23:30:44
11 апреля 2021 г.

Продать ипотечное жилье

Жилищное правоВ жизни возникают ситуации, когда требуется продать ипотечную квартиру. Например, если вы собственник такой квартиры и хотите ее продать, чтобы купить другую – скажем, более просторную и дорогую. Продажа возможна. Однако здесь есть ряд особенностей.

Во-первых, продать квартиру можно, но только с согласия банка.

Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура эта не простая и не быстрая.

Первой задачей будет встреча с сотрудником банка и выяснение у него, на каких условиях кредитное учреждение дает согласие на продажу квартиры. Есть несколько вариантов ее, находящейся в залоге у банка, реализации.

Схема 1. Наиболее часто встречающаяся, поскольку банк ничем не рискует.

С того момента, как вы получили согласие банка и определили сумму задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключаете предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры. Тот уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи. При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа будет являться зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности покупателя квартиру.

Схема 2. Согласие банка получено и квартира выставляется на продажу. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку банка, а разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Схема 3. В этом случае банк одобряет нового кредитора и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира соответственно тоже находится в залоге у банка.

Хочется напомнить всем обладателям ипотечных квартир о возможности перекредитования.

Сейчас этот вид услуги актуален в том случае, если заемщик хочет поменять валюту кредита, скажем перейти с долларового кредита на рублевой или перейти к другому кредитору, снизив процентную ставку.

Для этого в том же или в другом банке оформляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов.

Часто возникает вопрос – возможно ли самостоятельно оформить «перекредитование» без помощи юриста?

Теоретически – да. Но все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Это связано с тем, что банк, одобрив клиента в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил его платежеспособность. Надо понимать, что в новой валюте банк предложит иные условия кредитного соглашения. Адвокат или юрист поможет разобраться в юридических тонкостях, представит интересы клиента при переговорах с банком, страховой компании, даст исчерпывающие консультации по всем вопросам в ходе процесса.

Елена Жданова, адвокат

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация