На законодательном распутье
Более шести лет прошло с тех пор как был принят пакет из почти трех десятков законов, давших старт нацпроекту доступного жилья. Для его реализации создали ряд новых государственных институтов развития в области жилищного строительства. Однако говорить о серьезном прорыве с доступностью жилья и обеспеченностью квадратными метрами основной массы граждан пока, к сожалению, не приходится.
Все хорошо, прекрасная маркиза
Недавно прошли парламентские слушания, тема которых звучала так: «Об основных итогах деятельности государственных институтов развития в сфере жилищного строительства и направлениях их работы на среднесрочную перспективу». Председатель комитета Госдумы по экономической политике и предпринимательству Евгений Федоров довольно оптимистично обрисовал общее положение дел в жилищной сфере. По сравнению с 2000 годом квартир строится в два раза больше: было 373 тысячи новых квартир (30,3 млн кв. метров), стало 702 тысячи (58,4 млн). Доля семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся, в процентном отношении снизилась более чем в два раза – с 11% до 5%. Граждане приобрели или получили 5731 тысячу новых квартир. В том числе бесплатно – 3942 тысячи граждан или 74%. Обеспеченность жильем на одного россиянина выросла на 16,1%.
В общем, все совсем неплохо. Непонятно даже, чего ради проводить слушания, если дела и без того обстоят благополучно. Хотя, если честно, по поводу приведенных цифр возникают вопросы.
Прежде всего, вызывает недоумение выбранная точка отсчета – 2000 год. Уж если говорить об эффективности нового законодательства и институтов развития, то сравнивать надо бы с 2006-м – временем начала практической деятельности. И тогда картина становится менее радужной. Получается, что объем жилищного строительства прирос не в два раза, а лишь на 15% (с 50,6 млн кв. метров до 58,4 млн).
Но более показательным было бы оценить в целом результативность рыночных преобразований в жилищной сфере и сравнивать день сегодняшний с началом перестроечного периода. В этом случае картина вообще становится грустной. Поскольку тогда строилось около 80 млн кв. метров в год. В результате 20-летнего рыночного развития мы до сих пор на треть не дотягиваем до того уровня.
Впрочем, выбор для сравнения с 2000 годом все-таки имеет определенный смысл. Ведь с переходом на рыночные рельсы в жилищном строительстве произошел обвал, объем строительства сократился почти втрое. И самым провальным оказался именно 2000-й (30,3 млн кв. метров). Зато самым «выгодным» для последующего сравнения.
Следуя этой логике законодателю, может быть, было бы еще удобнее сделать сравнение с 1913 годом (читатели старшей возрастной категории поймут, о чем речь). Правда, не факт, что и это сравнение окажется в пользу нового времени.
Что же касается бесплатного предоставления жилья, то тут Е. Федоров, видимо, что-то напутал. Начать с того, что предоставление социального жилья в значимых объемах сохранилось лишь в нескольких регионах – Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени… В основном же строят коммерческое жилье. В относительно благополучной столице на долю городских жилищных программ приходится примерно половина вводимого жилья. Но и здесь в общем объеме бесплатные квадратные метры составляют лишь около 10%. Большая часть жилья предоставляется нуждающимся на льготных, но все же частично возмездных условиях.
Откуда же тогда более чем двукратное сокращение очереди? На этот вопрос коллеге ответила депутат Галина Хованская. Очередь сокращается, во-первых, за счет естественной убыли, потому что в ней стоят по 25 лет. И многие просто не доживают. Во-вторых, после вступления в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса встать на учет стало много сложнее, чем прежде. По мнению Галины Хованской – почти невозможно.
На пути к очереди перед желающими в нее встать выстроены два труднопреодолимых препятствия. Одно из них – надо быть признанным малоимущим. При этом критерии обеспеченности формулируются на таком «жестком» уровне, что подчас непонятно, как им вообще кто-либо может соответствовать. Учителя и врачи на фоне этих критериев выглядят олигархами.
Одновременно кодекс предоставил возможность муниципалитетам самим устанавливать учетную норму площади. Причем чем беднее муниципалитет, обращает внимание Хованская, тем ниже эта норма: «У нас сейчас учетная норма в некоторых муниципальных образованиях ниже, чем когда бы то ни было – пять кв. метров общей площади на человека. Из существующих стандартов меньше только на кладбище».
Конечно, было бы преувеличением утверждать, будто новичков в очередь перестали ставить совсем, а выбытие из нее происходит лишь «естественным» путем. Но и обольщаться цифирным благополучием тоже не следует.
Количество не переходит в качество
Сегодня государственная политика в сфере жилищного строительства реализуется в основном через три специализированных института, обеспечивающих решение главных задач национального проекта доступного жилья. Это Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию ЖКХ и федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Все три института весьма успешно справляются с возложенными на них задачами.
Фонд ЖКХ, пожалуй, один из самых крупных по масштабам деятельности. По сути, он является распорядителем средств федерального бюджета, выделенных для ремонта ветхого жилья и расселения аварийных зданий. Из отчета генерального директора фонда Константина Цицина следует, что по программе капремонта в регионы направлено 182,5 млрд, а с учетом софинансирования самих регионов сумма составляет более 200 млрд рублей. Отремонтировано более 335 млн кв. метров жилья. На программу переселения направлено 74,5 млрд рублей, а с учетом софинансирования – 90 млрд. На эти средства снесено 13 тысяч аварийных домов. Переселяется почти 222 тыс. человек. Новое жилье уже получили 185 тыс.
Цифры внушительные. Но все равно это всего лишь десятая часть от необходимого. На остальное не хватает денег. Несмотря на объем проделанной работы аварийный фонд в стране не уменьшается, а подрастает.
Но дело даже не в этом. Как справедливо заметил председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, задача Фонда ЖКХ заключается не только и не столько в организации ремонта и расселения аварийного жилья (иначе бы Фонд назвали фондом капремонта и переселения). Главная его задача – выступить катализатором преобразований в ЖКХ и способствовать реформированию взаимоотношений в коммунальной сфере.
Средства на ремонт и переселение выделялись регионам при условии выполнения ряда требований. Имелись в виду приватизация коммунального комплекса, развитие рынка частных управляющих компаний, создание ТСЖ, перевод мер социальной поддержки граждан в денежную форму, ликвидация перекрестного субсидирования, установление тарифов на уровне, обеспечивающем реализацию инвестиционных программ в коммунальном хозяйстве и т.п. В большинстве регионов формально все условия были выполнены. Но радикальных изменений в лучшую сторону коммунальная сфера не претерпела.
По признанию Шаккума, положение остается тяжелым. Оказалось, что приватизация предприятий коммунального комплекса и внедрение рыночных отношений сами по себе оздоровления не дали. Точно так же не привело к кардинальному изменению ситуации массовое насаждение ТСЖ. Регионы отнеслись к этому формально, наштампована масса фиктивных товариществ – для галочки. В итоге рассматривать выполнение поставленных условий в качестве успеха, по мнению законодателя, нельзя.
Что касается Фонда РЖС, то изначально он создавался для того, чтобы насытить рынок подготовленными участками под жилищное строительство. Фонд достаточно быстро набрал обороты, сегодня в его активе сотни земельных участков, к реализованной им системе земельных аукционов практически ни у кого претензий нет.
Сам Фонд сейчас, по словам его руководителя, категорически не позиционирует себя как поставщика земельных участков. «Мы должны создавать комплексные условия для комфортного проживания», – утверждает Александр Браверман. Тем не менее, когда дело доходит до отчета, то начинает его Фонд с информации о том, что сегодня на 55 земельных участках, которые предоставлены под жилищное строительство, реализуются 32 проекта в 15 субъектах РФ.
Однако согласимся, что гражданам мало дела до числа переданных под застройку участков. Их гораздо больше волнует, как и когда обилие участков отразится на ценах (естественно, в сторону уменьшения). Но в этом отношении Фонду РЖС похвастать особо нечем.
Вот как оценивает ситуацию А. Браверман: «Если говорить о влиянии на цены, то мы можем сейчас говорить только о точечном влиянии, поскольку строительство завершено только по первым фазам. Мы думаем, что по мере того, как будет расти объем выставляемых земельных участков, естественно, влияние Фонда на ценообразование в сегменте жилья экономического класса будет расти».
Скорее всего, именно в таком направлении и будут развиваться события, но влияние на цены по-прежнему останется незначительным, и вот почему. По признанию Бравермана, высокая цена на землю характерна лишь для экономически развитых регионов-доноров, к числу которых он отнес Москву и область, Санкт-Петербург и область, Краснодарский край. В остальной России земля, по его словам, мало чего стоит. Но из этого следует, что по большинству регионов Фонд слабо способен повлиять на цену строительства своими участками (там не ощущается дефицита земли). А в пяти перечисленных регионах-донорах участки с успехом реализуются фондом по рыночным ценам на повышающих аукционах, в ходе которых случается, что цена поднимается в разы. То есть не рынок движется по руслу, прокладываемому Фондом, а, скорее, сам Фонд подлаживается под правила игры на рынке.
Наиболее эффективным институтом развития, пожалуй, является АИЖК.
По информации гендиректора агентства Александра Семеняки, в 2010-м число выданных кредитов превысило 300 тысяч. Ставки по кредитам к концу года практически вернулись на докризисный уровень. АИЖК внесло свой вклад в достаточно агрессивное снижение процентных ставок тем, что ставка их собственного рефинансирования составила в среднем 10,9%. За последний год агентство почти вдвое увеличило объем рефинансирования. «Таким образом мы стимулировали платежеспособный спрос на жилье в целом», – с удовлетворением отмечает Семеняка.
Однако не знаешь, радоваться или огорчаться такому успеху в стимулировании спроса. Дело в том, что отечественный рынок жилья, по единодушному мнению, до недавнего времени был сильно перегрет. В результате кризиса цены «присели», перегрев снизился, но окончательно не исчез. Жилье по-прежнему недоступно для основной массы населения (что с ипотекой, что без нее) по причине запредельно высоких цен. И значительная доля «заслуги» в этом принадлежит АИЖК – оно, подталкивая спрос в условиях снижающегося объема строительства, стимулирует сохранение высоких цен и даже их дальнейший рост.
Вместо послесловия
В целом институты развития зарекомендовали себя с позитивной стороны, особенно наглядно роль этих институтов проявилась во время кризиса. По образному выражению М. Шаккума, «они явились теми спасательными понтонами, поплавками, которые помогли строителям не допустить обвального падения объемов».
Однако не этого ждут от реформ граждане. Цифры цифрами, а население не ощущает существенных перемен к лучшему в доступности жилья. К примеру, регулярные опросы интернет-журналом «Metrinfo» общественного мнения демонстрируют разочарование значительной доли граждан изменениями в жилищной сфере.
Получается, что все институты развития создавались для блага граждан, все они работают успешно, но рынок перемалывает результаты их усилий к своему удовольствию. И это сигнал. Сигнал задаться нашими любимыми российскими вопросами: «что делать?» и «кто виноват?»