00:22:17
25 июля 2024 г.

Переселенец может стать инвестором

Жилищные программыИзменения и дополнения в законе «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», внесенные мэром и принятые в первом чтении Мосгордумой, затрагивают интересы многих горожан. Своим мнением о том, что в законе необходимо изменить, а что оставить в прежнем виде, делится депутат Московской городской Думы, председатель Общественного совета по жилищной политике при МГД Дмитрий КАТАЕВ.– Сегодня основной вопрос, волнующий жителей при переселении: куда будут отселять? Действующий Жилищный кодекс РФ позволяет отселять в пределах городской черты. Но для москвичей, которые всю жизнь прожили в центре, или в районах, близких к нему, переехать на окраину, лишиться привычной обстановки, разорвать связи со всем, что было привычно, нелегко. И на практике отселение идет гораздо лучше там, где учитываются пожелания жителей.
Проект закона об изменениях и дополнениях в закон города Москвы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» предлагает отселять в пределах административного округа. Казалось бы, это существенное улучшение.
На заседаниях Общественного совета по жилищной политике при Московской городской Думе мы не раз обсуждали эти изменения и дополнения. И одно из замечаний – переселение в пределах административного округа – почти ничего не меняет. Округа большие, и это позволяет отселить, к примеру, жителя с площади Гагарина в Южное Бутово. В январе на заседании правительства прозвучало, что отселять надо в пределах микрорайона. Правда, ни в каких документах это не было записано. После того, как проект закона о гарантиях был принят Думой в первом чтении, в прессе появилась новая информация: отселять будут в пределах района. Можно представить, как обрадовались москвичи, а особенно жители тех домов, которые идут под снос!
Но 15 июня вышло постановление правительства Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на сохранение места проживания при переселении». Выясняется, что переселение будет «в границах района проживания при комплексной реконструкции районов, за исключением переселения граждан, проживающих в Центральном и Зеленоградском административных округах, где переселение осуществляется в границах этих административных округов». За последние 15 лет я не припомню ни одного примера комплексной реконструкции района. Вроде бы предполагается реконструкция Левобережного района, но будет ли она комплексной? Что такое комплексная реконструкция? Нигде в законодательстве такого определения нет. И если упоминание слова «комплексная» наложит определенные обязательства, возможно, вся реконструкция у нас теперь будет некомплексной.
В постановлении есть и другие ограничения. Совершенно справедливо, на мой взгляд, что гарантии предоставляются лишь на одно помещение при получении семьей двух или более квартир.
Еще одно ограничение: гарантии «не распространяются на граждан, подлежащих неотложному отселению в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием жилых помещений в установленном порядке аварийными». С этим я не могу согласиться. Это положение провоцирует поджоги и признание домов аварийными. Известны случаи, когда стоит мощному инвестору «положить глаз» на старый дом в Центральном округе, как начинаются в нем и рядом с ним пожары. А людей, естественно, надо отселять. В суде рассматривались дела, когда дом был признан аварийным, а после тщательного разбирательства выяснялось, что решение принято неправомерно.
Но вернемся к предлагаемым изменениям в законе о гарантиях. Среди них много существенных. Они касаются прав собственников. Исключается приоритетное право собственника войти в инвестиционный проект и претендовать не на «равноценное» жилье, а на свою долю прибыли от инвестиций. Собственность и особенно земля, связанная с ней, если учесть потенциальную выгоду от ее использования, стоят очень дорого. Однокомнатная квартира в старой пятиэтажке без перспективы переселения, казалось бы, стоит немного. Но если рассматривать ее вместе с землей, то цена значительно увеличивается. Основной источник прибыли строительных организаций (а она достигает 100-200 процентов на вложенный капитал) – это земля. По Гражданскому и Земельному кодексам собственник квартиры имеет право и на землю, на которой стоит дом. И то, что это право ему не оформили, не его вина. Много случаев, когда ЖСК и ТСЖ требуют оформить право на землю. Игнорирование в данном случае Гражданского и Земельного кодексов РФ – разворот от рыночного механизма к административному.
Собственник квартиры имеет приоритетное право, подчеркиваю – приоритетное, – согласно Гражданскому кодексу, войти соинвестором в инвестируемый проект. И это право было записано в действующем пока законе в декабре прошлого года.
Как это право может быть реализовано?
Собственник со своим капиталом (а это квартира и земля, на которой стоит дом) входит в инвестиционный проект и получает прибыль. На практике, как только такое инвестирование станет массовым, прибыль, наверное, уменьшится. Но все-таки она может оказаться гораздо больше, чем цена квартиры, которая сейчас предоставляется в виде компенсации. В таком случае семья сможет получить квартиру большей площади, либо разницу в деньгах (прибыль), как обычный инвестор.
Но дело не только в прибыли. Когда жители включаются в инвестиционный процесс, он, этот процесс, становится гораздо более прозрачным. Исчезнут возможности для «откатов» и прочих махинаций. Возрастут поступления в бюджет города, больше будет строиться социального жилья для очередников, меньше станет конфликтов.
Вот такая цепочка тянется за положением о приоритетном праве собственника на инвестирование. Точно таким же правом обладают ЖСК, ТСЖ и другие объединения жителей. Так что исключение этой нормы, безусловно, – ущемление прав москвичей.
Есть и другие изменения, с которыми нельзя согласиться. Ко второму чтению по рекомендации Общественного совета внесены 23 поправки. Одна из них касается денежной компенсации и направлена против ее уменьшения (проект исключает компенсацию за непроведенный капитальный ремонт, а Гражданский кодекс требует платить выкупную цену, в которую входит рыночная цена квартиры). Совет считает также, что об отселении собственника должны официально проинформировать не менее чем за год. Причем нужны несколько вариантов типовых договоров между собственником или нанимателем освобождаемого помещения и отселяющим лицом.
Необходимо расширить права представителей жителей, в том числе депутатов муниципальных собраний, при принятии решений об отселении, а проект изменений закона эту норму исключает. Должно быть проведено межевание и обеспечены другие условия для оформления кондоминиумов и создания ТСЖ.
Хотелось бы, чтобы москвичи обсудили изменения в законе о гарантиях с депутатами и высказали свое мнение.

Подготовила Светлана Амелехина

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация