Нужна ли двери прописка

– Общая площадь квартиры состоит из суммы площади всех ее частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Об этом сказано в части 5 ст. 15 ЖК РФ и части 3 ст. 1 закона столицы № 29 от 14.06.2006 «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения».

Жилая площадь – это сумма площадей жилых помещений (жилых комнат).

Какова общая и жилая площадь квартиры, можно узнать из технического паспорта жилого помещения, составляемого БТИ по результатам осмотра и обмера.

Технические данные жилого помещения (его метраж, число и размер комнат, назначение нежилых помещений) указаны также в финансовом лицевом счете на квартиру. Выдать такой документ может ваша управляющая организация (в недалеком прошлом эту функцию повсеместно выполняли ЖЭКи, ДЭЗы и ДЕЗы).

В договоре купли-продажи положено указывать и общую и жилую площадь квартиры, а также площадь имеющихся балконов, лоджий, веранд и террас. В свидетельстве о праве собственности также будет обозначена жилая и общая площадь.

Правильный подход к соседу

У меня с соседом на двоих трехкомнатная коммуналка. Приватизирована она так, что на него и на меня приходится по полторы комнаты. Лицевые счета отдельные. Сейчас сосед хочет продать свои полкомнаты и просит у меня разрешения на сделку. А я боюсь соглашаться, поскольку опасаюсь сюрприза в виде компании неизвестно каких новоселов… Что можно сделать в этой ситуации?
С. Тимофеев

– Сосед имеет законное право продать свою долю. Оно основано на ст. 209 Гражданского кодекса, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он может совершать с ним любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Сосед наравне с вами является сособственником жилья. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). А согласно требованиям ст. 250 ГК РФ сосед обязан уведомить вас о намерении продать свою долю (что он и сделал).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов). Сосед обязан известить вас в письменной форме о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если вы откажетесь от покупки или не приобретете продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, он вправе продать ее любому лицу.

Вашу ситуацию надо понимать так: сосед не спрашивает вашего согласия на сделку, а лишь уведомляет о желании продать долю и предлагает вам ее выкупить на его условиях. Если вы откажетесь от покупки (либо никак не отреагируете на предложение), сделка состоится на законных основаниях, и покупатель (или покупатели) получит право жить в квартире. При покупке доли в праве собственности на жилое помещение в коммунальной квартире к новому жильцу перейдет и долевое право собственности на общее имущество.

Если сосед не предупредит вас письменно о продаже или продаст долю на иных условиях, то вы вправе в течение трех месяцев с момента, как вам станет известно о нарушении преимущественного права покупки, требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Сплошная диалектика

Мой сын с семьей зарегистрирован в Ногинске, а работает и живет в Москве. Есть договор аренды (с регистрационным номером, датой, печатью, расшифровками подписей), но управляющая компания в Ногинске не принимает этот документ для перерасчета коммунальных услуг, требуя регистрации по месту пребывания.
Н. К.

– УК обязана производить перерасчет платежей за отдельные виды коммунальных услуг в случае временного отсутствия жильцов. Это правило установлено ст. 155 Жилищного кодекса.

Согласно п. 54. постановления правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более пяти полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение.

Перерасчет производится на основании заявления, к которому прилагаются документы, подтверждающие продолжительность временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства.

Перечень документов, подтверждающих временное отсутствие потребителя, указанный в постановлении № 307, является открытым, но прямо договор аренды жилого помещения в нем не упомянут. Зато п. 56 постановления содержит формулировку, которая может вам помочь: в качестве доказательства годятся «иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя». Поэтому рекомендуем подать заявление о перерасчете со ссылкой на этот пункт и приложением имеющихся документов.

Вместе с тем согласно пп. 29 и 30 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» документом, подтверждающим временное пребывание, является свидетельство о регистрации по месту пребывания. Таким образом, управляющая компания вправе требовать от вашего сына свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Конечно, меняйтесь

Можно ли поменять муниципальную квартиру на другое муниципальное жилье или право обмена имеют лишь собственники?
В. Корнеева

– Можно поменять. Для обмена муниципальными квартирами понадобится согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с вами членов семьи, в том числе – временно отсутствующих.

Если в обмениваемых квартирах зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, то обмен возможен только при наличии предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Закон также предоставляет право на принудительный обмен муниципального жилья, производящийся в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

В ст. 73 ЖК РФ перечислены условия, при которых обмен помещениями между нанимателями по договорам социального найма не допускается ни в добровольном, ни в принудительном порядке. Например, обмен невозможен, если органы власти приняли решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.