Найдется предлог уменьшить налог
Редкий москвич, имея «излишки» жилплощади, не сдает их квартирантам. А это – бизнес, который приносит доход. Ну а там, где доход, там и налоги. У человека, сдающего жилье, есть несколько вариантов их уплаты: НДФЛ (налог на доходы физического лица), УСН (упрощенная система налогообложения), УСН на основе патента, ЕНВД (единый налог на вмененный доход). Рассмотрим каждый из вариантов и выясним, как оптимизировать расходы. Ведь налоги можно уменьшить, причем на вполне законных основаниях.
Первый среди прочих
НДФЛ (налог на доходы с физического лица), пожалуй, самый незатейливый способ оставаться законопослушным налогоплательщиком. В отличие от других вариантов, хозяину квартиры не надо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Все просто: сдаешь квартиру – платишь раз в год 13-процентный налог с полученного дохода.
В соответствии со ст. 216 НК РФ налоговый период составляет один год. Налоговая ставка – 13% от полученного дохода. Но если человек, сдающий квартиру, не является налоговым резидентом, то для него ставка налога составит 30%.
Налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода: договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными).
В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году, независимо от того, был удержан налог при выплате таких доходов или его еще предстоит уплатить.
Для оплаты налога нужно посетить инспектора лично в районной налоговой инспекции по месту своего жительства и отчитаться в полученных доходах, подав декларацию по форме 3-НДФЛ. Этот документ необходимо представить в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. К примеру, если вы будете сдавать квартиру с января 2010-го по 31 декабря 2010-го, декларацию необходимо подать до 30 апреля 2011-го.
Итак, заполняете декларацию, прилагаете к ней копию договора найма (можно приложить копии расписок в получении денег, если они есть) и сдаете в налоговый орган.
Далее считаете размер налога (исходя из 13-процентной налоговой ставки). Полученную сумму нужно заплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (в приведенном примере до 15 июля 2011-го). Банковские реквизиты, куда следует перечислить деньги, можно взять в налоговом органе.
Если вы сдавали квартиру, но расторгли договор до окончания налогового периода, то есть до 31 декабря 2010 года, подать декларацию о полученных доходах необходимо в 5-дневный срок с момента расторжения договора (п. 3 ст. 229 НК РФ). А уплатить НДФЛ в этом случае надо не позднее 15 календарных дней с момента подачи декларации.
Допустим, вы сдаете квартиру с 1 марта по 31 декабря 2010 года за 30 000 рублей в месяц. Декларацию необходимо будет подать до 30 апреля 2011-го, а заплатить налог до 15 июля 2011 года. Сумма, подлежащая уплате, составит: 300 000 (полученный доход) х 13% (налоговая ставка) = 39 000 рублей.
Несмотря на простоту оплаты НДФЛ, экономической выгоды в данном варианте нет, и это будет видно на примерах, которые касаются других способов.
Не путать жилье с офисом
Гражданин имеет право сдавать квартиру по договору аренды не только физическим, но и юридическим лицам. Разумеется, организации не должны использовать жилые помещения для размещения офисов или других производственных целей. Согласно положениям Жилищного кодекса, юридические лица могут использовать сдаваемые квартиры для проживания, например, своих сотрудников.
Если хозяин квартиры заключил договор аренды с юридическим лицом, ему не надо подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ. В этом случае налоговым агентом выступает организация, она обязана самостоятельно исчислить, удержать и заплатить НДФЛ за гражданина.
Собственник жилого помещения получит на руки доход за минусом НДФЛ (в нашем примере вместо 30 000 будет ежемесячно получать 26 100 рублей).
Аренда по-родственному
Если вы сдаете квартиру безвозмездно, например родственнику, то вам, естественно, и платить налог не надо. Однако чтобы к вам не было никаких претензий, оформите правоотношения с родственником в письменной форме. Составьте договор безвозмездного пользования, внеся в него все условия сдачи жилья.
Как стать предпринимателем
Есть способ платить налоги по более низкой ставке. Для этого нужно изменить юридический статус арендодателя – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (сокращенно – ИП). При этом в качестве предпринимательской деятельности, которую вы будете вести, необходимо выбрать такой ее вид, как «сдача внаем собственного недвижимого имущества».
Для регистрации ИП необходимы следующие документы.
а) Заявление о регистрации по форме № 21001.
Его бланк легко найти в Интернете. После того как заполните заявление, необходимо будет посетить нотариуса, для того чтобы он заверил вашу подпись. Нотариусу придется заплатить госпошлину в размере 100 рублей. Эта сумма не окончательная, многие нотариальные конторы требуют плату за так называемую техническую работу (прошить заявление и т.д.), так что итоговая стоимость может быть от 500 до 1000 рублей.
б) Копия паспорта.
в) Документ об уплате государственной пошлины. Размер пошлины за регистрацию ИП составляет 800 рублей. Реквизиты для оплаты можно взять в налоговом органе по месту жительства.
Когда все документы будут на руках, можно подавать их в налоговый орган. В Москве госрегистрацией индивидуального предпринимателя занимается только налоговая инспекция № 46.
Документы можно подать в налоговый орган непосредственно, то есть отстоять очередь и отдать бумаги специалисту из рук в руки, а можно выслать по почте почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.
Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления (получения по почте) документов в регистрирующий орган.
После этого выдается Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. Если вы не хотите заниматься регистрацией ИП самостоятельно, можно обратиться к посредникам. Им придется заплатить от 4000 до 8000 рублей.
К слову сказать, если вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем и хотите сдавать квартиру, то повторно проходить регистрацию не требуется. Нужно лишь заполнить специальное заявление и подать его в налоговый орган. Документ называется «Заявление о внесении изменений в сведения об индивидуальном предпринимателе, содержащиеся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей». Форма заявления утверждена постановлением правительства РФ № 439 от 19.06.2002.
Таким образом, к тем видам деятельности, которые он уже осуществляет, предприниматель добавит еще один вид деятельности – сдача внаем собственного недвижимого имущества.
Умножим и вычтем
Есть абсолютно законный способ уменьшить налоговые отчисления – это упрощенная система налогообложения (УСН). Такой налоговый режим предусмотрен статьями 346.11–346.25 НК РФ. Суть его заключается в том, что уплачивается единый налог, заменяющий целый ряд других (НДС, НДФЛ, налог на прибыль, имущество, единый социальный налог).
Чтобы перейти на «упрощенку», нужно сначала зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. После этого следует написать специальное заявление о переходе на «упрощенку». Этот документ подается в налоговый орган по месту жительства. Форма заявления утверждена Приказом ФНС № ММВ-7-3/182@ от 13.04.2010.
В заявлении нужно будет указать, какой объект налогообложения вы выбрали.
Статья 346.20 НК РФ устанавливает следующие налоговые ставки по единому налогу:
– 6%, если объектом налогообложения являются доходы;
– 15%, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов.
Иными словами, упрощенная система включает два основных варианта: «доходы» или «доходы минус расходы». При первом – учитываются только доходы, а налог уплачивается по ставке 6%. При втором – доходы уменьшаются на расходы, указанные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, однако налоговая ставка более высокая – 15%.
В составе расходов можно, например, учесть расходы на коммунальные платежи, если их несет тот, кто сдает недвижимость.
Ставка налога – 6% или 15% – выбирается налогоплательщиком самостоятельно при переходе на УСН и в дальнейшем не может быть изменена.
Платить по ставке 6% проще, поскольку при объекте налогообложения «доходы минус расходы» могут возникнуть спорные ситуации с налоговиками, которые любят придираться к каждому виду расходов, полагая, что они таковыми не являются. Кроме того, так как сдача имущества в аренду не влечет больших затрат, можно рекомендовать применение ставки налога в 6% от размера всего полученного дохода. Правда, необходимо помнить обо всех ограничениях, – так будет проще и спокойнее.
Налоговым периодом при УСН признается календарный год.
Индивидуальные предприниматели по истечении налогового периода представляют налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Итак, если вы индивидуальный предприниматель и сдаете квартиру на УСН, вам необходимо:
– вести книгу учета доходов и расходов;
– в течение года вносить квартальные авансовые платежи (авансовые платежи по налогу вносятся не позднее 25 числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом), а по итогам года – уплачивать сам налог при УСН;
– представлять по итогам года в ИФНС налоговую декларацию;
– платить за себя фиксированные взносы в ПФР, ФСС.
Пример. Если арендодатель с 1 января по 31 декабря 2010-го получил от сдачи квартиры доход в размере 360 000 рублей, то общая сумма налога, которую он заплатит по УСН, составит 21 600 рублей. Эта сумма платится не одномоментно, сначала вносятся авансовые платежи – один раз в квартал, а затем, по окончании налогового периода, – окончательная сумма налога.
Таким образом, с 1 января по 31 марта арендодатель получит доход в 90 000 рублей. Налог составит: 90 000 х 6% = 5400 рублей.
5400 – сумма, которую следует заплатить до 25 апреля 2010 года, это и есть авансовый платеж.
Далее арендодатель получит 90 000 за период с 1 апреля по 30 июня 2010 года. Снова платится налог 5400 до 25 июля того же года.
Затем он получит доход 90 000 рублей за период с 1 июля по 30 сентября 2010-го и заплатит 5400 налога.
Потом он должен подать до 30 апреля 2011-го декларацию и заплатить окончательную сумму налога, которая составит 21 600 рублей (доход за весь год 360 000 х 6%).
Авансовые платежи, уже сделанные в 2010-м, составят: 5400 х 3 = 16 200 рублей.
Окончательная сумма налога, которую необходимо уплатить до 30 апреля 2011-го: 21 600 – 16 200 = 5400 рублей.
Это важно
Вы вправе применять «упрощенку», если в муниципальном образовании, на территории которого сдается в аренду жилье, не введен единый налог на вмененный доход (ЕНВД) для такого вида деятельности. Система налогообложения в виде ЕНВД – это один специальный налоговый режим, при котором вы не платите налоги с вашего реального дохода, а платите налог с так называемого «вмененного» дохода, который устанавливается в зависимости от вида деятельности.
Например, во многих районах Подмосковья действует ЕНВД в отношении аренды жилья. И там для налогоплательщика обязательна уплата ЕНВД, а уплата единого налога при «упрощенке» (УСН) невозможна. В Москве ЕНВД при сдаче жилья в аренду нет.
Патентная «упрощенка»
Еще одна возможность оптимизировать и даже уменьшить свои налоги у тех, кто сдает в аренду квартиры, гаражи и дачи, – купить патент. Для этого также сначала необходимо зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на «упрощенку». Но не на обычную, а на основе патента. Этот специальный налоговый режим предусмотрен ст. 346.25.1. НК РФ. 29.10.2008 в Москве был принят свой закон № 52 «Об упрощенной системе налогообложения в виде патента», и на на территории столицы разрешили применение этого вида налога.
Для того чтобы перейти на систему налогообложения, о которой идет речь, надо также зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на получение патента в инспекции по месту жительства (регистрации). Форма заявления на получение патента утверждена Приказом ФНС России от 31.08.2005 № САЭ-3-22/417 – Форма № 26.2.П-1.
Заявление о переходе на налогообложение в виде патента подается в налоговую не позднее чем за месяц до предполагаемой даты начала работы по патентной системе.
В Москве регистрацию ИП и получение патента можно произвести одновременно. В заявлении необходимо указать вид предпринимательской деятельности – это «передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках».
Патент обязаны выдать в десятидневный срок. Его стоимость в Москве составляет 43 200 рублей на один год. Но граждане могут приобрести патент и на меньший срок (на несколько месяцев), в этом случае будет произведен перерасчет исходя из 3600 рублей в месяц.
Уплата налога в данном случае заключается в покупке патента, его стоимость и будет являться уплаченным налогом.
Платить за патент нужно в два этапа. На первом – треть от стоимости патента должна быть оплачена в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента (треть от 43 200 это 14 400).
На втором этапе оставшаяся часть стоимости патента оплачивается не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент (43 200 – 14 400 = 28 800 рублей).
Если предприниматель просрочит первую часть оплаты либо внесет ее не полностью, то право на применение УСН на основе патента будет потеряно и придется платить налоги по общей системе.
Предприниматели, применяющие УСН на основе патента, так же как ИП, применяющие обычную УСН, должны вести налоговый учет в книге доходов и платить обязательные взносы в фонды. Зато им не нужно будет подавать в налоговый орган декларации.
Действуют патенты только на территории тех субъектов РФ, где они выданы, причем покупать их можно одновременно в нескольких регионах. Патент очень удобен для тех, кто сдает несколько жилых помещений одновременно, так как в этом случае количество сдаваемого жилья никак не отражается на стоимости патента (если жилье сдается в пределах одного региона).
Штраф или тюрьма
Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влечет взыскание штрафа в размере от 20 до 40% от неуплаченных сумм налога (ст. 122 НК РФ).
За непредоставленную или сданную не вовремя налоговую декларацию грозит ответственность по ст. 119 НК РФ. Ею предусмотрено наказание в виде взыскания штрафа в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления. Если декларация не подается более 180 дней по истечении установленного срока, штраф взыскивается в размере 30% от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Уклонение от уплаты налогов, совершенное в крупных и особо крупных размерах, является уголовно наказуемым деянием (ст. 198 и 199 УК РФ). Нарушитель может быть наказан штрафом, либо арестом, либо лишением свободы.
Включение физическим лицом заведомо ложных сведений в налоговую декларацию или другие документы, повлекшее за собой неуплату налогов в крупном размере, наказывается либо штрафом от 100 000 до 300 000 рублей, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до года. При этом крупным размером считается сумма более 100 000 рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 10% от суммы, подлежащей уплате) или более 300 000 рублей.
Если физическое лицо уклонилось от уплаты налогов в особо крупном размере, ему грозит штраф от 200 000 до 500 000 рублей либо лишение свободы на срок до трех лет. Особо крупным размером считается сумма более 500 000 рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 20% суммы, подлежащей уплате) или более 1 500 000 рублей.
Что выгоднее?
Москвич может выбирать между НДФЛ, единым налогом по УСН или патентом. Например, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице составляет 30 000 рублей в месяц, а в год – 360 000. Какой будет сумма налога для каждого из вариантов?
НДФЛ
360 000 х 13% = 46 800 руб.
УСН
360 000 х 6% = 21 600 руб.
Патент
43 200 руб.
Из расчетов видно, что повыгоднее выбрать обычную УСН.
Однако если вы сдаете несколько квартир или стоимость аренды в год превышает 720 000 рублей, выгоднее будет патент.
К примеру, человек сдает две 3-комнатные квартиры, каждую за 45 000. За год получится 1 080 000 рублей. При таком доходе ему придется уплатить в зависимости от варианта налогообложения следующие суммы.
НДФЛ
1 080 000 х 13% = 140 400 руб.
УСН
1 080 000 х 6% = 64 800 руб.
Патент
43 200 руб.
Вывод: патент выгоднее приобретать тем, кто получает доход от сдачи жилья более 720 000 рублей в год или более 60 000 в месяц. Тогда патент обойдется дешевле, чем уплата налогов.