Уж цены осенью дышали…
К середине лета большинство экспертов ожидало увидеть простую и ясную картину рынка недвижимости, но она получилась довольно затейливой. Куда качнется маятник цен осенью, ждать которой осталось совсем недолго?
Про спички и порох
Сегодняшние «агенты влияния» – более чем двукратный рост цен на нефть по сравнению с летом 2010-го, ощутимо более низкие температурные показатели летних месяцев. Плюс позитивный настрой в деловых кругах, плюс перспективы присоединения к Москве огромных подмосковных территорий и постепенная реанимация строительной отрасли. Казалось бы, дела поправляются. Но так ли это в действительности?
Да, показатели роста налицо. Кроме одного, интересующего нас, – нет резких скачков цен на московские квартиры. Рост, конечно, есть, но совсем не тот, что раньше. Нет былой стремительности и безудержного марафона, когда продавцы чуть ли не ежедневно переписывали ценники на квартиры. Я не говорю сейчас о том, хорошо это или плохо, просто констатирую как факт.
При всем том до кризиса вышеперечисленные факторы повлияли бы на рынок недвижимости, как зажженная спичка на сухой порох, как сверхэффективный катализатор роста цен. И они бы взмыли ввысь, как это произошло в памятные 2006 или 2007 годы.
Но этого не случилось. Все ограничилось стабильным «ползучим» ростом цен и вымыванием из продаж дешевых квартир. Новые дешевые варианты на рынок почти не приходят. Приходит новое жилье и уже с новой ценой. Эта тенденция хорошо заметна при анализе предложения самых дешевых квартир Москвы, регулярно проводимом аналитиками нашей компании.
На мой взгляд, не только макроэкономика страны в целом, но и рынок недвижимости одного отдельно взятого региона (Москвы и области) находится в стадии осмысления происходящего. Не решается идти ни вверх, ни вниз.
Обратим внимание и на отсутствие прямой связи между изменениями цен на нефть и прямо пропорциональными изменениями цен на недвижимость в Москве в 2011 году. А ведь мы хорошо помним, как четко и синхронно эти два фактора российской макроэкономики работали до кризиса. И это также реалии наших дней.
Эффект падающего доллара
Для полноты картины стоит рассмотреть тенденции изменения цен в валюте и рублях. Данные, приведенные на портале www.orsn.ru, свидетельствуют о росте долларовых цен в размере 10–15% в течение первого полугодия. Но если обратить внимание на то, что курс доллара потерял за шесть месяцев примерно те же 10–12% (опустился с 30–31 рубля на начало года до 27–28 к лету), то получится, что никакого реального роста не произошло. (А то, что рынок столичной недвижимости давно живет в рублевом сегменте, является, к слову, еще одним дополнительным фактором стабилизации цен.)
В разных секторах рынка рост цен проявляется в разной степени. Есть лидеры в сегменте эконом-класса – это однокомнатные квартиры в дешевых московских новостройках. За год, по оценкам портала «Индикаторы рынка недвижимости», прибавка в стоимости составила здесь 10–15%, а иногда и 20%.
Все знают, что «однушки» – самый ходовой товар, они всегда в цене. Здесь рост произошел, скорее всего, еще и благодаря развитию инфраструктуры районов, оживлению строительной отрасли, запрету нового строительства в пределах Третьего транспортного кольца. Также рост был спровоцирован зачастую рекордно низкой начальной ценой.
Рынок прошел стадию посткризисной усушки-утруски. Наступил период оптимизации. Одни квартиры прибавили в цене больше, другие – меньше, какие-то не прибавили вовсе. Нет лишь квартир, которые в своей стоимости за прошедший год упали.
Каким будет сценарий?
Большинство ведущих риелторских компаний отмечают повышенную активность клиентов в середине нынешнего лета. Объяснять этот феномен можно, во-первых, отложенным спросом, накопившимся за прошедшее время. Он заставил людей искать возможности решения своих жилищных вопросов здесь и сейчас.
Во-вторых, что бы кто ни говорил, а ипотечные деньги, впрыснутые ведущими банковскими структурами, сделали свое дело. У многих появилась возможность купить жилье, о котором год назад они и мечтать не могли.
По мнению аналитиков, сейчас почти в равной мере возможна реализация как оптимистичного, так и пессимистичного сценария на рынке недвижимости Московского региона. Причем многие пытаются притянуть за уши ситуацию с опасностью американского дефолта или с проблемой в южноевропейских странах – участницах еврозоны. Однако, на мой взгляд, рынок московской недвижимости ближайшей осенью будет развиваться по оптимистическому сценарию.
Откуда такая уверенность? 2011-й – год предвыборный. А это много значит. К тому же москвичи реально стали больше зарабатывать. Так что, скорее всего, с начала сентября и до Нового года цены на столичные квартиры пойдут вверх еще быстрее, чем в середине лета.