Квартиры сдача, но без проблем в придачу
Для многих москвичей сдача жилья квартирантам – привычный источник дополнительного дохода. Но при этом возникает обязанность с этого дохода, независимо от его размера, заплатить налог. Не секрет, что платят далеко не все и по «расейской» привычке рассчитывают на «авось» – авось пронесет.
Но все чаще – не «проносит»: налоговые органы не дремлют и не дают гражданам спать спокойно. Вот и московские власти недавно заявили о своей решимости вывести наконец рынок аренды столичных квартир «из тени», взявшись за выявление «нелегалов».
Будь добр – заплати
Если будет выявлена неуплата налога собственником сдаваемой в аренду квартиры – кроме самой суммы неполученного налога начислят штрафы, пени. В частности, ст. 119 Налогового кодекса РФ за непредоставление налоговой декларации предусматривает штраф в размере от 5 до 30% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый месяц просрочки. А согласно ст. 122 Налогового кодекса неуплата или неполная уплата сумм налога влечет за собой взыскание штрафа в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.
В особых случаях неуплата считается уголовным преступлением. Статья 198 Уголовного кодекса гласит, что уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.
Примечание
Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10% подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером – сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20% подлежащих уплате сумм, либо превышающая девять миллионов рублей.
Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Комментарий специалиста
Ирина Федулова, ведущий аудитор ООО фирмы «Ажур-Аудит»:
Способы «поймать за руку» недоброссовестного арендодателя могут быть разные. Чаще всего информацию поставляют сами арендаторы, у которых возник конфликт с хозяином, или бдительные соседи. Когда в налоговую инспекцию приходит «сигнал», организуется проверка – выявляют, например, что у «подозреваемого» собственника не одна, а несколько квартир. В этом случае предполагается, что он сдает их квартирантам, назначается выездная проверка для выяснения, кто проживает в данных квартирах, на каком основании. Например, арендодатель заявляет, что это друзья приехали погостить на три дня. А соседи уверяют, что «друзья» живут там уже больше года. Налоговый инспектор может потребовать показать проездные билеты, проверить наличие регистрации. То есть это уже следственный процесс. Надо понимать, что налоговый инспектор имеет право проводить допросы-опросы, собирать по разным каналам устную и документальную информацию.
Федеральная налоговая служба (ФНС) заявила об усилении контроля за нелегальными арендодателями, которые не платят налоги с доходов, полученных от сдачи квартир в аренду. Налоговые органы периодически проводят мероприятия, направленные на выявление случаев нелегальной аренды: направляют запросы владельцам квартир, призывают жильцов сообщать о частой смене лиц, проживающих в соседних квартирах, и т. д. Налоговый контроль ужесточается – это уже очевидная тенденция.
Хочешь спать спокойно?
По оценкам экспертов, Москва ежемесячно теряет 6,5 — 7 миллиардов рублей в год, не поступающих в городскую казну в виде налогов, которые не уплачиваются с доходов, получаемых от сдачи москвичами своих квартир в аренду. Правда, в последнее время, по данным статистики, аренда постепенно “выходит из тени”, особенно в сегментах квартир бизнес- и элит-класса. Просто тем, кто сдает такое жилье, не нужны лишние проблемы (большие деньги – проблемы «в особо крупных размерах»), и они хотят спать спокойно. Впрочем, налоговые обязательства и угроза преследования налоговыми органами в равной степени касаются всех независимо от размеров и качества сдаваемых квартир. Как сказано в статьях 228 и 229 НК РФ, налогоплательщики, получившие доход в виде вознаграждений от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ (налог на добавленную стоимость с физических лиц, проще говоря, подоходный налог), подлежащие уплате. Они обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (год с 1 января по 31 декабря). Конечно, собственник должен представить в налоговую инспекцию договор о сдаче своего жилья в аренду, подписанный обеими сторонами. Если же собственник прекращает сдавать жилье в аренду, он должен иметь на руках подписанное сторонами соглашение о расторжении договора и при подаче декларации за очередной год его нужно предъявить в налоговые органы, чтобы доказать, что квартира больше не приносит доход.
Комментарий специалиста
Ирина Федулова:
– В налоговом законодательстве предусмотрено право досрочной подачи декларации. Не редко налоговая инспекция это право трактует как обязанность и связывает исполнение этой «обязанности» также и с расторжением (прекращением) договора аренды. Довольно вольная трактовка, не соответствующая требованиям закона. В законе дано право налогоплательщику досрочно подать декларацию, если он прекратил свою деятельность в качестве арендодателя и считает, что в последующем не будет ею заниматься. При этом законодательно закреплена обязанность – задекларировать доходы в установленные сроки – с 1 января по 30 апреля по истечении налогового периода и заплатить налоги до 15 июля, независимо от того, в какие месяцы он получал доход. Причем документы о получении денег можно и не предоставлять.
Существенный момент – кто является арендатором – физическое или юридическое лицо. Если физическое лицо, то арендодатель по истечении налогового периода обязан задекларировать весь полученный доход. Если юридическое лицо, то оно является для арендодателя налоговым агентом и обязано при выплате арендной платы удерживать и перечислять в бюджет за арендодателя НДФЛ. В этом случае арендодателю нужно по итогам года запросить у арендатора справку о доходах по форме 2-НДФЛ. Если удержанный налог перечислен в бюджет, он не подлежит дополнительному декларированию – фактически налоговый агент уже полностью рассчитался с государством за арендодателя. То есть, арендодатель получил свой доход за минусом налога. В этом случае декларация не подается.
Однако собственник жилья, сдающий площадь юридическому лицу может подать декларацию с целью возврата части уплаченного налога за счет, так называемых, профессиональных вычетов. Которые должны быть подтверждены документально.
Ну, как не порадеть родному человечку
Если вы сдаете квартиру безвозмездно, например, родственнику, то, естественно, налог платить не надо. Но чтобы к вам не было никаких претензий от налоговой инспекции, лучше будет составить договор безвозмездного пользования, и там прописать все условия сдачи жилья.
Кстати, этой схемой – под видом сдачи жилья якобы внучатому племяннику – иногда пользуются, чтобы уклониться от налогов и при этом не допустить порчи имущества арендатором (эти условия прописываются в договоре). Однако если налоговики обнаружат, что хозяин жилья получает с квартирантов материальное вознаграждение, то договор безвозмездного найма может быть признан недействительным в соответствии с нормами законодательства. В этом случае суд может потребовать возврата всех полученных по аренде средств и выселения арендатора.
Комментарий специалиста
Ирина Федулова:
– В декларации указывают сумму дохода, которая значится в договоре. Иногда «смелые» арендодатели идут на хитрость и обозначают заведомо заниженную цифру, например, лишь стоимость коммунальных платежей. Хотя бывает, что и на самом деле площадь сдается друзьям, и арендодатель не получает материальную выгоду от этой сделки. В договоре указывают фактическую сумму расходов, которые возникают в результате их проживания в качестве возмещения. Но чаще к такой уловке прибегают, чтобы «скостить» сумму подлежащих уплате налогов. В договоре можно указать любую сумму, но нужно иметь в виду: эту сумму все равно нужно декларировать. А у налоговой инспекции есть право в ней усомниться и проверить. Налоговики доначислят налог, если докажут, что цена сделки установлена ниже уровня рыночных цен. Закон обязывает налоговые органы контролировать полноту исчисления налогов, но правильность применения цен по сделкам им позволено проверять только в особых случаях – при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным сделкам, а также, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами.
Семейственность – непростое дело
В пункте 1 статьи 20 Налогового кодекса указано, что взаимозависимыми лицами признаются физические лица, «отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности». Что это за отношения? ) Супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. Перечень не исчерпывающий, стороны сделки могут самостоятельно признать себя взаимозависимыми и по иным основаниям. То же может сделать и суд. Соответственно, если инспекция неправомерно доначислила налог, можно оспорить это решение в суде.
«Семейственность», на первый взгляд, определить несложно. Но и здесь есть нюансы. Например, остается ли взаимозависимость при расторжении брака между супругами? Брачными отношениями признаются отношения супругов, зарегистрированные в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 Семейного кодекса). Соответственно можно сделать вывод, что лица, находящиеся в супружеских отношениях без законного оформления, не признаются взаимозависимыми. Что касается расторжения брака, то с момента расторжения брака отпадают основания взаимозависимости между супругами, поскольку они перестают быть таковыми.
Заметим, что при расторжении брака взаимозависимость прекращается не только между супругами, но и между всеми лицами, у которых взаимозависимость была основана на отношениях «свойства», то есть отношениях, возникающих в связи с заключением брака между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов. При отношениях родства должен быть общий родственник. Причем в Семейном кодексе определен круг только близких родственников. Это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 СК РФ).
Но в налоговом законодательстве лицами, связанными отношениями родства, признаются усыновитель и усыновленный, попечитель и опекаемый. В случае прекращения этих отношений прекращаются и «налоговые» отношения родства.
На заметку
Профессиональные вычеты – расходы, которые несет арендодатель в связи с получением доходов. Например, эксплуатационные расходы: оплата электроэнергии, газа, воды. Или затраты на ремонт, если в договор включен пункт по требованию арендатора, к примеру, раз в месяц подбеливать потолки, или оснастить жилье бытовой техникой – стиральной, посудомоечной машиной, компьютером и т.п. Любое требование арендатора, включенное в договор, и исполняемое за счет арендной платы, может быть рассмотрено как расходы, которые уменьшают налоговую базу. Арендодатель вынужден, соблюдая условия договора, нести определенные затраты, чтобы обеспечить себе получение дохода. Эти расходы могут быть приняты в качестве профессиональных вычетов и должны учитываться при исчислении налога: налоговая база при расчете уменьшается. И тогда 13 процентов налога уплачиваются с разницей между общей стоимостью договора и теми расходами, которые несет хозяин жилья. Безусловно, все они требуют документального подтверждения – чеков, квитанций по оплате, договора на оказание услуг и пр.
Однако, надо иметь в виду: получить профессиональные вычеты довольно сложно. Часто арендодателям не удается обосновать расходы по уплате коммунальных платежей и ремонту. И налоговая инспекция по таким видам расходов отказывает в вычете. И даже если и соглашается, то на суммы незначительные.
Без лишней волокиты – с лишними проблемами
Договор между арендодателем (наймодателем) и арендатором заключается на определенный срок. На налоги обязанность платить налоги срок действия договора не влияет. Даже если он заключен всего на месяц и по нему получен доход, он подлежит декларированию.
Итак, арендодатель, получивший доход от сдачи своего имущества во временное пользование, не освобождается от налогообложения, независимо от каких-либо условий сделки – срока, суммы и пр. Но очень часто по рекомендации риелтора договор между арендодателем и арендатором заключается на 11 месяцев. С чем это связано?
Комментарий специалиста
Ирина Федулова:
– Договор аренды квартиры, комнаты подлежит государственной регистрации в случае, если срок договора превышает 1 год (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ). Поэтому риелторы, чтобы не делать «лишней» работы, и советуют заключать договор на срок менее года, что не требует регистрации. Таким образом хотят исключить налоговую проблему из отношений с клиентом.
Риелтор только в одном случае несет ответственность за налоговые обязанности арендодателя – когда он является налоговым агентом. Что это означает? Если агентство хорошо зарекомендовало себя на рынке, почему бы не воспользоваться его услугами: в течение года налог удерживается равными частями, и арендодатель получает уже чистый доход, и у него не возникает никаких проблем с налоговой инспекцией. Только надо требовать от агентства предоставления отчетности об уплате налога. И, разумеется, за свое посредничество с налоговиками риелторы берут свои комиссионные.
Но надо иметь в виду, что, если договор аренды составлен на год и более, но не зарегистрирован, то в случае возникновения конфликта между сторонами, когда одна из них будет оспаривать эти отношения в суде, применить какие-либо санкции почти невозможно. Сделка может быть признана недействительной. Арендодатель будет должен вернуть полученные ранее деньги (один из примеров негативных последствий).
Можно «схимичить»
Общее правило таково: получил доход от сдачи в аренду – заплати 13% налога. Между тем, можно оптимизировать налогообложение при сдаче жилья. Схемы уплаты налога с полученного дохода могут быть разные, и зависят от статуса арендодателя. При сдаче квартиры в аренду (наем), важно выбрать наиболее выгодный вариант налогообложения.
Первый вариант — арендодатель — физическое лицо. Согласно статье 224 Налогового Кодекса РФ для него установлена ставка подоходного налога в размере 13%. (НДФЛ) И эти 13 процентов налога уплачиваются со всего дохода, полученного за сдачу жилья. К нему можно еще применить так называемые профессиональные вычеты. То есть уменьшить сумму дохода на расходы, связанные с его получением. Физлицо платит 13 процентов налога с разницы между доходами и расходами, которые он может доказать в качестве профессиональных вычетов.
Это наиболее «затратная» схема налогообложения. Более лояльная – по упрощенной системе, если арендодатель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Арендодатель – индивидуальный предприниматель. Для индивидуального предпринимателя, осуществляющего сдачу квартиры в аренду (найм), Налоговый кодекс РФ предусматривает «передачу во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках». Согласно статьям 346.12, 346.13 Налогового кодекса РФ индивидуальный предприниматель вправе пользоваться упрощенной системой налогообложения (УСН) и тем самым минимизировать свои налоговые траты. Но для этого ему надо зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве ИП.
Налогоплательщик в роли индивидуального предпринимателя может использовать разные схемы налогообложения, в зависимости от суммы налога. Для ИП существует три варианта налоговых режимов.
Три варианта «упрощенки»
1. Арендодатель выплачивает налог по ставке 6% от общей суммы дохода. Расходы не учитываются. Например, ежемесячная арендная плата 10 тыс. руб. Годовой доход составит 120 тыс. руб. 6 процентов от этой суммы уплачивается в виде налога. 7,2 тыс. руб. Налоги платятся ежеквартально. И раз в году – до 30 апреля нужно отчитаться по полученным доходам.
2. Упрощенная система по ставке 15% в год – с разницы между доходами и расходами. Например, годовой доход составил 120 тыс. руб. Расходы (эксплуатационые, ремонтные, расходы на бухгалтера и т.п.) составили 75 тыс. рублей. Налоговая база для исчисления налога составляет 45 тыс. руб. Раз в квартал платится авансовый налог, и раз в году подается декларация о доходах.
3. Еще одна разновидность упрощенной системы налогообложения – на основе патента. Арендодатель покупает патент, а налог не платит. Годовая стоимость патента определяется как процентная доля налоговой ставки (6%) от потенциально возможного годового дохода от сдачи квартиры в наем.
Покупать патент на год не обязательно. Он может быть оформлен не менее, чем на месяц, но не более, чем на год. Индивидуальный предприниматель, купивший патент, оплачивает также ежегодный фиксированный платеж в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования. Сумма после оплаты вычитается из стоимости патента. В случае получения патента на срок менее года его стоимость подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который он выдан.
Комментарий специалиста
Ирина Федулова:
– Безусловно, уплата налогов по упрощенному режиму более выгодна. Если расходов мало – не требуются регулярные ремонты, не надо постоянно обновлять мебель, нанимать уборщицу и т.п., выгоднее упрощенный режим по ставке 6%. Чаще всего он и используется. Но это не значит, что он оптимален для всех. Люди, которые сдают сразу несколько своих квартир, могут оформиться как частные предприниматели и начать использовать упрощенную систему налогообложения, платя только шесть процентов с дохода.
Если сдается не одна квартира и дело поставлено чуть ли не на промышленный поток, или в собственности целый бизнес-центр, который требует очень больших расходов, то, возможно, выгоднее платить налог с разницы между полученными доходами и расходами. Этот режим выгодно применять, когда сумма расходов составляет более 50% от суммы дохода.
Патент выгоден, когда сумма доходов существенно превышает стоимость патента. Если сдача в аренду недвижимости приносит миллионные доходы, то, конечно выгоднее заплатить за патент.