Как это ни странно, но таков закон
В приватизированной 4-комнатной квартире проживают и зарегистрированы дед, внучка с 2 несовершеннолетними детьми. По 1/3 доли приходится на каждого, кроме деда, который от приватизации отказался. Получается, он имеет право пожизненного пользования этой квартирой и снять его с регистрационного учета при обмене не получится, а нам это крайне необходимо. Как тут быть?
Иван Иванов
– Снять деда с регистрационного учета без его согласия у Вас не получится, закон защищает его права на бессрочное и безусловное пользование жилым помещением. Распорядиться жильем вы можете без его согласия, хотя, конечно, найти покупателя на квартиру с «довеском» будет сложновато.
Итак, что гласит закон. Согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации о возможности прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
К названным бывшим членам семьи собст-венника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ о прекращения права пользования при переходе права собст-венности к другому лицу, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу, например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование (постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
А без согласия опеки никак
В нашей семье 3 человека, я и двое детей. Как мать, хочу выделить детям и себе по 1/3 доли квартиры. Если потом захочу сделать обмен на меньшую площадь (чтобы часть денег отдать бывшему мужу), то может ли кто-либо этому воспрепятствовать? В частности, органы опеки, которые могут посчитать это ухудшением жилищных условий детей?
Левашова
– Если квартира находится в долевой собст-венности детей, то согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, прочих сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выделение из него долей, а также любых других сделок, влекущих за собой уменьшение имущества подопечного.
В том случае, если собственником квартиры являетесь только вы, а дети нет, то согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения все равно допускается лишь с согласия органа опеки и попечительства. Положения данной статьи касаются не только несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, но и фактически лишенных его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, формально не отнесенных к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения. Такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего (постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010 № 13-П).
Если же квартира пока не оформлена в соб-ственность и является муниципальной, обменять ее можно по правилам ч. 4 ст. 72 ЖК РФ, согласно которым обмен такими жилыми помещениями, где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается опять же с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия в письменной форме предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Таким образом, согласие опеки можно считать обязательным во всех трех случаях.
Если отец против
Хочу распределить доли в приватизированной квартире на себя и несовершеннолетнего сына. Но отец ребенка, мой бывший муж не дает согласие. Как мне поступить?
Марина
– Согласно ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей. Согласно ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах.
Если вы в разводе с отцом ребенка, а сын проживает с вами, это уже дает вам преимущество в решении вопросов касательно жилищных права ребенка. Разрешить возникший спор помогут органы опеки и попечительства, которые обязана оказывать родителям содействие и защищать права детей. Если задуманное вами никоим образом не ущемляет права ребенка и приведет лишь к улучшению его жилищных условий, то для начала обратитесь с соответствующим заявлением в опеку.
Если это не поможет, отец ребенка воспротивится решению опеки, то придется разрешать проблему в судебном порядке. В случае удовлетворения иска с ответчика (отца ребенка) будут взысканы все судебные расходы.
Образумьте правление
Мать жены продала дом в дачном кооперативе и хочет купить участок в другом, где у нас свой дом с участком. Однако, правление нашего дачного кооператива не разрешает. А что на этот счет говорят законы?
Сергей Бутурлин
– Законы в один голос говорят, что правление дачного кооператива не имеет полномочий по продаже земельных участков членов такого объединения. Продать землю может только собственник, а многочисленные садоводческие и пр. товарищества являются арендаторами земель и распоряжаться ими не могут.
Рекомендуем вам образумить правление при помощи заявления-претензии со ссылками на статьи ГК РФ о праве собственности на недвижимое имущество, которое, кстати, подлежит регистрации в Росреестре.
Получения согласия правления на отчуждение участка членом кооператива по закону также не требуется.
Усадьба на огороде? Нельзя!
Я продал дачный домик на садово-огородном участке своему брату, потому что решил поставить рядом новый, побольше, так как моя семья выросла, и в старом стало тесно. Но правление запрещает это делать, утверждая, что по их уставу подобные семейные «сельхоз-корпорации с усадьбами» создавать не положено. Не странно ли? И что нам делать?
Марат Жунусов
– Не так уж и странно звучит запрет правления. Согласно ст. 34 ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом организации и застройки территории такого объединения.
В случае, если задуманный вами дачный дом превышает размеры, установленные проектом организации и застройки для данных строений и сооружений, возводить его следует только после утверждения органом местного самоуправления вашего проекта строительства в порядке, установленном градостроительным законодательством.
Градостроительное законодательство включает в себя не только Градостроительный кодекс РФ и нормативные акты федерального и регионального уровней, но и положения, принимаемые муниципальными образованиями по вопросам градостроительной деятельности. Так, представительными органами, органами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, которые могут иметь как нормативно-правовой, так и индивидуальный характер.
Для строителей действуют обязательные градостроительные нормы, санитарные нормативы и требования пожарной безопасности. Рекомендуем вам с ними ознакомиться. Например, согласно ФЗ РФ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» планировка и застройка территорий поселений и городских округов должны осуществляться в соответствии с генеральными планами поселений и городских округов, учитывающими требования пожарной безопасности, установленные указанным федеральным законом. Состав и функциональные характеристики систем обеспечения пожарной безопасности населенных пунктов должны входить в проектную документацию в виде раздела «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности».
При возведении дачных домов малой этажности с одной стороны необходим подъезд пожарных автомобилей, ширина проездов для пожарной техники должна составлять не менее 6 метров. При этом планировочное решение малоэтажной жилой застройки (до 3 этажей включительно) должно обеспечивать подъезд пожарной техники к зданиям, сооружениям и строениям на расстояние не более 50 метров.
На территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан должен обеспечиваться подъезд пожарной техники ко всем садовым участкам и объектам общего пользования. Ширина проезжей части улиц должна быть не менее 7 метров, проездов – не менее 3,5 метра.
Вам обязательно понадобится проект по-стройки и разрешение на строительство, только при наличии которого вы имеете право осуществлять дальнейшие работы по ведению строительства объекта.
Напоминаем, что нарушение требований проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является основанием для привлечения такого объединения, а также его членов, допустивших нарушение, к ответственности в соответствии с ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и другими федеральными законами. Так, согласно ст. 47 ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ садовод, огородник или дачник может быть подвергнут административному взысканию в виде предупреждения или штрафа за нарушение земельного, лесного, водного, градостроительного законодательства, законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения или законодатель-ства о пожарной безопасности, совершенное в границах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в порядке, установленном законодатель-ством об административных правонарушениях.
Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой