Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 04 июля 2012 г. 15:00
Публикация в газете: №24 (896) от 28 июня 2012 г.

Договоримся... для виду

Соблюсти закон, поделившись драгоценной недвижимостью, или схитрить и избавиться от чужих притязаний на имущество? Что греха таить, некоторые с готовностью предпочтут второй, рискованный вариант – и наверняка обрекут себя на треволнения и судебные разбирательства.

Спасаясь от притязаний

Типичная ситуация: брак трещит по швам, супруги готовятся к разводу и разделу совместно нажитого имущества.

Последний пункт – самый интересный, ведь недавно муж купил квартиру – только себе. Жена, скорее всего, об этой сделке даже не подозревает. Конечно, стоило заранее все просчитать и подождать с приобретением до развода, но...

Сколько ни твердят юристы о том, что имущество, приобретенное в период брака, считается общим независимо от того, на чьи деньги куплено и на чье имя оформлено, многим нравится думать, что их это не касается. И они приходят в изумление, когда оказывается, что недвижимость надо делить. Правда, способ избежать этой неприятности есть – фиктивно подарить или продать квартиру родственнику, другу.

Закон в данном случае нарушается несколько раз: нотариальное согласие ничего не подозревающего супруга на сделку получают хитростью или подделывают, договор купли-продажи или дарения заключают лишь для виду, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Предполагается, что после того, как ситуация с разделом имущества утихнет, квартира вернется к прежнему собственнику.

К подобным сделкам, называемым мнимыми, нередко прибегают, желая «уберечь» имущество от притязаний супругов, наследников, кредиторов. Иногда родственники «обмениваются» квартирами только на бумаге – формально ухудшают свои жилищные условия ради получения субсидии. Наконец, мнимые сделки совершают при обналичивании материнского капитала, когда обладательницы сертификатов якобы приобретают недвижимость или доли в ней.

Притворись – я поверю!

В ряде случаев недобросовестные граждане прибегают к сделкам иного вида, которые также не создают тех правовых последствий, ради которых формально заключаются. Это притворные сделки, совершенные с целью прикрыть другие сделки. Применительно к недвижимости заключаются, как правило, договоры дарения, прикрывающие куплю-продажу.

К этой хитрости прибегают те, кто хочет обойти нормы Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки, действующие при продаже «на сторону» доли в праве общей собственности. Как известно, перед тем, как продать свою долю постороннему лицу, собственник обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о своем намерении. Если они откажутся от приобретения доли или не приобретут ее в течение месяца, собственник вправе продать долю любому лицу.

Обычно продавцы долей не горят желанием позаботиться об интересах сособственников, отношения с которыми бесповоротно испорчены. Некоторые продавцы опасаются, что, формально согласившись на покупку доли, обделенные средствами сособственники начнут тянуть время в надежде на то, что ситуация «рассосется» сама собой. Так или иначе, но право преимущественной покупки нередко нарушается – с помощью притворных сделок.

Продавец договаривается с покупателем оформить приобретение доли дарением, ведь при совершении этой сделки соблюдать преимущественное право покупки не нужно. Так собственник получает круглую сумму и ловко обходит требования закона. А в ответ на подозрения лишь усмехается: «Мое имущество – могу и подарить!».

Участниками притворных сделок нередко становятся пожилые люди: желая распорядиться квартирами или дачами на случай смерти, они не составляют завещания, а дарят квартиры детям и внукам. Дарением же зачастую прикрывают договоры пожизненного содержания с иждивением.

Опасный поворот

Казалось бы, «порадел родному человечку» – в чем тут риск? Увы, подобные сделки представляют опасность для обеих сторон. Участник мнимой сделки, фиктивно даря или продавая недвижимость другу-брату-свату, может и не дождаться ответной «любезности». Новый собственник с готовностью «забудет» о том, что имущество отдали ему на время, и откажется возвращать квартиру или дачу.

Другой вариант. Никто не помешает одной из сторон заявиться по месту новой регистрации, выселив своего «подельника» туда, где он теперь и зарегистрирован – зачастую в менее привлекательное и просторное жилище.

Впрочем, точно так же ничто не помешает ведающей субсидиями организации уличить лже-переселенца в намеренном ухудшении жилищных условий. А мошенникам, обналичивающим маткапитал с помощью фиктивных продаж долей, – оставить владелиц сертификата без денег и квадратных метров.

Те, кто прикрывают куплю-продажу дарением, могут не дождаться от продавца немалой суммы за приобретаемую долю: формально ведь получен щедрый дар, при чем тут деньги?

Прибегающие к притворному дарению пожилые люди, которые зачастую не отдают себе отчета в том, какой договор подписывают, могут оказаться на улице. Думая, что распоряжаются квартирой на случай смерти или получают уход взамен передачи недвижимости, они безвозмездно отдают свое имущество. И никто не поручится, что новые хозяева не потребуют от стариков «очистить помещение».

Сложно, но возможно

Не стоит забывать и о том, что мнимые и притворные сделки по закону считаются ничтожными, то есть недействительными изначально, независимо от признания их таковыми судом.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года и начинает течь со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Доказать мнимый или притворный характер сделки заинтересованным лицам чрезвычайно тяжело – но не невозможно. В качестве доказательств могут быть использованы показания свидетелей, документы. Придется подтвердить, что, например, фактические расчеты по договору купли-продажи не производились, обменивающиеся стороны на самом деле живут в прежних квартирах, подаривший дачу и не думает ее освобождать.

В ходе разбирательства может выясниться, что обладатель весьма скромных доходов – а то и вовсе безработный – сумел найти внушительную сумму на покупку квартиры или загородного дома. Суд обязательно поинтересуется, мог ли он на самом деле приобрести недвижимость, или просто «выручил» кого-то, согласившись стать собственником на время.

Квартирный ряд

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев