Кому достанется ничейная квартира
Проблема выделения нежилых помещений для нужд правлений и приема жителей в ТСЖ, особенно в тех, что созданы в последние годы, остается по-прежнему острой. Хотя задача такая ставилась в числе первоочередных и в городской программе поддержки и создания товариществ, принятой еще в 2007 году постановлением 398-ПП, и отдельно в постановлении 489-ПП от 03 февраля 2008 г. «О порядке предоставления ТСЖ, ЖК, ЖСК и иным управляющим и обслуживающим многоквартирные дома организациям нежилых помещений, относящихся к собственности города Москвы».
В большинстве старых ЖСК вопрос с такими помещениями давно решен. Еще в период строительства 30–40 лет назад люди своими паями оплачивали выделенные специально для правлений квартиры. И кто бы тогда мог подумать, что именно сейчас из-за них возникнет столько проблем и споров…
Из обращения в редакцию:
Являюсь собственницей квартиры в д. 17 на ул. 50 лет Октября в Солнцевском районе. Наш дом и еще один – № 15 управляются ЖСК «Юбилейный», образованным в 1967 г. В период образования ЖСК и строительства этих двух домов членами-пайщиками были выплачены паевые взносы за однокомнатную квартиру в д. 15. С момента ввода в эксплуатацию и в настоящее время она используется как офис для работы правления, ревизионной комиссии и приема населения. Права собственности на эту квартиру не оформлены. На общем собрании членов ЖСК в апреле 2011 г. правление предложило два варианта: оформить ее либо в общую долевую собственность, либо в собственность ЖСК, как юридического лица.
Однако окончательного решения не было принято. У жителей возникли вопросы: придется ли им платить налог в случае оформления квартиры в общую долевую собственность, освобождается ли ЖСК, как некоммерческая организация от уплаты налога на имущество при оформлении квартиры в собственность юридического лица? Что выгоднее для собственников? Каковы последствия для них в том и другом случае?
Елена Лаврова
Перед дилеммой
Как выяснилось, так же открыто правления действуют далеко не во всех ЖСК. Чаще жителям не удается даже прояснить судьбу общественной квартиры, документация по ней – тайна за семью замками.
Где-то такие квартиры уходят «налево», а где-то становятся предметом внимания криминальных структур именно по той причине, что права на них никак не оформлены, и по гражданскому законодательству такое жилье считается нераспределенным. Понятно, что оформлять нужно, но как?
Проблема обострилась еще и потому, что в последнее время председатели многих правлений уж больно активно стали агитировать народ на передачу общественных квартир в собственность юридического лица – ЖСК.
Вот что рассказала член ЖСК «Юбилейный» Светлана Покшиванова:
– В нашем ЖСК есть неоформленное имущество в виде квартиры, используемой для заседаний правления. Поскольку ожидается повышение налогов на собственность, решила прояснить ситуацию. Получить информацию от председателя невозможно, пришлось действовать партизанскими методами. Обнаружилась лишь запись в протоколе общего собрания о том, что стоимость квартиры оплачена полностью за счет паев. В 2005 году в связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса правление разработало проект нового устава, который планировалось утвердить на общем собрании. В нем общественная квартира была обозначена как собственность юридического лица, прописано право правления распоряжаться квартирой по своему усмотрению, вплоть до продажи. Через суд решение собрания было отменено – удалось доказать, что не было кворума. Спустя год правление опять внесло в повестку дня вопрос об оформлении помещения в собственность ЖСК. И вновь последовала отмена решения в судебном порядке по той же причине. Учитывая настойчивость правления, направила по инстанциям несколько запросов, в которых просила разъяснить, как лучше поступить собственникам. Толком никто не ответил, подробное объяснение пришло лишь из Федеральной налоговой службы. Из него следовало, что если эта квартира будет оформлена в собственность юрлица, то ЖСК, являясь некоммерческой организацией, налоги за нее платить не будет. Если же окажется в общей долевой собственности, то физическим лицам вменят налог.
Теперь собственникам надо определиться: хочется иметь долю этой квартиры – придется смириться с налогом. Но в этом случае доля будет считаться вторым жильем, и те жители, которые сейчас получают бюджетную субсидию, как собственники единственного жилья, ее лишатся. Если же проголосовать за передачу квартиры юридическому лицу, то жители не только потеряют свои доли, которые оплачены их паями, но и возможность контролировать законность ее использования, дальнейшие сделки. Идеальный вариант, когда в правлении собираются порядочные люди. А если нет, что тогда?
Здравый смысл подсказывает, что оформлять квартиру нужно в общую долевую собственность. Мои оппоненты играют на том, что жители останутся без бюджетной субсидии. Да, многие живут сегодняшним днем, не понимая, что отдав квартиру в ЖСК, они и иметь в этом случае ничего не будут. Впрочем, компромиссный вариант подсказал чиновник одного из департаментов Москвы: подождать отмены бюджетных субсидий и только после этого заняться оформлением помещения.
Лучший аргумент – закон
По документам БТИ конторские квартиры ЖСК числятся, как правило, жилыми, и от того, что они будут оформлены в общую долевую собст-венность, таковыми быть не перестанут. Перевести их в нежилой фонд не так просто. Для этого квартира должна быть обеспечена отдельным входом. И не во всех ЖСК она расположена на первых этажах. Значит, там вообще исключена возможность изменения ее назначения.
Путаницы в умы жителей домов ЖСК добавляют некоторые председатели, заинтересованные получить общественные квартиры в свое единоличное распоряжение. В ход идут «денежные» аргументы: зачем вам нужна эта квартира – налоги да коммунальные услуги с техобслуживанием оплачивать? Или: не оформим в собственность ЖСК – не сможем продать, значит, деньги на капремонт будем собирать с вас. И называется неподъемная сумма…
Один председатель, к примеру, заявляет, что жилая квартира не может быть общим имуществом. А значит, путь один – оформить ее в собственность ЖСК. И люди верят на слово. Хотя п. 1.2 ст. 36 Жилищного кодекса гласит: на праве общей долевой собственности, кроме лестниц, крыш, подвалов, собственникам могут принадлежать «иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме…».
К сожалению, в распоряжении председателей правлений некоторых ЖСК оказывается и выморочное жилье. Реальный пример. Умер один из членов ЖСК. Кооперативу 40 лет, давно закончился 15-летний срок кредита, предоставленного государством. Председатель фальсифицирует документ, из которого следует, что умерший не выплатил 3 рубля, а, значит, согласно ст. 218 Гражданского кодекса, право на собственность не получил. И его квартира с невыплаченным в полном объеме имущественным паем становится собственностью юридического лица – ЖСК.
Однако законом установлен порядок действий с выморочными квартирами. Если у умершего не оказалось наследников, то его имущество считается выморочным и переходит в порядке наследования по закону в собственность государства. Порядок передачи, в частности, в столице определен постановлением правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 639-ПП. Согласно этому документу управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны информировать Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы об освободившихся жилых помещениях независимо от их принадлежности. Мало того, предусмотрена ответственность должностных лиц за невыполнение этого требования.
Разберемся, что произойдет в доме, если собственником одного из жилых помещений окажется кооператив. Тогда на общем собрании собственников он будет голосовать, как и все физические лица, своей долей – площадью квартиры. И если вопросы отчуждения общей долевой собственности – чердаков, подвалов решает общее собрание, то к отчуждению собственности ЖСК оно, увы, никакого отношения не имеет.
Есть ли у жителей основания опасаться того, что, получив общественную квартиру в собственность ЖСК, председатель сможет продать ее? Членам ЖСК полезно ознакомиться с учредительными документами, которые имеются в налоговой инспекции. На общем собрании выбирается правление, оно определяет председателя, и тот идет регистрироваться в налоговый орган. При регистрации заполняется бланк, в нем раздел о форме уставного капитала. Но поскольку у ЖСК не может быть уставного капитала, то в этой графе должно быть написано – паевые взносы, а в графе «учредители» – перечислены все пайщики.
Лет десять назад по закону всем юридическим лицам требовалось пройти перерегистрацию. Сроки были установлены сжатые, а кооперативам нужно было представить новый состав учредителей-пайщиков. Это было нереально, и налоговикам разрешили регистрировать в качестве учредителей ЖСК членов правлений. В учредительных документах большинства кооперативов до сих пор фигурируют 3–5 фамилий. Есть случаи, когда в числе учредителей оказываются фамилии умерших, или людей, никогда не состоявших в правлениях. То есть при перерегистрации их данные были взяты, так сказать «от фонаря». И уставной капитал указывался не в паевых взносах, а в небольшой сумме, скажем, 12 000 рублей, взятых из кассы ЖСК, то есть из карманов всех членов кооператива, а не из личных средств 3–5 членов правления, заявивших себя в качестве учредителей. И что помешает этим людям распорядиться квартирой, будь она оформлена на юридическое лицо?
Не лишайте себя собственности
Герман Ломтев, генеральный директор общественной организации «Российская Жилищная Федерация»:
– Проблема определения статуса таких квартир типична для старых ЖСК. Они создавались в 60–70 годах прошлого века. И в каждом из них старались одну квартиру оставить для нужд правления. И правильно делали! Тогда к этому не было придирок. Тем не менее, эти квартиры учитывались, их использование строго контролировалось. В моем доме в ней, кроме правления, располагался еще и шахматный кружок, балетная студия.
До сих пор такие квартиры числятся по документам БТИ как жилые, и таковыми будут, пока сами жители, ТСЖ, ЖСК не инициируют изменение их назначения. Многие не считают нужным это делать. А зачем? Поскольку контроля со стороны сейчас нет, кому нужна лишняя беготня и неприятности? Поэтому подавляющее большинство ЖСК в Москве, в Санкт-Петербурге и в других городах оставляют квартиры в ранге жилых помещений, хотя в них никто не проживает. На самом деле они используется под конторы, и это самый простой вариант. Либо сдаются в аренду, и если ЖСК это делает законным образом, то сложности неминуемы, потому что нельзя законно оформить договор аренды, если помещение не переведено из жилого фонда в нежилой. В ход идут разного рода хитрости. Например, сдать жилую квартиру в аренду для сотрудников какой-нибудь организации, а на самом деле разместить там ее офис. К сожалению, есть закон, и есть исполнение закона. И в данном случае практика исполнения закона сейчас такова, что многие ЖСК имеют общественные квартиры, в подавляющем большинстве их не оформляют и про них помалкивают, а если сдают для нежилых целей, то нигде это не афишируют. А это вызывает подозрительность у жителей: а не мутит ли воду председатель?
Законный путь требует усилий и денег, поэтому многие ЖСК предпочитают на него не вступать. Сдача в аренду – это коммерческая деятельность, сразу возникает налог на прибыль, который съедает всю выгоду. Если квартиру желает снять какая-нибудь престижная фирма, то правлению надо перевести квартиру в нежилой фонд, оформить разрешение межведомственной комиссии, получить согласование районного архитектора на переустройство. Но это еще не все. Для проведения реконструкции, например, устройства входной двери вместо окна, понадобится решение 2/3 голосов собственников. В данном случае не может быть реконструкции без отчуждения общего имущества, ведь выламывается кусок общей стены. Тогда необходимо согласие 100% собственников, что в принципе невозможно.
Безусловно, лучше иметь такие квартиры в составе общего имущества, чем в собственности ТСЖ или ЖСК. Дело даже не в махинаторских способностях некоторых председателей. Были случаи, когда в кооператив нанимался работник, готовый трудиться бесплатно – за крышу над головой. Но через год-два квартира оказывалась оформленной на него. И документы – не придраться.
Другой вопрос, что делать, если формально в документах ЖСК она не числится в составе общего имущества. Минрегион до сих пор не выполнил поручение, данное ему в постановлении правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме – разработать форму и порядок учета общего имущества. По этой причине до сих пор в стране не существует документа, который бы мог использоваться в судах в качестве официального. И все же в этом же постановлении есть лазейка для собственников. Им дано право самостоятельно утвердить на общем собрании перечень общего имущества. Рекомендую внести в него и общественную квартиру, подробно описав ее, указав ее номер, площадь, расположение на этаже.
Если дословно…
Порядок исчисления налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций разъяснила заместитель руководителя Федеральной налоговой службы (ФНС России), государственный советник РФ 3 класса Н. Завилова:
– Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 1 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, то налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе.
Ст. 5 Закона установлено, что за имущество, признаваемое объектом налогообложения, находящееся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этом имуществе. Следует отметить, что налог на имущество физических лиц является местным налогом и зачисляется в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта налогообложения. Ст. 4 Закона, а также нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, предусматриваются категории граждан, освобождаемые от уплаты налога на имущество физических лиц.
Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, установлен Налоговым кодексом и законами субъектов РФ о налогах и обязателен к уплате на территориях соответствующих субъектов РФ.
В соответствии со ст. 373 и 374 Кодекса налогоплательщиками этого налога признаются организации, имеющие движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Согласно ст. 386 Кодекса налогоплательщики-организации обязаны по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговые органы по своему местонахождению, а также по местонахождению недвижимого имущества налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и налоговую декларацию по налогу.
В соответствии со ст. 372 Кодекса при установлении налога законами субъектов РФ могут предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками. Порядок налогообложения имущества организаций в г. Москве установлен Законом г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций». Ст. 4 определены категории налогоплательщиков, освобождающиеся от уплаты налога на имущество организаций, в том числе ЖК, ЖСК, ТСЖ, действующие в соответствии с жилищным законодательством РФ.