23:48:40
24 июля 2024 г.

Лучше быть богатым и здоровым!

Рынок недвижимостиЧтобы добиться жилья в Москве, надо быть либо нищим, либо миллионером – оценивают ситуацию риэлторы. Совсем не обязательно – отвечают городские власти.

Зарплата хорошая, но маленькая…

«Москва – город для миллионеров?» – задались вопросом руководители Московской ассоциации риэлторов на специально созванной пресс-конференции. Поводом для их удивления послужили неоднократные заявления о планах существенно увеличить долю муниципального жилья в общем объеме возводимой в столице жилплощади. В будущем году она может превысить половину. У очередников и льготников появляется повод для радости. Но их в Первопрестольной лишь семь процентов населения. А каковы перспективы у остальных нуждающихся? – спрашивают риэлторы.

Сомнения понятны: при сохранении относительно неизменного объема новостроек доля коммерческого строительства не только не увеличивается, а уменьшается. В свою очередь сокращение предложений убивает надежды на снижение цен или хотя бы на стабилизацию рынка. Иного же способа, кроме покупки, для основной массы населения не существует.

Кроме того, полагают риэлторы, предоставление бесплатного жилья в известной степени провоцирует иждивенчество. Социальная политика направлена на поддержку малоимущих, а не тех, кто из этого состояния хочет выбраться.

– Человек видит: если он плохо зарабатывает, то может попасть в список на бесплатную квартиру, – поясняет вице-президент Московской ассоциации риэлторов Юрий Карамаликов. – А если зарабатывает две-три тысячи долларов в месяц, то никогда квартиру не купит… Хотя «пашет», старается, но ни в один льготный список не попадет.

С подобным перекосом, полагают профессионалы рынка, не следует мириться. К тому же всех интересует: откуда возьмется необходимое число квартир эконом-класса для нуждающихся?

Ищи метра в поле

По данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ», на рынке жилья сегодня сложились следующие пропорции между разными сегментами: 11 процентов относится к эконом-классу, 25 процентов – пограничный сегмент с бизнес-классом, 52 – бизнес-класс, 13 – элитный сектор. На протяжении ближайших двух лет соотношение будет еще более смещаться в сторону бизнес-класса. И прогноз таков: 85 процентов составит бизнес-класс, 15 – элитное жилье, а весь эконом-класс будет вытеснен за пределы столицы. И это не просто чья-то злая воля – перспектива в значительной мере является отражением платежеспособного спроса.

Возможно, риэлторы даже запоздали со своей пресс-конференцией: Москва не первый год входит в список самых дорогих городов мира. Тот, кто знаком со столичными ценами, согласится, что приобрести двухкомнатную новостройку в Москве вряд ли удастся дешевле, чем за $200 000. Чтобы оплатить ее, например, за десять лет, семье требуется откладывать по $2000 в месяц (не считая процентов по кредиту и прочих «мелочей»).

Недавно я встречался со старыми институтскими друзьями. Разговор шел о жизни, о здоровье, о детях и (по старой советской привычке) – о зарплате. Общее мнение: если доход составляет меньше $1000 на члена семьи, это значит, семейству приходится себя ограничивать. То есть оно, понятно, не бедствует, но все же лишено полной свободы в приобретении даже повседневных вещей. По $1000 на каждого из трех членов семьи плюс $2000 по кредиту – получается $5000 в месяц. Семей с таким доходом в Москве много – десятки тысяч. Но живет-то в городе более трех миллионов семей!

Как подчеркивает в последнем обзоре рынка генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин, при текущем уровне цен доходы более 90 процентов москвичей не позволяют им приобрести новое жилье «с нуля» даже с учетом ипотеки и ожидаемого роста реальных доходов.

Для очень среднего класса

Первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев успокоил риэлторов и журналистов заявлением, что никаких революций в плане жилищной политики в Москве не будет. Хотя городское правительство действительно намечает половину и даже чуть больше строящегося жилья направлять на городские жилищные программы. Это более двух млн. кв. метров в год. Однако ничего странного в такой политике нет, поскольку социальная поддержка государством жилищной сферы предусмотрена Конституцией. Более того, если государство продекларирует отход от нее, это действительно будет миной, но уже мгновенного действия.

В то же время представление о том, что все два млн. метров город отдает, как иногда говорят, «иждивенцам» бесплатно, не соответствует действительности. Среди очередников распределяется примерно половина этой площади. Ежегодно квартиры получают от 12 до 15 тыс. семей. Причем большая часть жилищных программ для очередников («Молодой семье – доступное жилье», «Социальная ипотека», субсидии) предусматривает льготное, но частично возмездное приобретение жилья. Сохраняется и бесплатное предоставление, но доля его невелика – примерно 400 тыс. кв. метров в год. Это приблизительно пять-шесть тыс. семей, менее половины всех получающих жилье.

Точно так же неверно полагать, будто вся муниципальная помощь достается исключительно очередникам. Примерно один млн. кв. метров ежегодно идет на переселение жителей пятиэтажных, ветхих и аварийных домов. Городу это интересно высвобождением площадок под самые разные цели, в том числе жилищное строительство. Гражданам выгодно тем, что все они без исключения при переселении улучшают жилищные условия. Причем не только за счет повышения качества жилья, но и в результате увеличения площади. Средний коэффициент переселения составляет 1,7–1,8.

Одно из принципиальных новшеств принятой недавно Среднесрочной городской жилищной программы состоит в том, что в ней впервые предусмотрены меры поддержки для остальных 80 процентов жителей, которые не являются ни очередниками, ни жителями пятиэтажек. В частности, предполагается развитие цивилизованного рынка найма жилья. В следующем году намечено запустить два первых «доходных» дома. В кавычках, потому что они предназначены для очередников и бюджетников и не будут приносить доход в казну города. При этом своей инициативой город намерен проторить дорожку и для коммерческих доходных домов, принадлежащих частным собственникам.

Одновременно отцы города активно пробивают на законодательном уровне систему жилищно-строительных кооперативов, для которых можно было бы выделять землю вне конкурса, бесплатно, и вести строительство на некоммерческой основе. Сейчас этому препятствует негибкое федеральное законодательство.

Наконец, столица намерена поддерживать тех собственников, которые выразят согласие сотрудничать с городом в части передачи излишков жилья в наем по рыночным ценам, в том числе очередникам.

Как видим, вопрос (или упрек) риэлторов справедлив, но он не по адресу.
Суть новой городской жилищной программы в том и состоит, чтобы обеспечить доступ к столичному жилью не только «миллионерам», как это сложилось сейчас в результате гипертрофированной свободы рынка, но по возможности максимальному числу москвичей. Программа предлагает и очередникам (прежде всего им), и всем коренным москвичам (именно «коренным» – потому что с помощью городского бюджета) способы за деньги, но по разумным ценам получить жилье на регулируемом государством рынке. То есть реализовать как раз то, за что ратуют риэлторы. И сделать это за счет сокращения площадей и ужесточения условий «для миллионеров». Насколько это будет успешным – покажет время. Но сама попытка похвальна.

В любом случае поблагодарим Московскую ассоциацию риэлторов за актуализацию важнейшей темы.

Сергей Домнин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация