23:30:44
11 апреля 2021 г.

Защитить права дольщика

Основная проблема, с которой сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, – это, прежде всего, затягивание и нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Как можно в таком случае защитить свои права?

Чтобы ответить на этот вопрос, разберем два предмета исковых заявлений.

1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
– при существенном нарушении договора другой стороной;
– в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Поэтому в случае непредоставления квартиры покупатель может настаивать в судебном порядке на расторжении договора по причине нарушения застройщиком/инвестором его условий.

Далее. Если обязательство передать квартиру по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичной квартиры.

2. Исковое заявление о признании права на объект недвижимости.

Обратимся к ст. 209 ГК РФ. В ней сказано, что право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке жилого здания в эксплуатацию), то просить суд о выделе квартиры в натуре не представляется возможным.

Однако, поскольку покупатель исполнил обязанность оплатить строящуюся квартиру, он может обратиться в суд за подтверждением своего права на нее. Важным моментом здесь является исключение прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на квартиру, что обезопасит вас на время, пока жилое здание не сдано в эксплуатацию и не оформлено ваше право собственности на объект недвижимости.

Также следует взыскивать по такому делу иные убытки – как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо знать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные гражданином расходы, но и те, которые он должен будет произвести для восстановления нарушенного права.

29.09.1994 Пленум Верховного суда РФ принял постановление № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Согласно п. 1 этого документа законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести (либо заказывающим, приобретающим или использующим) товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям (реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям) по возмездному договору, с другой стороны.

Это положение было разъяснено в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» (от 19.09.2002): на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителей, предоставляющее гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных компаний по заключенному им договору.

Так, согласно ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов от цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цены выполнения работы.

Елена Жданова, адвокат

Екатерина Зуева, юрист

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация