Трудности перевода
Чем разрешенное использование земли «под индивидуальное жилищное строительство» отличается от разрешенного использования ее «под дачное строительство»? На чем может сыграть недобросовестный застройщик, и почему нельзя верить некоторым обещаниям? Вот что думает на сей счет руководитель юридической службы «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Екатерина Гилярова.
– У коттеджных поселков, которые построены на землях, отведенных под ИЖС, есть ряд особенностей. Кроме того, что в домах таких поселков можно зарегистрироваться, согласно законодательству в подобных поселениях должны соблюдаться определенные нормы, касающиеся развития инфраструктуры. К примеру, число таких объектов, как детские сады, школы, поликлиники, должно соответствовать числу жителей. Обязанность обеспечить социальную инфраструктуру лежит на застройщике и, выполняя эту обязанность, он включает в стоимость дома будущие социальные объекты… Поэтому неудивительно, что такой объект стоит дороже, чем дача. Конечно, стоимость дачи и дома ИЖС может быть сопоставима, но в таком случае это означает, что застройщик дачного поселка заработает гораздо больше, чем застройщик поселка с землей ИЖС.
Поселкам, построенным на землях ИЖС, положено иметь пункты связи и полиции. А местные власти должны обеспечивать жителей таких поселений общественным транспортом, в то время как перед дачниками таких обязательств у властей нет.
Различаются и нормативы, касающиеся коммуникаций. Так, канализация на землях ИЖС должна быть выполнена строго по предписаниям, тогда как для дачных домов единых требований нет (поэтому у застройщиков возникает искушение ограничиться «самодельным септиком»). Для них это существенная экономия, для покупателя дачи с такими «удобствами» – масса проблем.
К сожалению, застройщики дачных поселков могут лукавить, обещая клиенту изменить статус дачной земли на ИЖС. Для такого перевода все дома должны соответствовать нормативам ИЖС, а все документы быть в идеальном порядке. Конечное же решение о возможности перевода принимается, если, помимо прочего, имеется достаточное число объектов социальной инфраструктуры в районе расположения застройки. Учитывается, есть ли возможность выполнить все требования закона и соблюсти права граждан как новой, так и имеющейся застройки.
На нашей практике случаи перевода «дачки» в ИЖС были, но они единичны. Поэтому подобные заверения застройщика могут оказаться не более чем пустыми обещаниями.