Три пишем, два – в уме
Что и говорить, неприятная вышла история! И главное – надо же было так случиться, что «канцелярская» ошибка тридцатилетней давности аукнулась ни в чем не повинному человеку, да еще в самый неподходящий момент – когда в семействе наметилось прибавление!А дело было так. Решила Алена наконец-то улучшить свои жилищные условия. Денег мало – разве что на покупку комнаты хватает. Ну да хоть какой-то собственный угол. Требования у покупательницы были скромные: чтобы комната была не у черта на рогах и желательно «с перспективой». А главное, чтобы дело было чисто, а то всякое ведь бывает.
Но тут пришла соседка
И такую комнату Алене в агентстве подобрали. Квартирка, правда, не бог весть какая: ремонта лет двадцать не видала, да и в самой комнате грибок по стенам, и окна на Рижскую эстакаду выходят. Ну что уж тут поделаешь! Зато всего одна соседка, и та не проживает в квартире, да еще третья пустая комната, муниципальная, которую, по словам агента, можно будет впоследствии выкупить по стоимости БТИ.
В общем, стала Алена собственницей комнаты № 3 в коммунальной квартире на ул. Гаврикова. Неделю моталась по рынкам, закупая обои, ковролин, плинтуса, двери и прочие составляющие будущего уюта. Наняла мастеров, сделала ремонт. Въехала.
И вдруг – хлоп! Соседка пожаловала. Она, оказывается, давно уже занимается выкупом пустующей третьей комнаты. Погрустив немного об утраченных перспективах расширения жилплощади, помянув недобрым словом агента, соблазнившего ее этими перспективами, стала Алена обживать свою комнатку. Но, как пишут в романах, судьба в лице расторопной соседки готовила ей новое разочарование.
Получите!
Соседка, собственно, даже и ни при чем. Просто в следующий свой визит она, продемонстрировав документы на только что выкупленную третью комнату, попросила Алену предъявить и свое свидетельство о праве собственности. И тут наша героиня испытала настоящий шок – выяснилось, что она живет не в своей комнате! То есть по документам продали ей комнату № 3, а «в натуре» показывали комнату № 2! Которую она и купила, и отремонтировала, и теперь занимает.
Соседка, конечно, «настоятельно порекомендовала» Алене перебраться на ту жилплощадь, которая ей положена по закону «Но ремонт!..» – «А что ремонт? Я же вас не просила ремонтировать мою комнату. Какие «затраты компенсировать»? У меня, милочка, денег нет!»
Вот и весь разговор. И Алена, которой в тот момент уже было и не до переездов и тем более не до выяснения отношений – до рождения ребенка считанные недели! – осталась один на один со своей обидой и растерянностью: что делать? Обращаться в агентство, которое ей «удружило» злополучной комнатой, казалось бессмысленным: она больше не верила ни в компетентность, ни в добросовестность его сотрудников.
В поисках истины
И, как выяснилось, зря не верила! В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» (именно она оказывала риэлторские услуги при покупке комнаты) к ситуации отнеслись со всей серьезностью. И, что вполне естественно для крупной компании, дорожащей своей репутацией, тщательно разобрались в том, что произошло с покупательницей и почему так вышло. А разобравшись, предложили Алене на выбор несколько вариантов выхода из ситуации.
Хотя случай, как признаются риэлторы, поистине уникальный. Оказалось, нынешние Аленины несчастья «произрастают» из недоразумения, происшедшего тридцать лет назад. Именно тогда, а точнее даже в 1970 году, в квартире на ул. Гаврикова поселился гражданин В. Однако, получив по ордеру комнату № 3 жилой площадью 16,8 кв. м., фактически стал проживать не в ней, а в соседней комнате № 2 (жилой площадью, заметим, 16,7 «квадратов»). По всей вероятности, в течение почти 32 лет вопрос о соответствии реально занимаемой площади выданным документам не возникал ни у самого В., ни у его соседей по квартире. Была ли это просто ошибка (комнаты почти одинаковые по площади) или жильцы действовали по взаимной договоренности, история умалчивает.
Никому не пришло в голову сверять номера комнат с «реальностью» и при приватизации комнаты, и при получении наследства сыном умершего В. – все регистрирующие органы имели дело лишь с документами, вследствие чего не могли обнаружить фактического положения вещей.
И, видимо, наследник – продавец комнаты – скорее всего был абсолютно уверен, что предлагает к продаже собственную, доставшуюся от отца жилплощадь. На самом же деле он показывал комнату, в которой фактически проживал, но которая юридически ему не принадлежала!
Ладно, продавец не виноват, но куда же смотрели риэлторы? Да туда же – в правоустанавливающие документы. Проверка юридической чистоты продаваемой комнаты осуществлялась в строгом соответствии с технологией, принятой в компании «МИЭЛЬ». Технология эта требует дотошного изучения всех бумаг и прояснения любых сомнительных моментов. Но, к сожалению, даже самым опытным риэлторам не приходило в голову, что возможен такой житейский казус: несоответствие юридического владения фактическому проживанию соседей по квартире. Юрист компании, который давал разрешение на проведение сделки, видел только документы. И они были «чисты».
Но то юрист. А вот агент, который непосредственно занимался данной сделкой, в квартире бывал неоднократно и просто обязан был заметить на поэтажном плане БТИ несоответствие фактического расположения продаваемой комнаты местоположению комнаты № 3. Увы, не заметил.
Ошибка ошибкой, а что дальше?
Поэтому-то компания и признала, что сложившаяся ситуация – результат недоработки ее сотрудника. И взяла на себя ответственность за разрешение проблемы. Агентство «МИЭЛЬ» предложило Алене несколько вариантов, например, выкупить комнату и возместить все расходы, приобрести за счет фирмы другую аналогичную. Хотя, с точки зрения специалистов, самый разумный для Алены вариант – третий: принять сложившийся «юридический» расклад и переехать в комнату № 3. Потому что она лучше комнаты № 2 (а значит, и ликвиднее!) – ее окна выходят во двор, а не на шумную и дымную Рижскую эстакаду. Риэлторы готовы компенсировать покупательнице, в зависимости от выбранного варианта, затраты на ремонт.
Выбор за Аленой. Что же касается компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», то один из принятых в ней принципов – учиться на ошибках и учитывать их в дальнейшей практике. Да, с подобным случаем в своей многолетней практике компания столкнулась впервые. Но где гарантия, что такие «чудеса» не повторятся впредь? Поэтому в стандартный протокол сделки, принятый в фирме, отныне внесены дополнительные пункты, касающиеся проверки соответствия юридического и фактического владения комнатами в коммунальных квартирах.
Заметки на полях
Чтобы история Алены не выглядела просто сказкой с более или менее счастливым концом, позволю себе в конце повествования некоторую мораль.
Конечно, «и на старуху бывает проруха». В том смысле, что даже крупное риэлторское агентство с многолетним опытом не застраховано от таких вот сюрпризов, преподносимых порою нашим до сих пор еще весьма «негладким» рынком недвижимости. Да и просто от ошибок – ведь сделки купли-продажи жилья сейчас становятся все сложнее и «многоступенчатее», в них порой участвуют десятки квартир, и каждую надо проверить. И тут важны не только дотошность и риэлторский опыт, но и доступ к информации, который есть лишь у крупных, давно работающих на рынке компаний. Это первое.
Второе – как раз то, что крупные компании отличаются от фирм-однодневок и частных маклеров тем, что рассматривают свое доброе имя как капитал, которым нельзя разбрасываться. Именно поэтому они постоянно «работают над ошибками» – вносят дополнения в свои рабочие документы, совершенствуют технологии.
И, наконец, третье, плавно вытекающее из второго: если вы имеете дело с солидной фирмой, которая дорожит своим именем, – не надо бояться предъявлять к ней обоснованные претензии! Это я не о конкретном случае с Аленой и ее комнатой, а о всеобщей традиции подозрительности по отношению к тем, кто оказывает нам какие-либо услуги или предлагает товар. К сожалению, мы слишком здорово научились никому не доверять – если с нами поступили нехорошо, мы или опускаем руки, при этом рассказывая всем знакомым о том, как нас подло «кинули», или сразу же подаем на обидчика в суд (вариант: пишем мэру, депутату, президенту). А если произошла всего лишь ошибка и «обидчик» готов ее честно исправить?
Вот цифры, которые привел директор управления вторичного рынка все той же компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян:
– Мы действительно несем перед клиентом всю полноту ответственности за свои ошибки. Подавляющее большинство недоразумений удается разрешить «на местах» – на уровне руководителей филиалов. Лишь некоторые случаи приходится разбирать на комиссии по разногласиям, то есть на уровне руководства компании. Из них 95 процентов мы решаем «у себя», без привлечения третьей стороны – Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации-гильдии риэлторов, контрольных органов или судебных инстанций. Из оставшихся пяти процентов споров в суде рассматривается один процент. И, как показывает опыт, в этих ситуациях закон чаще всего оказывается на нашей стороне.
Вот так. Выходит, всегда имеет смысл хотя бы сделать попытку найти взаимоприемлемый вариант. Может получиться изрядная экономия времени, нервов и денег.