21:55:51
25 июля 2024 г.

На наш аршин

Рынок недвижимостиЧем русский риелтор выгодно отличается от американского, рассказали эксперты Некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».

Болезни роста

Проблема недоверия россиян к риелторам на протяжении многих лет регулярно подтверждается данными опросов общественного мнения. Несмотря на то, что за годы существования этой профессии в России многое изменилось в лучшую сторону, люди все еще боятся обращаться агентам по недвижимости, считают их лишним звеном в цепочке и откровенно не понимают, за что те берут комиссионные.

Такой проблемы нет ни в США, ни в странах Западной Европы. Там услугами риелторов пользуются 90% населения, у нас же, по приблизительным оценкам, всего лишь 20%. Однако, по привычке кивая «на них», мы зачастую недооцениваем свой собственный опыт и достижения.

Рынку недвижимости США немногим более 200 лет, российский лишь перешагнул двадцатилетний рубеж. За это небольшое по историческим меркам время наш рынок обрел свои черты и особенности, за это же время ему предстояло «нагнать и перегнать Америку». Задача, прямо скажем, не из легких. Тем не менее, нам есть чем гордиться, и есть чему поучить западных коллег. Профессия риелтора, стихийно возникшая на обломках страны Советов и до сих пор не имеющая легитимного статуса, постепенно становится престижной и доходной. Даже сухая статистика подтверждает необходимость и нехватку подобных специалистов в нашей стране: только в Москве число риелторов на 1000 жителей примерно в три раза меньше, чем в Америке. Имеет ли смысл говорить о регионах, где население отличается низкой мобильностью, и доходность недвижимости невысока?

Кулибины рынка

В ближайшей перспективе рынку потребуется в 1,5-2 раза больше профессиональных риелторов, чем сейчас. Такая потребность в квалифицированных кадрах обусловлена не только ростом числа сделок с недвижимостью, но и сложными условиями, в которых зачастую оказываются наши покупатели и продавцы. Организовать междугородний обмен, разъезд, оформить приватизацию или договор ренты, проверить юридическую чистоту объекта, получить ипотеку и застраховать сделку, выступить в качестве психолога между двумя заинтересованными сторонами – все под силу нашему риелтору. Именно предоставление возможности клиенту решить жилищный во-прос в режиме «одного окна» – главное преимущество наших агентов перед заокеанскими коллегами.

В США агент решает вопрос, исключительно связанный с недвижимостью. «Американские брокеры глубоко не вникают в юридические, налоговые и финансовые тонкости, – рассказывает Александр Целыковский, генеральный директор «CENTURY 21 Мегаполис-Сервис г. Электросталь». – Все, что связано с обеспечением и проведением сделки, отдается на аутсорсинг. Риелтор занимается тем, чем и должен, на мой взгляд, заниматься риелтор – продавцу подыскивает покупателя на наиболее выгодных условиях, покупателю подбирает нужный вариант». Однако в результате клиенты тратят больше времени и средств: каждую консультацию (если в ней есть необходимость) приходится оплачивать дополнительно.

«Что касается технологий осуществления сделок, американцы нам в подметки не годятся, – считает Александр Целыковский. – Они работают только с юридически «чистыми» объектами». В России же более половины сделок – так называемые «альтернативные» – с последующей покупкой или продажей. Эти запутанные многозвеньевые цепочки возникают на почве незрелости рынка недвижимости, дорогой ипотеки и бюрократии. «Мы вынужденно продвинутые в этих вопросах, – говорит А. Целыковский. – Приходится изощряться и придумывать каждый раз что-то новое, чтобы в таких сложных условиях клиент чувствовал себя максимально комфортно. Трудностей добавляет и отсутствие закона, регулирующего деятельность риелторов».

Все, что имеют отечественные агентства недвижимости – обучение сотрудников, тренинги, обмен опытом с западными коллегами, кодексы профессиональной этики – результат их собственных наработок. Способствуют развитию риелторства в России муниципальные гильдии, различные некоммерческие партнерства. Но это встречается редко, особенно на периферии, и считается исключением из правил. «В основном, наши риелторы живут сегодняшним днем, и это не радует», – комментирует Александр Целыковский.

Несмотря на более благоприятные условия работы, для американца считается удачей закрыть 1 сделку за 2 месяца, русские брокеры за это же время оформляют минимум 2-3, а то и больше. Редкие сделки в Америке связаны с крайне высокой конкуренцией, которая возникла на фоне шокирующей многочисленности риелторов. Например, в Лас-Вегасе на 400 тысяч коренных жителей приходится 20 тысяч риелторов. Отсюда и высокий процент комиссии: 5–7% берут американские брокеры за свою работу. Услуги отечественных «риелторов-многостаночников» обходятся дешевле: 4–6%. К расходам гражданина США на проведение сделки с недвижимостью еще нужно добавить транзакционные издержки (издержки, связанные с заключением сделок и отражающие затраты на: выбор партнера; подписание соглашений и контроль исполнения; адаптацию к происходящим изменениям; совершенствование квалификации отдельных работников; предупреждение мошенничества; случай неожиданных потрясений, а также проведение технической экспертизы состояния объекта – ред.). В итоге, за сервис в комплексе жители Штатов платят больше. При этом складывается парадоксальная ситуация: в США гораздо больше людей обращаются в агентства недвижимости, чем в России, хотя необходимость в риелторах у нас гораздо выше, чем в Америке. Потому что сделки, которые проводят наши агенты, сложнее с точки зрения безопасности расчетов, минимизации рисков потери права собственности и многих других параметров.

«Лучший риелтор это не тот, кто просто помогает купить и продать жилье, а тот, кто решает проблемы клиента, – считает Ен Ун Боку, генеральный директор АН «Сеntury 21 Римарком». – Наши брокеры в этом смысле преуспевают, хотя дается им все намного сложнее».

Еще одно существенное отличие в пользу русских агентств недвижимости – это синергия (суммирующий эффект взаимодействия – ред.) с застройщиками и банками, которая определяет развитие риелторского бизнеса в России. Подтверждение тому – стартовавшая в прошлом году программа ПИ-Квик – одобрение ипотечного кредита сразу в нескольких ведущих банках страны. Доступ к ней имеют исключительно риелторы или агентства. В Америке ипотечным брокериджем занимаются отдельные организации, финансовые инструменты используются мало. Например, они не выводят недвижимость из залога, как это делают наши компании.

Мультилистинг и прочие звери

При всем уважении к российским агентам по недвижимости специалисты не отрицают, что отечественный рынок по-прежнему во многом уступает западному: в технологиях, законодательной базе, в развитии ипотеки и т. д. Нам есть к чему стремиться. И первая цель – создание мультилистинга (МЛС) – информационно-правовой системы взаимодействия всех участников на рынке недвижимости: продавца, покупателя, посредника. От МЛС выигрывают покупатели, которые защищены от оплаты двойных комиссионных и завышенных цен. Что касается собственников: соглашение о разделе комиссионных, действующее в этой системе, стимулирует всех брокеров к тому, чтобы обслужить продавца, даже не имея с ним эксклюзивного договора. Трудно переоценить экономический эффект, получаемый в результате.

«МЛС – краеугольный камень в различии между нашим рынком и американским, – считает Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «КР «Мегаполис-Сервис». – У них эта система появилась еще 40 лет назад. Мы к этому за 20 лет пока не пришли, риелторам порой трудно договориться о разделе комиссии не только на рынке, но и внутри компании. Наша корпорация одна из немногих, кто активно работает над созданием МЛСв рамках партнерства».

Вторая цель – легализовать статус и профессию риелтора. «В Америке есть такое понятие, как «вход в профессию», – рассказывает Сергей Власенко. – Нужно пройти обучение, сдать экзамены, получить лицензию. Мы же пока своих агентов обучаем сами, и все еще ждем закон о риелторской деятельности. Хотя некое видение решения проблемы уже есть: будущее риелторства в России – это саморегулируемые организации, которые разрабатывают собственные стандарты практики. Эти стандарты должны соблюдать все участники СРО. Государство, в свою очередь, должно жестко прописать, что нельзя заниматься риелторской деятельностью, не являясь членом СРО. И тогда исчезнут частные маклеры, рынок недвижимости станет более цивилизованным. Пока же в России насчитывается около 10 таких объединений, но они не включают даже 1% риелторов».

Иван Петренко

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация