Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 09 сентября 2011 г. 00:29
Публикация в газете: №36 (858) от 08 сентября 2011 г.

Неплохо «наварили»!

В связи со сменой места жительства продал дачный дом с участком своему бывшему кооперативному товариществу. А недавно узнал, что правление выставило его на продажу за сумму в три (!) раза превышающую ту, за которую купили у меня. И дачный участок взяли. Могу ли я теперь востребовать в свою пользу разницу в прибыли, которую правление получило в результате этой сделки, и что для того нужно сделать?
Михаил Павлович

Все зависит от того, в какой форме происходило согласование условий сделки.

Если представители товарищества специально вводили вас в заблуждение относительно условий сделки (сознательно занижали цену), то можно предпринять попытку ее оспаривания по правилам ст. 178 ГК РФ.

Согласно данной норме закона сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Помимо возврата всего, полученного по сделке, вы можете требовать от другой стороны возмещения реального ущерба, если докажете, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Но хочу сразу вас предупредить, что информация о реальной рыночной стоимости земельных участков не является засекреченной, эти общедоступные сведения могут быть почерпнуты из периодической литературы, Интернета и пр. При определении условий сделки вы имели возможность обратиться за консультацией к независимому риелтору.

Существенным является и то, как оформлялся переход прав на земельный участок. Если вы продали оформленный в собственность земельный участок, на который было свидетельство о государственной регистрации права собственности, то выбирать покупателя и устанавливать цену вы могли самостоятельно, это ваше гарантированной ГК РФ право.

Но если участок в собственность оформлен не был, а продажа фактически свелась к исключению из товарищества, то повлиять на дальнейшую судьбу земли уже не можете.

Мама хочет к сыну

В 2-комнатной приватизированной квартире, где я проживаю с родителями, «прописан» мой несовершеннолетний ребенок от гражданской жены. С ней мы два года назад расстались, но выписывать ребенка она отказывается. Мало того, снова хочет поселиться у нас. Можно ли «выписать» сына, чтобы по сути чужая женщина не претендовала на нашу жилплощадь, прикрываясь ребенком?
Степан

В действительности, у матери вашего ребенка нет гарантированного законом права жить в квартире, где ребенок имеет регистрацию по месту жительства.

«Прописав» ребенка к отцу, ваши родители тем самым определили место жительства ребенка, но не его матери.

Закрепить за собой право проживания совместно с ребенком гражданская жена может в судебном порядке. При этом суд исследует основания и обстоятельства регистрации ребенка в вашу квартиру, выяснит, имеется ли у матери ребенка другое благоустроенное жилье и обязательно учтет мнение собственника жилья.

В настоящее время, пока у матери вашего сына нет законных прав на вселение в квартиру, вы имеете полное право отказать ей в проживании.

Что касается вопроса о том, можно ли «выписать» ребенка, отвечаю следующее.

Оформив регистрацию по месту жительства в принадлежащей вам квартире, вы тем самым предоставили ребенку право проживать в ней и самовольно лишить его этого права не получится.

Закон предусматривает, что несовершеннолетний ребенок не может быть признан бывшим членом семьи собственника-родителя.

Поэтому если ребенок фактически проживает в квартире, и другого места жительства у него нет, суд не даст вам добро на его выселение и снятие с регистрационного учета.

Иная ситуация, если ребенок был формально зарегистрирован к вам, никогда не вселялся в квартиру и с рождения проживает с матерью в другом месте. В этом случае вы можете обратиться в суд.

Можно ли доверять?

Вскоре на длительный срок уезжаю в командировку и хочу сдать свою приватизированную квартиру через агентство недвижимости. Они предложили заключить договор доверительного управления. Поясните, пожалуйста, что это такое, и можно ли его заключать?
Василий Громов

Согласно п. 1 ст. 1012 Гражданского Кодекса РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Как указано в п. 2 в ст. 1017 Гражданского Кодекса РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, то есть в виде письменного документа.

В соответствии со ст. 1016 Гражданского Кодекса РФ существенными условиями договора доверительного управления имуществом являются: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора.

Статьей 1016 ГК РФ ограничен срок договора доверительного управления имуществом. Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет.

Передачу недвижимого имущества в доверительное управление надо будет зарегистрировать в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, ведь несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет за собой недействительность договора.

Согласно ст. 1012 Гражданского Кодекса РФ, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Таким образом, заключая договор доверительного управления квартирой, вы фактически поручаете агентству недвижимости сдавать вашу квартиру в наем.

При этом в договоре обязательно надо будет определить условия и порядок оплаты услуг агентства, а также условия и порядок перечисления на ваш счет прибыли от сдачи вашей квартиры в наем.

Не потерять бы судсидию

Я – пенсионер и проживаю в квартире по договору социального найма. Дети хотят, чтобы я приватизировал ее и потом завещал им. Скажите, если я ее приватизирую, сохранятся ли у меня права на получение субсидии на оплату ЖКХ?
Валентин Григорьевич

Согласно п. 1 ст. 159 Жилищного кодекса РФ субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Пунктом 2 данной статьи установлено, что право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных кооперативов;
4) собственники жилых помещений.

Как следует из приведенной нормы закона, вы можете смело приватизировать квартиру, т. к. наниматели и собственники жилых помещений имеют равные права на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Претензии безосновательны

Сестра, уезжая за рубеж на ПМЖ, подарила мне 2-комнатную квартиру. Я «прописала» там мужа, но сейчас с ним развожусь, а он «выписываться» не хочет. Что можно сделать, чтобы без всяких претензий и раздела жилплощади?
Марина

В том случае, если квартира перешла в вашу собственность в порядке дарения, то есть по безвозмездной сделке, муж не может претендовать на супружескую долю в данной квартире.

Если же переход права собственности был оформлен иначе, и сделка была возмездной (купля-продажа, обмен), то супруг при расторжении брака вправе предъявить свои права на половину квартиры.

Так что если супруг зарегистрирован на жилой площади, но собственником не является, то после расторжения брака его можно выселить и «выписать» в судебном порядке.

Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования им может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Срок, на который суд может сохранить за бывшим мужем право проживания, в законе не указан. В каждом конкретном случае суд должен руководствоваться фактическими обстоятельствами дела (уровнем достатка выселяемого, его состоянием здоровья и пр.).

По истечении срока, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между двумя сторонами.

Срок, установленный решением суда, может быть продлен и сокращен в судебном порядке.

Прекратить право пользования квартирой бывшего мужа можно и ранее установленного судом срока. Для этого надо произвести отчуждение жилого помещения, ведь право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев