Договоримся… для виду
Соблюсти закон, поделившись драгоценной недвижимостью, или схитрить и избавиться от чужих притязаний на имущество? Что греха таить, некоторые с готовностью предпочтут второй, рискованный вариант – и наверняка обрекут себя на треволнения и судебные разбирательства.
Спасаясь от притязаний
Типичная ситуация: брак трещит по швам, супруги готовятся к разводу и разделу совместно нажитого имущества.
Последний пункт – самый интересный, ведь недавно муж купил квартиру – только себе. Жена, скорее всего, об этой сделке даже не подозревает. Конечно, стоило заранее все просчитать и подождать с приобретением до развода, но…
Сколько ни твердят юристы о том, что имущество, приобретенное в период брака, считается общим независимо от того, на чьи деньги куплено и на чье имя оформлено, многим нравится думать, что их это не касается. И они приходят в изумление, когда оказывается, что недвижимость надо делить. Правда, способ избежать этой неприятности есть – фиктивно подарить или продать квартиру родственнику, другу.
Закон в данном случае нарушается несколько раз: нотариальное согласие ничего не подозревающего супруга на сделку получают хитростью или подделывают, договор купли-продажи или дарения заключают лишь для виду, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Предполагается, что после того, как ситуация с разделом имущества утихнет, квартира вернется к прежнему собственнику.
К подобным сделкам, называемым мнимыми, нередко прибегают, желая «уберечь» имущество от притязаний супругов, наследников, кредиторов. Иногда родственники «обмениваются» квартирами только на бумаге – формально ухудшают свои жилищные условия ради получения субсидии. Наконец, мнимые сделки совершают при обналичивании материнского капитала, когда обладательницы сертификатов якобы приобретают недвижимость или доли в ней.
Притворись – я поверю!
В ряде случаев недобросовестные граждане прибегают к сделкам иного вида, которые также не создают тех правовых последствий, ради которых формально заключаются. Это притворные сделки, совершенные с целью прикрыть другие сделки. Применительно к недвижимости заключаются, как правило, договоры дарения, прикрывающие куплю-продажу.
К этой хитрости прибегают те, кто хочет обойти нормы Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки, действующие при продаже «на сторону» доли в праве общей собственности. Как известно, перед тем, как продать свою долю постороннему лицу, собственник обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о своем намерении. Если они откажутся от приобретения доли или не приобретут ее в течение месяца, собственник вправе продать долю любому лицу.
Обычно продавцы долей не горят желанием позаботиться об интересах сособственников, отношения с которыми бесповоротно испорчены. Некоторые продавцы опасаются, что, формально согласившись на покупку доли, обделенные средствами сособственники начнут тянуть время в надежде на то, что ситуация «рассосется» сама собой. Так или иначе, но право преимущественной покупки нередко нарушается – с помощью притворных сделок.
Продавец договаривается с покупателем оформить приобретение доли дарением, ведь при совершении этой сделки соблюдать преимущественное право покупки не нужно. Так собственник получает круглую сумму и ловко обходит требования закона. А в ответ на подозрения лишь усмехается: «Мое имущество – могу и подарить!».
Участниками притворных сделок нередко становятся пожилые люди: желая распорядиться квартирами или дачами на случай смерти, они не составляют завещания, а дарят квартиры детям и внукам. Дарением же зачастую прикрывают договоры пожизненного содержания с иждивением.
Опасный поворот
Казалось бы, «порадел родному человечку» – в чем тут риск? Увы, подобные сделки представляют опасность для обеих сторон. Участник мнимой сделки, фиктивно даря или продавая недвижимость другу-брату-свату, может и не дождаться ответной «любезности». Новый собственник с готовностью «забудет» о том, что имущество отдали ему на время, и откажется возвращать квартиру или дачу.
Другой вариант. Никто не помешает одной из сторон заявиться по месту новой регистрации, выселив своего «подельника» туда, где он теперь и зарегистрирован – зачастую в менее привлекательное и просторное жилище.
Впрочем, точно так же ничто не помешает ведающей субсидиями организации уличить лже-переселенца в намеренном ухудшении жилищных условий. А мошенникам, обналичивающим маткапитал с помощью фиктивных продаж долей, – оставить владелиц сертификата без денег и квадратных метров.
Те, кто прикрывают куплю-продажу дарением, могут не дождаться от продавца немалой суммы за приобретаемую долю: формально ведь получен щедрый дар, при чем тут деньги?
Прибегающие к притворному дарению пожилые люди, которые зачастую не отдают себе отчета в том, какой договор подписывают, могут оказаться на улице. Думая, что распоряжаются квартирой на случай смерти или получают уход взамен передачи недвижимости, они безвозмездно отдают свое имущество. И никто не поручится, что новые хозяева не потребуют от стариков «очистить помещение».
Сложно, но возможно
Не стоит забывать и о том, что мнимые и притворные сделки по закону считаются ничтожными, то есть недействительными изначально, независимо от признания их таковыми судом.
Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года и начинает течь со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Доказать мнимый или притворный характер сделки заинтересованным лицам чрезвычайно тяжело – но не невозможно. В качестве доказательств могут быть использованы показания свидетелей, документы. Придется подтвердить, что, например, фактические расчеты по договору купли-продажи не производились, обменивающиеся стороны на самом деле живут в прежних квартирах, подаривший дачу и не думает ее освобождать.
В ходе разбирательства может выясниться, что обладатель весьма скромных доходов – а то и вовсе безработный – сумел найти внушительную сумму на покупку квартиры или загородного дома. Суд обязательно поинтересуется, мог ли он на самом деле приобрести недвижимость, или просто «выручил» кого-то, согласившись стать собственником на время.