Trade-in. С автомобильного – на рынок жилья
Трейд ин – новая услуга на рынке недвижимости. Хотя давно обкатана на автомобильном: автосалоны меняют старые, «бэушные» машины в зачет части стоимости нового авто. Теперь такая технология «въехала» и на рынок жилья. В Москве сегодня всего несколько агентств используют эту пока нестандартную услугу. Но, похоже, программа начинает приживаться.
Идет в прямой зачет
Квартирный trade-in при продаже новостроек появился в Москве летом прошлого года, когда наметилась тенденция к снижению спроса на недвижимость. Первой компанией, предложившей приобретение квартир по этой схеме, стала «НДВ-Недвижимость». Сегодня, по оценкам специалистов, ее предлагают не более 3–5% агентств. Чаще используются альтернативные сделки – когда клиент заключает договор с агентством недвижимости одновременно на покупку одной и продажу другой квартиры. Но при этом варианте ожидание новоселья может затянуться на месяцы. Схема трейд ин срабатывает гораздо оперативнее.
Причем обмен может быть с доплатой продавца, равноценным или с доплатой покупателя.
В чем суть. Новизна заключается в одновременности сделок купли-продажи двух объектов. Причем компания не ищет покупателя на квартиру клиента, а покупает ее сама, предоставляя взамен квартиру в строящемся доме. На всю операцию уходят считанные дни.
Секундное дело: продать и купить
Трейд ин в переводе с английского – прямая продажа. Во время сделки оформляются сразу два договора:
1. Купли-продажи старой квартиры;
2. Долевого участия в строительстве на жилье в конкретном объекте новостройки с фиксированной ценой.
Если сумма зачета прежнего жилья меньше стоимости квартиры в строящемся доме, клиент доплачивает недостающую сумму. И – наоборот: если больше, разница компенсируется со стороны компании живыми деньгами.
Не всякая квартира подойдет
Но «сдать» можно не любое жилье. Квартира, принимаемая по программе трейд ин, должна соответствовать следующим критериям:
1. Это должна быть именно квартира, а не доля или комната в коммуналке.
2. Располагаться в черте Москвы.
3. Находиться в собственности.
4. Должна быть физически и юридически свободна. Либо с реальной возможностью такого освобождения. Юридически свободна – в ней никто не зарегистрирован. Физически – никто из собственников или третьих лиц там не проживает. Квартира также должна быть свободна от имущества прежнего жильца.
Существенная оговорка: если жилплощадью владеют менее трех лет, в договоре обязательно указывается реальная, а не заниженная сумма сделки, как это зачастую делается для того, чтобы избежать налогов.
Компания выкупает квартиру на себя, она не заинтересована занижать сумму в договоре и участвовать в сомнительных сделках. Зачем ей лишние неприятности с налоговой?
Напомним. Если человек владеет квартирой, полученной по безвозмездной сделке (в результате приватизации, наследства, дарения, договора мены) и она находится в собственности менее трех лет, то при ее продаже должен платиться налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей. Поэтому продавцы на вторичном рынке, дабы избежать уплаты налога, порой сознательно занижают сумму договора. Но здесь может вступить в силу уже не налоговый кодекс, а уголовный – уклонение от уплаты налогов в особо крупных размерах.
И еще. Квартира должна быть освобождена в течение месяца после того, как стороны скрепят своими подписями договоры.
Поэтапно: от звонка до новоселья
Причины подобного обмена могут быть разные: хочется улучшить жилищные условия – переехать из старой квартиры в новую, улучшенной планировки, большей площади; перебраться из стандартной «панельки» в солидный «монолит»; или же сменить район, перебраться, к примеру, поближе к родственникам.
Процесс обычно начинается со звонка владельца жилплощади в компанию, специалисту по трейд ин. Потенциальному клиенту (по телефону) расскажут о технологии программы, сделают предварительную оценку квартиру (следуя из информации о районе, улице, где находится квартира, этажности дома, площади квартиры и пр.). Тут же будет названа цена, по которой предлагается купить у клиента квартиру, последует вопрос о его готовности отдать ее в зачет по озвученной стоимости.
Следующий этап. Выезд специалиста на объект для визуальной оценки жилья. После осмотра квартиры на месте устанавливается окончательная выкупная цена. Обычно она укладывается в те границы, которые были озвучены при предварительной беседе по телефону (безусловно, если сказанное совпадает с увиденным). В обратном случае стороны договариваются о другой цене.
Заключается соглашение о намерениях, где прописывается, какую именно квартиру и за какую сумму компания покупает у собственника. Расчитываются графики платежей: в зависимости от того, кто доплачивает – клиент или компания, компенсирующая разницу.
Проверка юридической чистоты жилья, выбор квартиры в новостройке и подготовка документов на нее осуществляется в течение двух-трех дней после обращения клиента в компанию.
В среднем с момента осмотра квартиры до заключения сделки уходит 3–5 рабочих дней. По прошествии этого времени стороны подписывают два договора – купли-продажи и долевого участия в строительстве. Это и есть экспресс-зачет.
Цена квартиры в новостройке фиксируется именно на этапе договоренностей (то есть на этапе подписания договора о намерениях).
На заметку
Если квартира находилась в собственности менее пяти лет, то основанием для ее реализации являются правоустанавливающие документы и выписка из домовой книги. Если более пяти лет – понадобятся еще документы из БТИ.
Почему выгодно?
Деньги, вырученные по программе трейд ин от старой квартиры, напрямую идут в счет стоимости нового жилья: из них не платятся риелторские комиссии, собственник не несет никаких других дополнительных расходов. Правда, квартира покупается компанией с некоторым дисконтом – это все-таки бизнес, а не благотворительность.
За счет того, что квартира в новостройке бронируется и самое главное – фиксируется по цене на этапе подписания соглашения о намерениях (то есть именно в день заключения сделки) в конечном счете сделка, скорее всего, обойдется клиенту дешевле. Насколько бы застройщик потом ни поднимал цены, для клиента по трейд ин цена на покупку «консервируется».
Таким образом, он теперь застрахован от постоянного роста цен на новостройку. Актуальность и востребованность новой услуги и заключается в том, что позволяет осуществлять выгодный обмен старой квартиры на квартиру в строящемся доме, с учетом того, что стоимость новостроек стала расти, а срок экспозиции квартиры на вторичном рынке составляет в среднем 2–4 месяца, а то и больше.
Комментарий
Юрий Куваев, специалист по трейд ин:
– Кому интересна эта программа? Тем, кто опасается не поспеть за ростом цен на жилье в новостройках, здесь цены – особенно на высоколиквидные квартиры – частенько повышаются по два раза в месяц. И они – в дефиците. Конечно, собственник жилья на вторичном рынке может самостоятельно или, обратившись в любое агентство, продать свою квартиру без всякого дисконта и купить новую. Квартира выставляется на продажу, и ищется покупатель на свободном рынке. Но в таком случае может произойти следующее:
1. Новостройку клиент купит уже на тех условиях, которые сложатся к тому моменту, когда он продаст старую жилплощадь.
2. Если квартира в новостройке очень понравилась, то к тому времени, когда найдется покупатель на прежнее жилье, вполне возможно, что приглянувшуюся квартиру, скорее всего, уже продадут.
Этой программой могут также воспользоваться те, у кого имеется старое жилье, но не хватает наличности для того, чтобы купить квартиру в новостройке. То есть сама услуга интересна скорее людям, у которых нет свободных финансов и дорогой недвижимости.
Если проводить аналогию с технологией трейд ин на рынке автомобилей, то у второй есть существенное отличие: приехав в автосалон на своей старой машине, домой вы возвращаетесь уже за рулем нового автомобиля. По программе трейд ин на рынке недвижимости это физически невозможно, потому что дом строится поэтапно. Продав старую квартиру и обладая правами на новую, в нее сразу не въедешь. Придется подождать, когда дом будет достроен, пока его сдадут и будут вручены ключи от квартиры.
Из истории вопроса, или Загородный вариант
На столичном рынке недвижимости услуга трейд ин появилась в разгар кризиса на рынке загородного жилья. По мнению экспертов, подобные схемы, как правило, использовали для стимулирования спроса на загородное жилье. Дела в этом секторе на тот момент были совсем плохи: коттеджи и таунхаусы перешли в разряд непопулярной роскоши. «Рынок продавца» трансформировался в «рынок покупателя», поэтому застройщики готовы были принять в зачет московскую «вторичку» при покупке загородного жилья или квартиры в новостройке.
Это была попытка реализовать неликвидные объекты. Но дело не пошло, услуга не получила распространения. Как считают специалисты загородного рынка недвижимости, возможно, причина крылась не столько в самой услуге, сколько в специфике объектов. Предлагая обмен квартир на коттеджи в довольно дорогих поселках, необходимо учитывать, что загородный дом у нас воспринимается чаще как второе жилье, поэтому не так уж много нашлось желающих менять свою единственную квартиру на коттедж.
Другое дело – обмен одной квартиры на другую в рамках жилья примерно одного класса. Такая услуга, считают эксперты, действительно востребована, поскольку сейчас стандарты жилых помещений в новостройках более высокие и жить там намного комфортнее.
Комментарий
Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-НЕДВИЖИМОСТЬ»:
– Если цены на рынке недвижимости достаточно стабильны, а покупатель имеет запас по времени для совершения сделки, выгоднее воспользоваться альтернативной схемой. В этом случае клиент продаст свою квартиру по максимально выгодной для него цене, при этом застраховав себя от роста цен на новостройку.
Если же цены растут, а у покупателя есть жилплощадь, на которой можно жить до окончания возведения новостройки, лучше воспользоваться взаимозачетом, то есть вариантом трейд ин.
Вместо резюме
Плюсы названной услуги…
1. Одновременная замена старого жилья на новое. Быстрота сделки позволяет экономить время, деньги и нервы. И это подтверждается ростом ее популярности.
2. Клиенту схема может быть выгодна, если ему действительно хочется купить квартиру именно в этой новостройке или именно такой площади, пока ее не купил кто-то еще или пока не поднялись цены в процессе строительства. Особенно это актуально, когда цены нестабильны, и покупатель торопится, чтобы не потерять деньги, продавая полгода свою квартиру, теряя при этом на росте цен в строящихся домах.
3. Застройщикам схема удобна, потому что расширяется линейка предлагаемых услуг.
…и ее минусы
1. Для покупателя схема предполагает довольно узкий перечень объектов покупки. При альтернативной сделке он имеет больше возможностей для выбора района, местоположения жилья и т. п. При обычной сделке покупатель выбирает любой желаемый вариант – как вторичное жилье, так и только что сданное. А при выкупе по трейд ин выбор ограничен конкретным домом.
2. При покупке новостройки придется решать вопрос с проживанием до тех пор, пока строительство не завершится и не будет проведен ремонт. Процесс может затянуться на месяцы… Все это время нужно где-то жить. Возможно, придется снимать квартиру, а это – дополнительные затраты.
3. Дисконт при выкупе. Как правило, компании, работающие по схеме трейд ин, покупают жилье у владельцев со скидкой, по цене несколько меньше рыночной.