Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 17 октября 2011 г. 12:18
Публикация в газете: №40 (862) от 13 октября 2011 г.

Дорога пройдет сквозь огород?

Прямо через наш огород (и еще пять соседних участков) с придомовыми территориями готовятся проложить дорогу к строящемуся заводу – так это по проекту, который никто с нами, жителями подмосковного поселка, не согласовывал. Мы отказываемся терять нажитое, потому что взамен предлагают то, что и врагу не пожелаешь...

Можем ли отказаться, или все права на стороне строительной фирмы, так как их юристы заявляют, что могут предложить нам еще два варианта (первый нас не устроил), а потом нас просто снесут. А что говорят на этот счет законы?
Порфирьев, Светин, Гололобов, Мамаев, Строженков, Павличенко, Соболев

Скорей всего, вы столкнулись с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Для начала отмечу, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Такое решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

Согласно ст. 61 Земельного кодекса РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Право на обжалование в суде действий и решений должностных лиц предусмотрено также Конституцией РФ, порядок такого обжалования указан в Гражданском процессуальном кодексе РФ.

Если обжаловать решение о строительстве дороги не получилось, то учтите, что при несогласии собственника на изъятие земельного участка его выкуп будет проводиться только в судебном порядке. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии.

Согласно ст. 280 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

До истечения года со дня получения уведомления об изъятии, земельный участок может быть изъят только с согласия собственника.

На что же может претендовать собственник земли при ее изъятии для государственных или муниципальных нужд?

Согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями по возмещению всех убытков, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Земельный кодекс РФ предусмотрел гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Недостроенный не в счет

Купил недостроенный дом в Подмосковье, чтобы его восстановить для семьи. Но правление дачного кооператива не разрешает его оформлять до тех пор, пока я не пропишусь в их районном центре. Разве так положено, ведь я тогда потеряю столичную прописку?
Иннокентий Василенко

Скорее всего, позиция правления основана на положениях Устава дачного кооператива, которым могут быть сформулированы требования к члену кооператива, например наличие регистрации по месту жительства в конкретном населенном пункте.

Сразу отметим, что ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не предусматривает обязанности изменить место жительства для оформления прав на купленный земельный участок.

Действительно, для тех, кто претендует на получение земельного участка в кооперативе в аренду или в безвозмездное пользование по решению органа местного самоуправления, наличие местной «прописки», как правило, обязательно. Согласно ст. 13 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту житель-ства граждан.

Но так как вы купили недостроенное домовладение, то есть стали собственником объекта неоконченного строительства и земельного участка, на котором он расположен, такие требования на вас не распространяются.

Ваше право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, гарантировано ст. 27 Конституции РФ, поэтому требование правления незаконно.

Что же можно сделать, если кооператив отказался произвести согласование строительства?

Согласно ст. 34 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом организации и застройки территории такого объединения.

Если строение соответствует проекту организации и застройки территории кооператива и всем санитарным, противопожарным, эпидемиологическим требованиям и градостроительным нормам, оформить права на него можно в органе местного самоуправления или в суде.

Согласно ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С друзьями по соседству

Так вышло, что моя семья стала владелицей сразу трех небольших дачных домиков на соседних участках дачного кооператива. Один мы оставили себе, а другие решили продать нашим давним друзьям. Однако правление воспротивилось и заявило, что мы должны продать эту недвижимость только тем, кто состоит на очереди в наше товарищество, так, мол, положено по закону. Я просмотрел кучу правовых актов, но что-то подтверждения их доводам не нашел. А как на самом деле – кто прав?
Олесь Смуткевич

Смотреть надо Устав товарищества, которым могут быть наложены определенные ограничения на распоряжение земельными участками и установлены правила для приема в кооператив.

Если вы являетесь членами дачного кооператива, то обязаны соблюдать положения его Устава. Степень императива (закона) Устав приобретает для вас, если участки не находятся в собственности, а закреплены по договору аренды или безвозмездного пользования.

Если же земля куплена, получена в дар или по наследству, приватизирована, то распоряжаться ею вы вправе без каких-либо ограничений со стороны правления.

Если земля все же оформлена по праву собственности, то для решения вопроса можем порекомендовать два пути. Первый: выйти из членства товарищества и действовать автономно на договорной основе. Второй: обжаловать действия правления в суде, получив предварительно письменный отказ.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев