Двух зайцев? Легко!
От действий недобросовестных участников сделок с недвижимостью страдают, как правило, покупатели квартир. Однако иные «умельцы» способны провести и продавцов, а иногда – даже обе стороны договора. Разыгрывая схему обмана как по нотам, аферисты успешно заманивают в ловушку «двух зайцев».
Капля камень точит
«Здравствуйте, это Аня, риелтор, я вам уже звонила. Ну как, не передумали, сами будете продажей заниматься?» – затараторила телефонная трубка, и Михаил Иванович со вздохом завел глаза к потолку. Какая все же надоедливая девица! Сколько можно повторять, что он не нуждается в услугах агентов и помощников, сам во всем разберется!
Совсем не такого интереса Михаил Иванович ожидал, когда разместил на сайте бесплатных объявлений предложение о продаже двухкомнатной квартиры. Жилье, доставшееся по наследству от тетки, могло помочь претворению в жизнь давней мечты о покупке благоустроенной дачи – при условии, разумеется, успешной реализации «двушки».
Увы, вот уже который месяц рынок штормило, потенциальные покупатели явно медлили, дожидаясь «штиля» и более стабильных цен на квартиры. Единственным человеком, откликнувшимся на объявление Михаила Ивановича, была та самая Аня – бойкая молодая риелторша, непонятно, с какой стати разглядевшая в продавце ничем не примечательной «двушки» перспективного клиента.
Михаил Иванович отбивался от настойчивых звонков довольно долго, но Аня, видимо, уповала на то, что капля камень точит. И не ошиблась, ведь спустя некоторое время, отчаявшись избавиться от унаследованного жилья, продавец сменил гнев на милость – согласился на встречу. Правда, сделал это скорее для того, чтобы раз и навсегда объяснить назойливой девице: щедрого вознаграждения в его случае она не дождется.
Попытка – не пытка
«А давайте повременим с обсуждением оплаты моей работы, сначала посмотрим, удастся ли мне справиться с поиском покупателя, – лукаво наморщила нос Аня, выслушав Михаила Ивановича. – По опыту знаю, что договориться всегда можно, если обе стороны действительно заинтересованы в сделке».
Не скрывая скептического настроя, продавец «двушки» лишь рукой махнул: хочется – ищите покупателей, найдете – тогда и поговорим. В самом деле, ну что может эта молодая пигалица, возомнившая себя многоопытным риелтором! С другой стороны, попытка – не пытка, пусть постарается, раз сама так добивалась встречи…
Прошла неделя, минула вторая, и Михаил Иванович с чистой совестью выкинул из головы «отработанный вариант»: ясное дело, не справилась девчонка. Каково же было его удивление, когда спустя три недели ожидания Аня объявилась, да не с пустыми руками – оказывается, ей удалось найти покупателя! «Двушкой» заинтересовалась некая Инна, женщина средних лет, которой идеально подошел район проживания.
Михаил Иванович отказывался верить своим ушам: по словам риелторши, эта Инна буквально вцепилась в квартиру, находящуюся в двух минутах езды от ее работы. Что же, обе стороны были готовы к сделке, оставалось только утрясти последние детали – включая, разумеется, оплату услуг агента.
По справедливости
Похоже, квартира Инне действительно приглянулась, потому что при встрече с продавцом она выразила желание «застолбить» жилье, заранее внеся некоторую сумму. Кстати, явилась женщина в сопровождении своего риелтора, который то и дело встревал в разговор. Михаил Иванович не возражал против аванса: он-то прекрасно знал, что других желающих не найдется, но раз покупатель хочет получить гарантии – почему бы и нет?
Казалось, тут бы впору порадоваться, раз интересы сторон совпали. Но Аня, напротив, приуныла: «Замечательно, конечно, что все так удачно сложилось, но мы ведь не обсудили вопрос вознаграждения. Надо бы его решить, тем более что некоторая сумма у вас теперь будет, покупатель ведь вносит аванс…».
Михаил Иванович понимал, что по справедливости, конечно, стоит Аню отблагодарить. Подсказанное девушкой решение показалось разумным: а почему бы после оформления соглашения об авансе не передать полученную сумму Ане? Если сделка сорвется по вине продавца (а этот вариант теперь представлялся едва ли возможным), девушка вернет деньги Инне.
Второго риелтора подобный расклад явно смущал, но, услышав, что соглашение будет заключено между покупателем и продавцом, примирительно кивнул: «Пожалуйста, Михаил Иванович, если вы согласны – возражать не буду, а я умываю руки! В случае чего нам-то, естественно, легче будет с вами дело иметь».
Кто кому должен?
Соглашение об авансе было подписано, Аня забрала сумму себе, как и договаривались. Вечерами Михаил Иванович бродил по просторам Интернета, прикидывая, какую дачу сможет приобрести на вырученные от продажи квартиры деньги. Оставалось лишь покончить с некоторыми формальностями, когда…
«Мы еще раз посмотрели «двушку» и поняли, что она нам не подходит, – ледяным тоном заявил Михаилу Ивановичу по телефону агент Инны. – Соседи рассказали, что стены в доме «картонные», на этаже семья алкоголиков живет, а моей клиентке, знаете ли, тишина важна, у нее дети. Так что от сделки мы отказываемся и просим вернуть внесенный недавно аванс».
Михаил Иванович потерял дар речи: как же так, ведь несостоявшаяся покупательница и ее помощник отлично знают, что деньги забрала Аня! Своими глазами видели, вот и требовали бы с риелторши аванс, он-то тут при чем? «А я разбираться не буду, с кого деньги получать. Зачем мне время и силы тратить? – невозмутимо парировал звонивший. – С девочкой этой, Аней, сами разбирайтесь, у меня же документ есть, в котором написано: покупатель передал аванс продавцу. Так что потрудитесь вернуть!».
Михаил Иванович бросился звонить Ане, но ее реакция огорошила и без того возмущенного клиента. Девушка спокойно сказала, что к деньгам никакого отношения не имеет, ее имя в документах не фигурирует. Да и вообще, сделку сорвала покупательница – вот с ней и стоит разбираться.
Не мытьем, так катаньем
Следующие несколько дней Михаил Иванович метался между настырным риелтором Инны, требующим возврата аванса, и Анной, которая якобы знать не знала о деньгах. Первый грозил серьезным разбирательством; его клиентка не собиралась терять несколько десятков тысяч, тем более что Аня явно ввела ее в заблуждение, расписав преимущества «тихой» квартиры.
Когда дело запахло судом, Михаил Иванович обратился к юристу. «Хорошо еще, что вы ключи от квартиры этой Инне не передали. Бывает, покупатели занимают оборону в чужом жилище, пытаясь вернуть аванс, – усмехнулся адвокат. – Вы допустили серьезную ошибку, передав деньги Анне без расписки. Аванс она теперь точно не вернет, а от вас угрозу отведем – не мытьем, так катаньем!».
Бойкой Ане хватило дерзости явиться на судебное разбирательство и повторить, что об авансе она и слыхом не слыхивала… Поняв, что с девицы взятки гладки, Инна принялась с удвоенной энергией настаивать на возврате Михаилом Ивановичем денег, причем с процентами.
Тут-то на авансцену и вышел юрист продавца, заявив, что его клиент покупателю ничего не должен! Нарушила обязательства Инна, в последний момент и по весьма туманным причинам сорвав сделку, значит, сумма должна остаться у пострадавшей стороны. Аня, помогавшая Михаилу Ивановичу, ввела в заблуждение по поводу шума в «двушке»? Так это еще доказать нужно. Тем более, что продавец к этому не имеет никакого отношения!
Ответчик уже готовился потерпеть фиаско, лихорадочно размышляя, где возьмет столько денег. Но на его счастье, суд не стал долго разбираться и постановил: раз покупатель уклоняется от сделки, аванс должен остаться у продавца. Отделавшийся легким испугом Михаил Иванович решил повременить с продажей квартиры. А бойкой Ани, умудрившейся «развести» обе стороны сделки, и след простыл.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Продавец и покупатель, договорившиеся по поводу сделки с квартирой, нередко подтверждают серьезность своих намерений соглашениями об авансе или задатке. Покупатель передает продавцу или риелтору определенную сумму, считая, что тем самым гарантировал проведение сделки в самое ближайшее время.
В отличие от задатка, которому уделено внимание в Гражданском кодексе, связанные с авансом отношения законодательством подробно не регулируются. Если задаток выдается как доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, аванс несет лишь платежную функцию. Если сделка срывается по вине покупателя, аванс остается у продавца. Если же договорные обязательства не исполнил продавец, он возвращает аванс покупателю.
Увы, подобные соглашения нередко оказываются весьма сомнительными: во многих случаях при срыве сделки по вине продавца внесенная сумма под любыми предлогами покупателю не возвращается. Бывает и наоборот: сорвавший сделку покупатель требует у продавца вернуть переданную когда-то сумму и даже отстаивает свои права в судебном порядке.
Не стоит передавать деньги продавцу или риелтору под честное слово, без расписок, предварительно не выяснив, какое соглашение, на каких условиях и для чего заключается. Проверьте, указаны ли в соглашении об авансе сведения о недвижимости, ее цене и состоянии, условия возврата переданной продавцу суммы, сроки, на которые заключается соглашение о внесении аванса.
Если другая сторона сделки настаивает на устных договоренностях, не отвечает на четко поставленные вопросы, не разъясняет суть соглашения, лучше подыскать другие варианты. Это же касается и риелторов, особенно таких подозрительных, как Анна.