О купле-продаже с рассрочкой платежа
Постановлением правительства Москвы от 29 марта 2011 г. № 97-ПП внесены изменения в постановление правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 607-ПП «Об организации продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» (в редакции постановлений правительства Москвы от 10 февраля 2009 г. № 76-ПП, от 1 июня 2010 г. № 446-ПП).
Изменения внесены в соответствии с Законом города Москвы от 27 января 2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы», требованиями статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Изменяется порядок оплаты гражданами денежных средств за выкуп жилых помещений, рассрочку и обеспечение реализации договоров купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений в целях соблюдения непрерывности реализации очередникам города жилых помещений на возмездной основе и сохранения при этом объема финансовых обязательств, имеющихся у них согласно договорам купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, заключаемых Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в рамках городских жилищных программ.
Установлено, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда контролирует начисление, полноту и своевременность уплаты денежных средств, занимается взысканием пеней и принятием решений о возврате (зачете) уплаченных платежей по договорам.
С 15 до 10 лет сокращен срок, на который заключается договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения. Проценты за рассрочку платежа увеличены до 10,5% годовых (ранее действовала ставка 5%). Кроме того, с граждан не будет взиматься плата за работы по оформлению и обеспечению реализации договоров купли-продажи с рассрочкой платежа. Указанные работы, а также работы по обеспечению реализации договоров купли-продажи с рассрочкой платежа оплачиваются за счет средств бюджета города.
Досрочные выплаты по договору возможны после государственной регистрации договора по соглашению сторон.
Изменения не распространяются на договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, подлежащие заключению на основании правовых актов, принятых до вступления в силу указанных изменений.
Контроль за выполнением постановления возложен на заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы по социальной политике Людмилу Швецову.
«КР» для удобства читателей публикует документ уже с внесенными в него изменениями.
Приложение к постановлению правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 607-ПП
Положение о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (в редакции постановлений правительства Москвы от 10 февраля 2009 г. № 76-ПП, от 1 июня 2010 г. № 446-ПП, от 29 марта 2011 г. № 97-ПП)
I. Общие положения
1. Настоящее Положение определяет порядок и условия реализации жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа.
2. В порядке, установленном настоящим Положением, могут быть приобретены жилые помещения, направляемые на реализацию с рассрочкой платежа в рамках городских жилищных программ гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в соответствии с законодательством.
3. Сторонами по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения являются собственник или уполномоченный им орган (Продавец), с одной стороны, и физическое лицо (Покупатель) – с другой стороны.
4. Основным документом, регулирующим отношения Продавца с Покупателем, является договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, заключаемый в письменной форме.
5. Право заключать договоры купли-продажи с рассрочкой платежа на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городу Москве, предоставляется Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
6. По договорам купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения могут быть реализованы жилые помещения, благоустроенные применительно к условиям города Москвы, отвечающие санитарным и техническим нормам и правилам, а также находящиеся в доме, не подлежащем сносу, капитальному ремонту с отселением жителей или реконструкции на основании решения правительства Москвы.
7. Заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором купли-продажи денежной суммы и оформления права собственности на него в установленном законом порядке.
8. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения заключается на срок до 10 лет при условии внесения Покупателем первоначального взноса в размере 30 процентов от выкупной стоимости жилого помещения. Выплаты по оплате остатка выкупной стоимости жилого помещения осуществляются Покупателем ежеквартально.
После исполнения всех обязательств, предусмотренных договором, жилое помещение оформляется в собственность Покупателя.
9. В договоре купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения выкупная стоимость жилого помещения указывается в сумме, выраженной в рублях Российской Федерации.
10. В договоре купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения содержится дата внесения первого платежа, график внесения денежных средств в счет выкупа жилого помещения, а также расчет величины ежеквартального взноса до полного исполнения сторонами своих обязательств.
11. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
12. Долгосрочные выплаты по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения могут быть осуществлены гражданами после государственной регистрации договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения по соглашению сторон, в том числе когда остаток по названному договору погашается за счет средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на улучшение жилищных условий в порядке, установленном постановлением правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий)».
13. Право собственности на жилое помещение, предоставленное по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, оформляется на основании протокола о взаиморасчетах сторон после исполнения всех обязательств по договору.
II. Обязанности Покупателя по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения
14. Покупатель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.
15. Покупатель обязан не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать Продавцу и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, а также контроль за состоянием и содержанием жилищного фонда, беспрепятственный доступ в помещение для осмотра его технического состояния.
16. Покупатель жилого помещения обязан заключить договор с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором расположено приобретаемое жилое помещение, договор на оплату коммунальных услуг и услуг по эксплуатации и ремонту дома (долевое участие в расходах, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории) в сроки, указанные в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения.
17. Покупатель обязан в установленные договором купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения сроки вносить платежи по договору независимо от факта пользования жилым помещением.
18. Покупатель обязан согласно договору, заключенному с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором расположено приобретаемое жилое помещение, оплачивать услуги по содержанию и ремонту дома, его инженерных сетей и придомовой территории, а также коммунальные и прочие услуги в сроки, установленные законодательством, в размере их фактической стоимости, если иное не установлено законодательством.
19. При досрочном прекращении договора Покупатель обязан передать Продавцу в течение месяца жилое помещение, а также оплатить Продавцу либо организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором расположено жилое помещение, стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, предусмотренным договором купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения или иными документами.
III. Права Покупателя по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения
20. Покупатель, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответ-ствии с законодательством и настоящим Положением.
21. Если Продавец уклоняется от регистрации права собственности на жилое помещение по истечении срока договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения и исполнения Покупателем всех обязательств по договору и иным выплатам, Покупатель вправе осуществить в установленном порядке защиту своих законных прав на жилое помещение и интересов в суде.
IV. Права и обязанности Продавца
22. Продавец после подписания договора обязан предоставить Покупателю жилое помещение, соответствующее условиям договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения и его назначению, и обеспечить свободный доступ Покупателю в жилое помещение.
23. Продавец не отвечает за недостатки жилого помещения, переданного по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, произошедшие по вине строительных или эксплуатирующих организаций, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны Покупателю либо могли быть обнаружены Покупателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.
24. При досрочном расторжении договора Покупателем Продавец вправе потребовать от Покупателя возмещения убытков, причиненных Продавцу досрочным прекращением договора, а также других платежей, предусмотренных договором.
V. Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения
25. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения подлежит досрочному расторжению по требованию Продавца:
а) при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;
б) если Покупатель умышленно или по неосторожности портит и разрушает предоставленное жилое помещение;
в) если Покупатель произвел перепланировку и переоборудование;
г) если просрочка внесения платежей Покупателем составляет срок более одного месяца от даты, установленной графиком внесения денежных средств в счет выкупа жилого помещения. За каждый день просрочки начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы. Уплата пеней не освобождает Покупателя от выполнения лежащих на нем обязательств и устранения нарушений;
д) если Покупатель систематически нарушает условия по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения либо не выполняет обязательств по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту дома и придомовой территории;
е) в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
26. Продавец вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Покупателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в течение месяца.
27. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения может быть расторгнут по требованию Покупателя:
а) если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине Покупателя;
б) если Продавец не предоставляет жилое помещение по заключенному договору Покупателю в срок, превышающий шесть месяцев;
в) при невозможности выполнять им обязательства по договору.
28. При расторжении договора в соответствии с пп. 25, 27 «в» настоящего Положения Продавец обязан вернуть Покупателю всю сумму внесенных им платежей за выкуп жилого помещения, за исключением выплаченных пеней и выплат за рассрочку платежа.
29. При расторжении договора в соответствии с п. 27 «а» и «б» настоящего Положения Продавец обязан вернуть Покупателю всю сумму внесенных им платежей за выкуп и рассрочку на момент расторжения договора либо зачесть ее в счет выкупа при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа на иное жилое помещение.
30. Покупатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить Продавца, а также организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, о предстоящем освобождении жилого помещения при досрочном расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
Комментарий специалиста
Изменения, внесенные в постановление правительства Москвы от 22.07.2008 № 607-ПП, комментирует заместитель начальника отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Ольга Брыкова
Экономьте на процентах
Основные изменения коснулись следующих моментов. Теперь договор купли-продажи будет заключаться не на 15 лет, как было раньше, а на 10. Это вызвано, во-первых, тем, что на практике такого срока вполне достаточно, чтобы гражданин расплатился с имеющимся у него долгом. И, во-вторых, есть многочисленные обращения граждан о том, что они хотят выкупить жилье в более ранние сроки – после двух-трех или пяти лет.
Откликом на эти просьбы и стало внесение изменений относительно досрочного выкупа жилых помещений. Ранее было ограничение по досрочному выкупу – через пять лет от даты подписания договора. Теперь срок выбирает сам гражданин. Если договор прошел государственную регистрацию, он в любой момент может его досрочно исполнить при наличии желания, которое должен изъявить в соответствующем заявлении, и денежных средств, сэкономив на тех процентах, которые по договору обязан выплачивать до окончания срока.
По льготной стоимости
Самое главное – изменился порядок перечисления денежных средств за пользование этой возмездной формой приобретения жилья по льготной стоимости у города. Ранее граждане перечисляли денежные средства за выкуп жилья ежеквартально в размере 5% в городской бюджет, плюс 5% – за оформление и сопровождение договоров купли-продажи в ГУП «Московский городской центр арендного жилья», подведомственный Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Поскольку центр – организация коммерческая, на эти 5% начислялся 18-процентный НДС. Таким образом, суммарно гражданин оплачивал в бюджет города и ГУП 10,9% годовых.
Сейчас процент за рассрочку платежа снизился и составляет 10,5% годовых, с ежеквартальным начислением на остаток долга по оплате выкупной стоимости. Направляться все проценты будут в городской бюджет. То есть никакой платы за оформление и сопровождение договоров не будет.
А работы, связанные с ведением договоров, отслеживанием, как граждане исполняют свои обязательства, подготовкой договоров к государственной регистрации, приемом заявлений о досрочном выкупе и другие моменты, возлагаются на организацию, которая в соответствии с Федеральным законом о конкуренции будет выбираться на конкурсной основе. Работа этой организации будет оплачиваться из городского бюджета.
Сторонами по договору купли-продажи являются Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и гражданин. После подписания договор будет передан в организацию, которая будет заниматься его дальнейшим сопровождением.
И материнский капитал
Еще одно существенное изменение касается официально закрепленной возможности граждан использовать средства материнского (семейного) капитала на погашение части долга по договору купли-продажи в том порядке, который прописан в постановлении правительства РФ № 862. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что такой возможностью граждане пользовались и ранее, просто теперь это закреплено в новом постановлении.
Кроме того, московские очередники – участники программы купли-продажи с рассрочкой платежа, имеют льготы по списанию части долга при наличии и рождении детей. Если в семье на момент подписания договора купли-продажи уже воспитывается трое и более несовершеннолетних детей, ей сразу списывается 30% стоимости площади квартиры. Плюс, если во время действия договора в семье рождается или усыновляется ребенок, ей также списывается 30% выкупной стоимости жилья, причем на каждого. Величина списания при этом не может превышать остатка долга, имеющегося у семьи.
В первую очередь
Изменился порядок заключения договоров. Ранее договор заключался на основании распоряжений префектов. С 15 апреля 2011 года вступило в силу новое Положение о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (постановление правительства Москвы от 22.02.2011 № 44-ПП), в котором указано, что функции по предоставлению жилых помещений возложены на департамент. Теперь гражданам будут предоставляться жилые помещения, в том числе и для заключения договоров купли-продажи с рассрочкой платежа, на основании распоряжений департамента.
Новый порядок купли-продажи заработает несколько позже, поскольку только вступило в силу Положение о департаменте, пока не выбрана организация, которая будет вести сопровождение договоров.
Тем очередникам, которым предоставили жилье в соответствии с распоряжениями префектов в прошлом году (а с начала нынешнего года оформление договоров купли-продажи было приостановлено), не стоит опасаться. Квартиры никуда не уйдут, да и цены останутся на прошлогоднем уровне. Вопрос только в техническом оформлении договоров. С такими гражданами будут оформляться договоры в первую очередь.
Порядок, утвержденный новым постановлением № 97-ПП, распространяется на договоры купли-продажи, которые будут заключаться на основании правовых актов органов исполнительной власти города Москвы после вступления в силу данного постановления. Заключенные ранее договора имеют юридическую силу, граждане производят оплату согласно условиям подписанных ими договоров.