Метры остаются с человеком или Как они отходят к государству
По сложившимся правилам и законам застройщик обязан передать часть квартир в новостройках в пользу города или федеральной власти. Это своеобразная плата за предоставление земель. Доля города при этом может достигать и пяти, и 20, и даже 50% квартир в новом доме. Причем получателю совершенно неважно, в каком ценовом сегменте и какой классности строится жилье.
В пересчете на экономкласс
Инвестор или девелопер своей земли, как правило, не имеет. А потому свободный участок приходится приобретать либо на торгах, либо на аукционах, либо власть сама находит вариант предоставить площадку. Но взамен всегда требует процент от будущей прибыли. И, как показывает практика, этот процент вычисляется не в денежном, а в квартирном выражении.
С застройщиком заключают инвестиционный контракт, где и оговаривается, что в зависимости от месторасположения, типа дома, различных обременений (которые также могут вменяться девелоперу), в городскую собственность должно отойти столько-то «квадратов» или столько-то квартир. В среднем эта доля в экономклассе не превышает 15–20%. В сегментах высшего класса она может доходить и до 50. Для сравнения: в Подмосковье за свободный земельный участок администрация взимает в свою пользу от пяти до 20% квартир. 5–10% характерны для дальнего Подмосковья, 20 – для городов-спутников столицы.
– При строительстве объектов высокой классности, – делится информацией Андрей Блажко, ген. директор компании «Домостроитель Юго-Запад», – нередко происходит обмен полученного объема кв. метров на соразмерный по стоимости экономкласса в новостройках. Но это только в том случае, если застройщик, помимо жилых помещений, обязуется возвести и передать в городскую или муниципальную собственность и некоторые объекты социально-бытовой инфраструктуры – детсад, школу, поликлинику. И чем больше социальная составляющая, тем меньший процент жилых «квадратов» может быть передан в распоряжение властей.
– Как правило, квартиры, которые передаются в пользу города или в федеральный фонд, относятся к экономклассу, – добавляет Мария Литинецкая, ген. директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – В сегменте элитного жилья или бизнес-класса застройщик, чтобы при заселении объекта не нарушать однородность социальной среды, может «откупиться» деньгами. На них власти уже у других застройщиков приобретает жилье эконом- или комфорт сегмента для очередников, ветеранов, малообеспеченных семей, для переселения из ветхого и аварийного фонда. Вырученные средства также могут быть вложены и в новое строительство.
Например, для расселения жителей Центрального округа Москапстрою из городского бюджета выделили деньги на точечную застройку типовыми домами экономкласса. А на инвесторов элитного жилья в свою очередь налагаются социальные обременения либо по благоустройству района, либо по строительству объектов социально-бытовой инфраструктуры.
За время рыночных отношений сложился и четкий механизм распределения долей между властями и коммерческими застройщиками. После завершения проектировочных работ на объекте девелопер и администрация подписывают предварительный протокол распределения, в котором фиксируется городская доля как жилых, так и коммерческих и социальных площадей. А уже на основе этого договора составляется инвестиционный контракт.
Неликвид оставьте себе
В том же инвестиционном договоре указывается не только точный объем квадратных метров, но и какие именно по числу комнат квартиры передаются городу. На каких этажах, с каким числом комнат, машино-мест в подземном гараже, подсобных помещений, расположением окон, словом, в деталях перечисляются все качественные характеристики жилья.
Естественно, чтобы удовлетворить потребности разных слоев населения, сотрудники округов, муниципалитетов и районов города подбирают наиболее востребованные и недорогие квартиры. При этом застройщик всегда старается придерживаться честных партнерских отношений, и таких случаев, когда он пытается передать городу явный неликвид, практически не бывает.
Если в корпусе того или иного жилого комплекса спроектировано десять однокомнатных квартир, то при 30-процентной доле в пользу города три из них будут переданы на социальные нужды москвичей. То же самое с двух-, трех- и многокомнатными квартирами. Понятно, что процесс распределения жестко контролируется и строительной комиссией города.
– Какие именно квартиры попадут в долю города, зависит от его потребностей, – говорит Андрей Блажко, – Например, если есть необходимость в жилье для людей с ограниченными двигательными возможностями, город предписывает включить в долю квартиры на первых этажах. Если жилье требуется многодетным семьям, то в нее войдут многокомнатные квартиры.
При расселении ветхого фонда городские предпочтения складываются в пользу небольших по площадям квартир. Обычно это «однушки» площадью 38–42 кв. метра, двухкомнатные (52–60), трехкомнатные (60–70).
Опытный застройщик заранее продумает и фактор формирования однородной социальной среды. В жилищном кооперативе коммерческие квартиры для продажи на свободном рынке могут быть сосредоточены в отдельных корпусах, а под социальное жилье возводится отдельный корпус, выделяется подъезд или определенная секция дома.
При необходимости расселения ветхих домов, да и тех же хрущевок, нередко ипользуется схема со стартовым домом на отдельной площадке, которую бесплатно выделяет администрация города. Понятно, что и дом этот строится с конкретной нарезкой квартир под отселенных жильцов. Зато рядом возводится коммерческий объект более высокого класса, где практически все квартиры принадлежат застройщику и предназначаются только для продажи.
Но застройщик может не отдавать ни корпуса, ни секции, и даже ни единой квартиры, если согласится с планом обременения, выдвинутого администрацией. В этом случае на него ложатся обязанности по строительству дорог, школ, больниц, детских садов, ландшафтное обустройство территории микрорайона. И именно на ту сумму, которая соответствовала бы рыночной стоимости всех квартир, предназначенных в пользу городской власти. И это вполне резонно, ведь в столице до сих пор ощущается дефицит дошкольных и лечебных учреждений.
Неспроста появились и социально ориентированные девелоперы. Например, по собственной инициативе одна из компаний обязалась возвести в новом жилом микрорайоне «Царицыно» четыре детских сада, две школы, поликлинику, построить торгово-развлекательный центр, а также физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. Таким образом, ввод в эксплуатацию жилых корпусов не должен привести к увеличению нагрузки на имеющиеся социальные объекты.
Элита мелкими купюрами
Производители элитных метров тоже не освобождаются от городской доли. Другой вопрос, насколько город готов предоставлять такое жилье очередникам и социально нуждающемуся населению. И в самом деле, «награждать» квартирой даже в ЖК бизнес-класса очередника, проживающего в коммуналке (пусть и в историческом центре), для власти весьма накладно. В лучшем случае «остро нуждающийся» москвич получит малогабаритную квартиру в точечной типовой новостройке экономкласса.
Чтобы запастись квартирами для удовлетворения социальных нужд населения, город во времена не столь далекие подходил к решению этого вопроса творчески: либо продавал свою долю элитного жилья на аукционах, либо уже по рыночным ценам реализовал самому же застройщику. Но практика последних лет внесла некоторые коррективы в эти подходы, и теперь стороны могут договориться о перераспределении доли города в элитном или бизнес-объекте на возводимых площадях и в проекте экономкласса того же застройщика. Разумеется, создается комиссия, которая проводит рыночную оценку более качественных площадей, переводит все в наличные деньги, и в итоге полученная сумма находит отражение в доле квартир самого доступного ценового сегмента.
Случаются примеры обмена доли элитных площадей на социально значимые объекты. В свое время один из девелоперов приобрел в собственность землю между Садовым и Третьим транспортным кольцом для элитной застройки. Но на ней, помимо ветхих домов, имелись заброшенный детский сад и старинная церквушка. В результате переговоров застройщику удалось оставить в своей собственности долю довольно дорогостоящих жилых квадратов, но в качестве «откупа» произвести реконструкцию храма и построить под ключ новое дошкольное учреждение.