтесь
То есть прежде, чем покупать облюбованную квартиру, разберитесь с формой ее собственности и не покупайте государственных квартир, даже если они великолепны и при этом очень дешевы. А если это кооперативная квартира, обязательно ознакомьтесь предварительно с уставом кооператива, чтобы уяснить, продают ли тут квартиры иностранным физическим и юридическим лицам, и если выяснится, что вообще-то не продают, но станут уверять, что именно для вас делают исключение, то тут возможен подвох.
А покупая недвижимость, находящуюся в частной собственности, убедитесь, что продавец действительно является ее владельцем, и постарайтесь выяснить, не заложена ли она, не находится ли под арестом, не было ли у владельца совладельцев, которые к данному моменту скончались, так как их наследники могут претендовать на наследование доли покойного. И последнее неписаное правило (при покупке жилья любой формы собственности): не отдавайте продавцу сразу всей суммы, последний взнос вручайте только после того, как он освободит квартиру и придет счет за телефон за последний месяц.
Короче говоря, покупая жилье в Чехии, следует, как и при подобной сделке в России, самостоятельно ознакомиться с законодательством, проконсультироваться с местным независимым юристом, а лучше всего действовать через известную риэлторскую фирму – только в этом случае вы можете быть уверены в законности сделки. В Чехии риэлторские махинации не практикуются – надуть вас может или «черный маклер», или прямой продавец.
Покупая недвижимость, следует торговаться – цена может быть очень сильно снижена или в конце концов вам предложат за ту же цену полную «начинку» квартиры, включая мебель и бытовую технику. Начиная торговаться, определите, насколько уровень цены объекта соответствует текущим рыночным ценам. Если он выше, смело можете называть цену на 10% ниже рыночной и начинать торг с тем, чтобы как раз на рыночной цене и сойтись. В лучшем случае вам удастся купить приглянувшееся жилье на 10% ниже рыночной стоимости, в худшем – не выше. Но имейте в виду, что большой скидки вам не получить! Чехи редко оказываются в ситуации, когда надо срочно за три дня продать недвижимость – они спокойно могут ждать подходящего покупателя месяцами.
Хорошо – значит дорого
Средняя цена жилого квадратного метра в сегодняшней Чехии – 800 долларов. Можно, конечно, найти жилье и подешевле. Но чаще, особенно если эта квартира в хорошем месте и в хорошем состоянии, метр в ней будет стоить дороже средней цены.
Так, кооперативная двуспальная (то есть трехкомнатная) малогабаритка общей площадью 45–50 квадратных метров в типовом панельном доме в Праге стоит 35–45 тысяч долларов (в зависимости от состояния квартиры и от района, где она находится, – в Праге, как и в Москве, есть более престижные районы и менее престижные). Двуспальная (трехкомнатная) кооперативная квартира, но большей площади и в кирпичном доме стоит уже на 7–10 тысяч долларов дороже.
Трехкомнатная дачка с садом в 300-400 квадратных метров, с канализацией, водопроводом, электричеством и горячей водой, но без отопления и километрах в 60 от Праги может стоить 30–60 тысяч долларов (в зависимости от состояния строения, а также от социальной и инженерной структуры места, где она расположена). Но дачка – не зимний дом, хотя и в ней можно соорудить местную отопительную систему и жить здесь круглый год. Зимний семейный дом такой же площади на том же расстоянии от Праги стоит на 10–20 тысяч долларов дороже дачи. Зимний коттедж поближе к Праге с большим количеством комнат и большим садовым участком – еще дороже.
Так, пятикомнатные коттеджи с садом на 1500–2000 квадратных метров, гаражом и всеми удобствами в 20–30 км от Праги продаются по цене 100–250 тысяч долларов.
Есть частные коттеджи с гаражом, мастерской и садом в самой Праге. Но стоимость их зашкаливает за 300–350 тысяч долларов. Расходы при оформлении сделок купли-продажи (включая все налоги и пошлины) – примерно от 4 до 8% от стоимости недвижимости.
Если вы не собираететь постоянно жить в Чехии, а бываете здесь наездами, то можно легко арендовать находящуюся в частной собствености квартиру или частный дом и даже получить что-то вроде местной прописки. Но имейте в виду, что ваше спокойствие всецело зависит от владельца жилья – он может, например, вдруг необоснованно повысить квартплату или, пожелав расселить свой дом, предложить альтернативную, совсем не подходящую вам площадь.
Да и в центре Праги арендовать жилье дорого. На окраинах и за городом – дешевле, но далеко не всех деловых людей устраивает жить за городом даже при наличии автомобиля. Кроме того, на месяц-другой снять квартиру сложно, так как далеко не все квартировладельцы и особенно домовладельцы сдадут квартиру на небольшой срок – большинство, как и в Москве, предпочитают сдавать жилье на полгода-год. А вот цена аренды жилья – выше московской!
ПРИМЕРНАЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ (в месяц)
однокомнатная квартира с кухней без мебели, 25 км от Праги (г. Кладно): 130–150$
трехкомнатная меблированная квартира с кухней, 30 км от Праги: 200–300$
однокомнатная квартира 35-40 кв. м, без кухни – с кухонным углом, телефоном, меблированная и оборудованная бытовой техникой, Прага-5: 300–350 $
однокомнатная квартира 45 кв.м с кухней, в кирпичном доме, меблированная и оборудованная бытовой техникой, Прага-10 (Вршовице): 400–550$
коттедж на окраине Праги, 2 комнаты, кухня, сад: 500–700$
трехкомнатная квартира с кухней, телефоном, меблированная и оборудованная бытовой техникой, Прага-2: 1 000–1 400$
трехкомнатная квартира с кухней, террасой, телефоном и факсом, после евроремонта, меблированная и полностью оборудованная бытовой техникой, Прага-6, вилловый микрорайон: 1 800 – 2 500$

Карина Мусаэлян

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация