Как оформить право собственности на участок с домовладением, принадлежащим нескольким собственникам
В России, и в Подмосковье, в частности, существует немало не оформленных в собственность земельных участков с уже возведенными на них объектами индивидуального жилищного строительства. Если вы с соседями живете в доме, расположенном на не оформленной земле, есть риск того, что участок под постройкой выкупят, а взамен предложат баснословную арендную плату. Что необходимо предпринять, чтобы не стать героями подобного сценария?
Шаг 1: межевание
Если земля под жилым строением никогда не оформлялась, а из правоустанавливающих документов сохранилась лишь выписка прошлого века из похозяйственной книги или договор о выделении участка под строительство, полученные в архиве администрации, то жители дома, расположенного на таком участке, должны совместно и одновременно приступить к процессу приватизации. А начинается он с межевания.
Для этого чтобы сформировать участок (учитывая, что его границы не определены), всем сособственникам необходимо обратиться в орган межевания, который выполнит необходимые геодезические работы по определению местоположения границ земельного участка на местности, проведут его межевание и подготовят документ, в котором будет приведено однозначное описание границ земли.
После межевания, при проведении которого оповещаются все заинтересованные лица (сособственники, в том числе соседних участков), подписывается акт согласования границ. Однако, если между соседями, пользующимися участком по устной договоренности, при проведении межевых работ возникнет спор, несогласные вправе обратиться в суд.
Шаг 2: постановка участка на кадастровый учет
В соответствии с действующим законодательством для госрегистрации прав на образованные земельные участки обязательным приложением к соответствующим документам являются кадастровые паспорта участков. В случае образования двух и более «наделов» представляется одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы: копия проекта межевания, копия решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении данного плана, а также копия списка перечня собственников образующихся земельных участков и размеры их долей.
Шаг 3: получение кадастрового паспорта и оформление участка в собственность
Наличие такого документа, как кадастровый паспорт, является бесспорным подтверждением имущественных прав, которые закреплены в законодательстве РФ.
В кадастровом паспорте содержится самая полная информация о земельном участке. Именно этот документ потребуется для прохождения последующей процедуры регистрации в госорганах права общей долевой собственности на землю.
На заключительном этапе происходит государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домовладением.
Спорные моменты
Среди причин отказа в выдаче кадастрового паспорта наиболее распространенной является наложение границ спорного земельного участка на участок улично-дорожной сети (УДС), принадлежащий городу (населенному пункту). В таком случае до начала процесса приватизации все будущие сособственники участка должны обратиться в орган местной администрации по земельным отношениям (в столице – ТУ Департамента земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением и приложенным к нему комплектом документов о выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане).
В свою очередь местные органы власти обязаны оформить и выдать заявителям распоряжение об утверждении схемы расположения участка. После того, как распоряжение будет получено, можно приступать к землеустроительным работам.
Стоит отметить, что довольно часто орган местной администрации по земельным отношениям отказывает заявителям в выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения участка, ссылаясь на то, что он и находящееся на нем здание имеют пересечение с участком улично-дорожной сети. Поэтому заявителям необходимо обращаться в другие отделения местной администрации, например, по утверждению планирования застройки территории (ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы) для корректировки красных линий, ограничивающих границы участка улично-дорожной сети.
Впрочем, отказ, о котором сказано выше, незаконен. При указанных обстоятельствах следует обращаться в суд и обжаловать отказ. К примеру, в столице действует Положение о Департаменте земельных ресурсов г. Москвы, утвержденное постановлением правительства города, в котором сказано: обеспечение утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане земельного участка – обязанность Департамента земельных ресурсов.