Как быть, если застройщик предлагает подписать предварительный договор
Существуют разные схемы продажи новостроек на ранних стадиях строительства. Весьма распространенный вариант – реализация жилых и нежилых помещений по предварительным договорам долевого участия, либо по предварительным договорам купли-продажи.
Хотя эти схемы продажи не соответствуют закону о долевом строительстве, зачастую компании вынуждают дольщиков покупать жилье именно по таким договорам. При этом используются различные уловки – начиная от снижения покупной стоимости объектов и заканчивая ссылкой на солидность застройщика, который якобы никогда не обманет.
Совет первый: выясните причину невозможности заключения основного договора.
Поинтересуйтесь у застройщика, почему нельзя миновать заключения предварительного договора. Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно говорят, что им нужно время на подготовку документов для регистрации основного договора – как правило, от трех до восьми месяцев. Или ссылаются на то, что предлагаемая схема – стандартная практика. Дескать, все новостройки оформляются таким путем, чтобы застройщик мог убедиться: покупатель способен оплатить основной договор.
Часть застройщиков действительно в дальнейшем заключает и регистрирует договоры долевого участия согласно ФЗ № 214. Но известны случаи, когда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия. Поэтому настоятельно рекомендуем запросить у застройщика хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому. Так сказать, образец.
Совет второй: узнайте, есть ли у застройщика полномочия на строительство.
Попросите продавца ознакомить вас с постановлениями органов власти о предоставлении инвестиционно-строительной компании права на осуществление строительства, инвестиционный контракт и дополнения к нему, договор на аренду или свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы.
Совет третий: убедитесь, что в предварительном договоре зафиксирован срок заключения основного договора.
Необходимо, чтобы в предварительном договоре долевого участия в строительстве присутствовали все существенные условия, обязательные для основного договора (как того требует ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Совет четвертый: обратите внимание на условия оплаты.
Следует опасаться ситуации, когда цена (обеспечительный платеж) предварительного договора меньше стоимости будущей квартиры.
Также стоит знать, что если договор не содержит условий об оплате, и оплата оформляется отдельным соглашением, либо путем приобретения у застройщика ценной бумаги – данная сделка сомнительна. Обязательно рекомендуем проверить, не находятся ли предлагаемые квадратные метры под залогом у банка. Если имеется не снятый залог, заключать договор нельзя.