Оценить по достоинству
Совершая сделку с квартирой, важно представлять себе ее реальную стоимость – это понадобится для покупки и продажи, кредитования и страхования, ведения наследственных и иных имущественных споров. Получить адекватное представление о том, сколько стоят квадратные метры, поможет процедура оценки, проведенная специалистами или лично собственником.
Что влияет на стоимость квартиры? Назвать основные критерии оценки сможет, пожалуй, каждый. Прежде всего, это параметры, описывающие расположение и технические характеристики жилья. Цены на недвижимость в престижном центре зашкаливают, традиционно высоко оцениваются квартиры на западе и юго-западе столицы, а также экологически благополучном северо-западе.
Впрочем, ориентироваться стоит не только на округ, но и на микрорайон, где расположен дом. Так, на юго-востоке Москвы, который считается сравнительно дешевым направлением, сейчас строят добротные, хорошей планировки квартиры. Ценности жилью в Марьине и на Братиславской добавляет и активное развитие инфраструктуры.
Важным критерием оценки считается транспортная доступность и близость к центру: преимущество будет на стороне домов, расположенных недалеко от метро и остановок общественного транспорта, имеющих удобные подъездные дороги. С другой стороны, обитатели домов, расположенных прямо у метро, нередко страдают от шума и суеты, а грохот и вибрации донимают тех, кто живет недалеко от оживленных трасс или железнодорожных путей.
Такие факторы, как состояние экологии и обеспеченность инфраструктурой, тоже стоит принять во внимание. Правда, в данном случае многое зависит от потребностей конкретных участников сделки: одни с готовностью закроют глаза на присутствие в районе промышленных предприятий, другие будут искать дом ближе к школе, третьим важно соседство с парком.
Весьма важны тип и «возраст» дома. Понятно, что «хрущевки» намного дешевле «сталинок», а панельные дома ценятся меньше монолитных. Необходимо учесть материал наружных стен и внутренних конструкций, техническое состояние дома. На стоимость недвижимости повлияют ухоженность придомовой территории и подъезда, принятые в доме меры безопасности (консьерж, домофон, камеры видеонаблюдения, металлические двери).
Оценив состояние дома, можно переходить непосредственно к квартире: стоит принять во внимание
этаж (как известно, жилье на первых и последних эта-
жах стоит дешевле), площадь, высоту потолков, нали-
чие балкона, размеры кухни, обустройство санузла (совмещенный или раздельный). Значение имеют планировка, изолированность комнат, вид из окна, наличие телефона.
Понятно, что аккуратная, приведенная в порядок квартира обойдется дороже, чем обшарпанное, требующее косметического, а то и капитального ремонта жилье. С перепланировкой сложнее: если изменения надлежащим образом не согласованы, продать квартиру будет непросто, даже когда переделки кажутся удачными.
Оценивая аккуратность жилища, не забудьте о «юридической чистоте». Покупатели будут рассматривать квартиры, находящиеся в собственности, свободные ото всех обременений, не отягощенные зарегистрированными и проживающими на жилплощади гражданами, а также имущественными спорами.
Негативным образом скажется на стоимости наличие в «истории» квартиры длинных цепочек сделок и судебных разбирательств. На высокую сумму не стоит рассчитывать также тем, кто рассматривает альтернативный вариант купли-продажи жилья: такие продавцы живут в квартире до последнего, обещая освободить ее лишь после заключения договора и покупки для себя новой недвижимости.
Имея на руках всю информацию о жилье, можно попробовать оценить его самостоятельно. Для этого нужно найти сведения о стоимости квартир, подобных вашей – в газетах с объявлениями о продаже недвижимости или Интернете. Кто ищет, тот всегда найдет: на бескрайних виртуальных просторах можно отыскать объявления о продаже квартир в своем собственном районе или даже доме.
Такая оценка не потребует вложения средств, да и кто как не хозяин знает все достоинства и недостатки собственной квартиры! Правда, непрофессионал может упустить из виду важные детали, занизив стоимость жилья. Или, напротив, приукрасить жилище. Да и цены в объявлениях, которые могут составляться такими же дилетантами, не всегда отражают истинную стоимость жилья.
Если позволяют средства, лучше прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков – частных предпринимателей и оценочных компаний. Сейчас оценочная деятельность не лицензируется, однако специалисты должны быть членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховать свою ответственность на сумму не менее 300 000 рублей.
Оценщики определяют стоимость недвижимости, осматривая ее, сравнивая с аналогичными вариантами, корректируя цифры применительно к конкретной квартире. В результате клиент получает подробный отчет о рыночной стоимости квартиры – на этот документ можно ссылаться в суде, он используется в банке при оформлении ипотеки. Однако покупатель следовать данным оценки не обязан, при купле-продаже на цифры в отчете можно лишь ориентироваться.
Оценить недвижимость может и риелтор – посетив квартиру лично или дав консультацию по телефону, основываясь на представленных клиентом данных. В первом случае риелтор работает так же, как оценщик. Второй вариант не подойдет тем, кому нужны точные цифры, ведь риелтор не осматривает квартиру лично, не может своими глазами увидеть все ее достоинства и недостатки.