Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 20 декабря 2010 г. 14:00
Публикация в газете: №46 (821) от 16 декабря 2010 г.

Нужна ли двери прописка

Считается ли перенос дверей в квартире перепланировкой?
Яна Немова

– Считается. Перенос дверей или закладка новых, изменение параметров проемов – все это относится к перепланировке и требует согласования.

16.08.2005 правительство Москвы приняло постановление № 621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории». Этот документ уточнил понятие перепланировки, определив ее как изменение конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта, требующее внесение изменений в техпаспорт помещения и предусматривающее один из следующих видов строительных работ (или их комплекс):
– замена (частичная или полная), демонтаж и установка ненесущих перегородок;
– устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах;
– устройство и заделка проемов в перекрытиях;
– замена (кроме замены на идентичное) и перестановка инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущая за собой переоборудование по всему зданию).

За исключением балконов

Собираюсь продать квартиру и запутался: что входит в понятие «общая площадь», а что – в понятие «жилая»? Существуют ли сейчас такие деления? Какие метры учитываются при продаже – общие или только жилые?

– Общая площадь квартиры состоит из суммы площади всех ее частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Об этом сказано в части 5 ст. 15 ЖК РФ и части 3 ст. 1 закона столицы № 29 от 14.06.2006 «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения».

Жилая площадь – это сумма площадей жилых помещений (жилых комнат).

Какова общая и жилая площадь квартиры, можно узнать из технического паспорта жилого помещения, составляемого БТИ по результатам осмотра и обмера.

Технические данные жилого помещения (его метраж, число и размер комнат, назначение нежилых помещений) указаны также в финансовом лицевом счете на квартиру. Выдать такой документ может ваша управляющая организация (в недалеком прошлом эту функцию повсеместно выполняли ЖЭКи, ДЭЗы и ДЕЗы).

В договоре купли-продажи положено указывать и общую и жилую площадь квартиры, а также площадь имеющихся балконов, лоджий, веранд и террас. В свидетельстве о праве собственности также будет обозначена жилая и общая площадь.

Правильный подход к соседу

У меня с соседом на двоих трехкомнатная коммуналка. Приватизирована она так, что на него и на меня приходится по полторы комнаты. Лицевые счета отдельные. Сейчас сосед хочет продать свои полкомнаты и просит у меня разрешения на сделку. А я боюсь соглашаться, поскольку опасаюсь сюрприза в виде компании неизвестно каких новоселов... Что можно сделать в этой ситуации?
С. Тимофеев

– Сосед имеет законное право продать свою долю. Оно основано на ст. 209 Гражданского кодекса, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он может совершать с ним любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Сосед наравне с вами является сособственником жилья. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). А согласно требованиям ст. 250 ГК РФ сосед обязан уведомить вас о намерении продать свою долю (что он и сделал).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов). Сосед обязан известить вас в письменной форме о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если вы откажетесь от покупки или не приобретете продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, он вправе продать ее любому лицу.

Вашу ситуацию надо понимать так: сосед не спрашивает вашего согласия на сделку, а лишь уведомляет о желании продать долю и предлагает вам ее выкупить на его условиях. Если вы откажетесь от покупки (либо никак не отреагируете на предложение), сделка состоится на законных основаниях, и покупатель (или покупатели) получит право жить в квартире. При покупке доли в праве собственности на жилое помещение в коммунальной квартире к новому жильцу перейдет и долевое право собственности на общее имущество.

Если сосед не предупредит вас письменно о продаже или продаст долю на иных условиях, то вы вправе в течение трех месяцев с момента, как вам станет известно о нарушении преимущественного права покупки, требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Сплошная диалектика

Мой сын с семьей зарегистрирован в Ногинске, а работает и живет в Москве. Есть договор аренды (с регистрационным номером, датой, печатью, расшифровками подписей), но управляющая компания в Ногинске не принимает этот документ для перерасчета коммунальных услуг, требуя регистрации по месту пребывания.
Н. К.

– УК обязана производить перерасчет платежей за отдельные виды коммунальных услуг в случае временного отсутствия жильцов. Это правило установлено ст. 155 Жилищного кодекса.

Согласно п. 54. постановления правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более пяти полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение.

Перерасчет производится на основании заявления, к которому прилагаются документы, подтверждающие продолжительность временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства.

Перечень документов, подтверждающих временное отсутствие потребителя, указанный в постановлении № 307, является открытым, но прямо договор аренды жилого помещения в нем не упомянут. Зато п. 56 постановления содержит формулировку, которая может вам помочь: в качестве доказательства годятся «иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя». Поэтому рекомендуем подать заявление о перерасчете со ссылкой на этот пункт и приложением имеющихся документов.

Вместе с тем согласно пп. 29 и 30 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» документом, подтверждающим временное пребывание, является свидетельство о регистрации по месту пребывания. Таким образом, управляющая компания вправе требовать от вашего сына свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Конечно, меняйтесь

Можно ли поменять муниципальную квартиру на другое муниципальное жилье или право обмена имеют лишь собственники?
В. Корнеева

– Можно поменять. Для обмена муниципальными квартирами понадобится согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с вами членов семьи, в том числе – временно отсутствующих.

Если в обмениваемых квартирах зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, то обмен возможен только при наличии предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Закон также предоставляет право на принудительный обмен муниципального жилья, производящийся в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

В ст. 73 ЖК РФ перечислены условия, при которых обмен помещениями между нанимателями по договорам социального найма не допускается ни в добровольном, ни в принудительном порядке. Например, обмен невозможен, если органы власти приняли решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев