По карману ли горожанину загород?
С тех пор как цена дома в поселке экономкласса почти сравнялась с ценой столичной квартиры в спальном районе, представители самых разных социальных групп все чаще выбирают загородный образ жизни. Тем более что и государство активно поддерживает программы строительства малоэтажного жилья. Вопросам развития этого рынка была посвящена конференция «Малоэтажное строительство в России: девелопмент, технологии, реализация».
Хорошие предпосылки
В недалеком будущем, по оценкам Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), уже 32,7 млн российских семей будет испытывать потребность в улучшении жилищных условий. Владение участком земли с построенным на нем домом экономкласса поможет решить извечную российскую проблему с жильем.
– РЖС предлагает застройщикам «чистый продукт» – большие земельные участки по низкой стартовой цене, требуя соблюдения заданных объемов и сроков предоставления жилья. Земельные участки обеспечиваются гарантиями, – сообщил заместитель гендиректора Фонда РЖС Сергей Кузнецов. – Например, выкуп жилья в малоэтажных поселках составляет до 35% от общего объема застройки. РЖС также содействует решению вопросов, связанных с обеспечением поселков дорожной, инженерной и социальной инфраструктурой, взаимодействуя с органами власти субъектов РФ. К 2012 году на землях фонда планируется увеличение доли малоэтажного строительства до 60%.
Вопросы развития рынка малоэтажного строительства не обходят стороной и законодатели. Уже установлена обязанность органов земельного управления определить участки, которые могут быть предоставлены застройщикам под малоэтажки. Об этом сообщила ведущий советник аппарата комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Альбина Кислицина. По ее словам, отбор застройщиков органы местного самоуправления проводят на основании размещения заказа по начальной цене, установленной Минрегионразвития в качестве предельной стоимости строительства 1 кв. метра жилья.
В комитете ГД РФ также готовится проект, допускающий создание при содействии органов власти некоммерческих объединений (потребительских кооперативов) для осуществления малоэтажной застройки и совместного управления имущественным комплексом. Примечательно, что объединениям, учрежденным органами власти, планируется предоставлять земельные участки на бесконкурсной и безвозмезной основе.
Кроме того, разработан законопроект, касающийся оптимизации подготовки документов территориального планирования, намечается сократить сроки проведения экспертизы до двух месяцев с правом застройщика устранять замечания. Есть также планы развивать систему негосударственной экспертизы.
По мнению А. Кислициной, для широкого внедрения малоэтажного строительства созданы все предпосылки.
Дороги большие и малые
Проблема, которая во многом отталкивает покупателей от жизни за городом, – дороги. Пробки, непродуманность развязок, плохие подъезды к поселкам…
Зам. директора Департамента государственной политики в области дорожного хозяйства Минтранса Евгений Носов считает, что комфорт загородного проживания зависит не только от подъездов к поселкам, но и от состояния дорог в самом населенном пункте. Поэтому он призвал застройщиков заранее продумывать, как в конкретном поселке будет решаться вопрос с устройством дорог.
Вот уже несколько лет компании, возводящие поселки эконом- и бизнес-класса, считают Новую Ригу наиболее перспективным направлением в плане загородного образа жизни. Широкая трасса с минимальным числом пробок, хорошая экология, близость с Рублево-Успенским шоссе делают это направление привлекательным и для тех, кто решается, продав квартиру в Москве, переехать в небольшой домик, и для тех, кто делает вложения в резиденцию бизнес-класса. Но хотя поселков вдоль Новой Риги строится немало, как ни странно, именно это направление испытывает дефицит самых разных объектов инфраструктуры.
Директор по продажам компании Multigroup Евгений Шевченко рассказал об исследовании потребительских предпочтений на рынке загородной инфраструктуры Новорижского шоссе. Были опрошены люди, живущие в поселках различного класса и уровня по этому направлению, а также те, кто предполагает приобрести здесь жилье, и представители компаний-застройщиков.
Результаты показали следующее. Доля тех, кто желал бы видеть недалеко от загородного дома офисный или деловой центр, весьма незначительна. Зато практически все хотят, чтобы за городом их окружали недорогие продуктовые магазины, торгово-развлекательные комплексы, государственные (а не дорогие частные) школы и детские сады, доступные по ценам спортклубы и медицинские центры.
По данным Multigroup, в ближайшие пять лет примерно 50 000 московских семей переберутся из городских квартир в загородные дома, расположенные по Новой Риге. Это будут самые разные семьи. Одни по своим доходам относятся к представителям бизнес-класса, другие, собираясь продать квартиру в столице, ожидают, когда же построится поселок экономкласса.
И еще. По результатам исследования стало ясно: бизнес-класс хочет видеть всю инфраструктуру, к которой привык в столице.
Гадания на кофейной гуще
То, как будет развиваться малоэтажное строительство в ближайшее время, во многом зависит от реформы в налогообложении. Многие не спешат перебираться за город, пока не станет окончательно известно, каким налогом после 2013 года «порадуют» собственника дома и участка. Сейчас много говорят и пишут о том, как предполагается рассчитывать единый налог на недвижимость. Но пока не ясно, каким он будет для владельцев недорогого загородного жилья. Старший юрист налоговой практики юридической фирмы Sameta Роман Денисов обеспокоен тем, что введение нового налога может негативно отразиться на малоэтажном строительстве и отбить у людей желание перебраться за город.
Напомним, сейчас проекты, связанные с введением нового налога, только обсуждаются. В качестве вариантов Минфин предлагает обложить собственников недвижимости налогом в размере от 0,01 до 0,5% от кадастровой стоимости объекта. Аналитики склоняются к тому, что ставки окажутся даже выше: от 0,01 до 1%. Причем эти ставки будут едины как для юридических, так и для физических лиц, владеющих недвижимостью. Правда, планируются льготы для социально незащищенных слоев населения. Минэкономразвития предлагает установить вычет в размере 55 кв. метров – для собственников квартир и шести соток с площади земельного участка. Как альтернатива рассматривается вопрос о денежных вычетах. Льгота планируется в размере трех млн рублей, считается, что именно столько в среднем стоит квартира в РФ.
Для тех, кто строит свои дома за городом (или уже живет в них), вопрос о размере единого налога весьма актуален. Р. Денисов рассмотрел ситуацию с поселками экономкласса. С одной стороны, государством много делается для того, чтобы стимулировать именно это направление малоэтажного строительства. С другой, – стандартный дом в поселке экономкласса – это 150–200 кв. метров на участке в десять соток. Жить в таком поселке себе может позволить та же семья, что живет в трехкомнатной квартире в столице. Загородную жизнь выбирают не обязательно богатые семьи, много семей, в которых трое и более детей, но получается, что по новому проекту именно на них ляжет серьезная финансовая нагрузка. Собственников квартир экономкласса успокаивают, что для них размер налога изменится незначительно, а владельцев загородного недорогого жилья планируется обложить уже по другим ставкам налога.
Правильно ли это? Будет ли такой шаг способствовать развитию загородного рынка домов экономкласса? Вопросы отнюдь не риторические.
Все окна смотрят на юг
Ипотечный рынок сейчас оживлен, а значит, наконец-то впервые после кризиса требования банков по аккредитации проектов на рынке загородной недвижимости стали понемногу смягчаться. Для человека, решившего купить загородный дом в поселке, даже психологически важно, чтобы у застройщиков этот объект был аккредитован в банке. Чтобы чисто теоретически была возможность купить его по ипотеке. С точки зрения покупателя, именно аккредитация в банке коттеджного поселка позволяет доверять застройщику.
Председатель Совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко привел такую статистику. До кризиса доля ипотечных сделок на загородном рынке доходила до 60%. Сейчас по ипотеке продается лишь 10% домов. Но если поселок аккредитован в банке и под покупку дома можно получить кредит, это значительно увеличивает продажи и поднимает доверие к компании-застройщику.
Поскольку затраты на оплату электроэнергии и тепла у жителей Подмосковья выше, чем в городе, то многие фирмы привлекают клиентов, предлагая им дома, оснащенные современными энергоэффективными технологиями.
К примеру, одна из компаний разработала проект «Активный дом». Возможность экономить обеспечивает максимальное использование природных ресурсов. При проектировании по сторонам света все жилые помещения имеют выход на южную сторону. На крыше дома установлены солнечные коллекторы, а вырабатываемая ими энергия используется для отопления и горячего водоснабжения. В домах, построенных по этому проекту, применяется система автоматического контроля температуры, уровня CO2, освещения и другие современные решения.
– Идеи есть, продажи есть, деньги есть, – обронил кто-то из представителей строительных компаний во время перерыва. – Главное, чтобы государство палки в колеса не ставило, чтобы новый кризис не рубанул рынок под корень, ну и чтобы с налогообложением там, наверху, поаккуратнее были… И тогда желающих переехать из старой «трешки» в спальном районе в новый дом за городом будет немало.