Сдаешь жилье – поделись с государством
Немало шума наделал недавний образцово-показательный суд над москвичом, который сдавал квартиру внаем и не платил налоги с полученных доходов. «Заложили» его налоговикам квартиранты. Было возбуждено уголовное дело по статье 198 об уклонении от уплаты налогов с физического лица. Суд назначил наказание — штраф 100 тысяч рублей плюс всю сумму неуплаченных налогов.
Итак, прецедент создан. ФНС обещает, что теперь подобные судебные процессы станут массовыми. И будут способствовать повышению сознательности граждан, зарабатывающих на своих квадратных метрах и не желающих делиться своими доходами с государством.
Как научиться правильно делиться, чтобы и государство не было в обиде, и самому не оказаться в убытке? Поговорим сегодня об этом.
Свобода или кошелек
Редко кто из москвичей, имеющих свободные квадратные метры, не сдает их внаем. Для кого-то это настоящий бизнес, для кого-то – вынужденная мера, может быть, даже единственный источник дохода. К тому же арендные ставки в столице за последние месяцы существенно снизились. Но кризис кризисом, а обязанности уплачивать налог с полученных доходов никто не отменял. И, похоже, настают времена, когда хозяевам, сдающим жилье квартирантам, придется стать законопослушными налогоплательщиками. В противном случае расплачиваться все равно придется, возможно, даже собственной свободой.
Наказание за уклонение от уплаты налогов с дохода, полученного со сдачи квартиры, предусмотрены и в Налоговом, и в Уголовном кодексах.
1. Налоговая ответственность. Первый уровень ответственности по налоговому законодательству возникает за несвоевременную подачу декларации о доходах от сдачи жилья в аренду (ст. 119, 122). Налоговики, располагая информацией о «забывчивом» квартиросдатчике (как правило, он сдает не одну, а сразу несколько квартир), сначала предлагают ему добровольно явиться в инспекцию и задекларировать полученный барыш. Если он отказывается, ему могут назначить проверку – камеральную или выездную. Камеральная заключается в проверке документов, которые представляет в инспекцию сам налогоплательщик. В ходе контрольных мероприятий, включая и выездную проверку, налоговая служба собирает информацию о доходах «подозреваемого» по своим каналам. Это и опрос свидетелей, и запросы в банк… Санкции, которые применяются к нарушителю при обнаружении незадекларированных доходов от сдачи жилья, напрямую зависят от суммы неуплаченного налога, и от времени, прошедшего после истечении сроков подачи декларации. За каждый месяц опоздания подачи декларации – штраф в размере 5 процентов от суммы налога. Это только первые полгода. Если опоздание больше – то за каждый по-следующий месяц дополнительно начислят еще по 10 процентов. Причем максимальная планка в законе не установлена.
И это еще не все. Скорей всего, придется заплатить пеню за просрочку по оплате налогов. То есть вкупе за два нарушения в паре – опоздал подать декларацию и опоздал заплатить – набежит приличная сумма. А если при оформлении декларации была допущена ошибка, которая привела к снижению налоговой базы (например, декларируя доходы от сдачи в аренду, забыли указать доходы от проданного автомобиля), плюсуйте еще 20 процентов штрафа. Согласно п. 1 ст. 122 НК РФ неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия) влечет за собой взы-скание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога (сбора).
Пример
Квартира сдавалась в аренду в течение 11 месяцев в 2007 г. Договором была определена ежемесячная арендная плата 30 000 руб. Таким образом, доход за 2008 г. составил 330 000 руб. = 30 000 руб. *11 месяцев. Налог на доходы составил 42 900 руб. = 13% * 330 000 руб. Декларация должна была быть сдана 30 апреля 2008 г., но фактически ее представили 5 ноября 2008 г.
Кроме того, в декларации не был указан облагаемый доход от продажи автомобиля, что повлекло за собой занижение налоговой базы на 50 000 рублей и соответственно налога на 6500 рублей. Общая сумма налога должна была составить 49 400 руб. = 42 900 руб. + 6500 руб. Уплата налога также совершена с опозданием: не 15 июля, как полагалось, а 5 ноября 2008 г. В результате налогоплательщику предъявили требование об уплате:
– штрафа в размере 40% = по 5% * 6 месяцев + 10% * 1 месяц. Сумма штрафа составила 19 760 руб. = 40% * 49 400 руб.;
– штрафа за неуплату или неполную уплату сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы в размере 9880 руб. = 20% * 49 400 руб.;
– пеней в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки, при условии, что ставка составила 12% годовых и опоздании на 112 дней сумма пеней составит 2213 руб. = 49 400 * 12% / 300 * 112.
2. Уголовная ответственность. Статья 198 УК РФ об уклонении от уплаты налогов с физического лица. Грозит потерей денег, а возможно, и свободы.
Статью можно разделить на две части. В первой части уклонение от уплаты налогов «путем непредставления налоговой декларации или иных документов, содержащих заведомо ложные показания, совершаемое в крупных размерах, наказывается штрафом – от 100 до 300 тысяч рублей, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 1 года». Если сумма уклонения от уплаты налогов признана «особо крупным размером», то штраф – от 200 до 500 тысяч рублей. Либо лишение свободы на срок до 3 лет.
Узелок на память
В соответствии со ст. 228 и 229 НК РФ налогоплательщики, получившие доход в виде вознаграждений от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате. Кроме того, они обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет и исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Кстати
Крупным размером признается сумма неуплаченных налогов более 100 тысяч рублей, накопленная за три финансовых года подряд.
Под это определение легко угодить большинству арендодателей. Так как, например, однокомнатную квартиру в Москве даже сегодня можно снять как минимум за 20 тысяч рублей в месяц. За три финансовых года крупный размер и набежит. Основная проблема у следственных органов – доказать, что был умысел уклонения от уплаты налогов. И если это доказано, то наказание в «крупных размерах» обеспечено. Когда человек сдает квартиру, да не одну, и при этом не подает декларацию, очень трудно доказать, что умысла не было.
Давайте посчитаем
У многих арендаторов возникает вопрос, как рассчитать оптимальную стоимость аренды квартиры, с учетом налоговых платежей. Все просто, достаточно вспомнить простое правило математики – пропорция.
К примеру, вы ежемесячно хотите получать с арендатора 50 тыс. рублей чистого дохода. Если доход чистый, т. е. уже вычтена сумма налогов ( 13% – НДФЛ), то достаточно просто посчитать:
50 000 рублей это 87% от полученной суммы (100 – 13 = 87);
Х рублей это сумма, которую вы должны вписать в договор;
Х – это 100%;
Согласно правилу считаем (50000 Х 100) / 87 = 57 471 рубль.
Именно эту сумму необходимо вписать в договор.
Можно упростить расчет. Просто берете желаемую сумму и делите ее на калькуляторе на 0,87, полученную сумму вписываете в договор. Таким образом, арендатор платит вам эту сумму, 13% которой уже вы платите в казну. Остается договориться с арендатором об оптимальной ставке аренды.
Используем тот же метод для определения цены при условии, что арендодатель является ИП и платит единый налог по ставке 6% . В этом случае для того, чтобы арендодатель получил те же 50 000 рублей на руки, цена договора должна быть уже 53 191 рублей. Однозначно, что более низкая цены договора упростит отношения арендодателя с арендатором.
Три схемы
При сдаче квартиры в аренду (наем) важно выбрать наиболее выгодный вариант налогообложения. Схемы уплаты налога с полученного дохода могут быть разные, и зависят от того, какой статус выберет арендодатель.
Существует три варианта налоговых схем.
Схема первая
Жилье сдает просто физическое лицо. В этом случае согласно статье 224 Налогового кодекса РФ установлена ставка подоходного налога в размере 13 процентов (НДФЛ). И эти 13 процентов налога уплачиваются со всего дохода, полученного за сдачу жилья.
К этому доходу можно еще применить так называемые профессиональные вычеты. То есть уменьшить сумму дохода на расходы, связанные с его получением.
Пример. Хозяин квартиры может в договоре оговорить свою обязанность ежегодно проводить косметический ремонт за счет уменьшения арендной платы. Или оплачивать «коммуналку» – газ, электричество и прочие эксплуатационные статьи расходов. Или покупку дополнительной мебели, проведение Интернета, рекламных объявлений и т. д. В том числе и услуги риелтора по поиску жильцов.
Любое требование арендатора, включенное в договор и исполняемое за счет арендной платы, может быть рассмотрено как расходы, которые уменьшают налоговую базу. И тогда 13 процентов налога уплачиваются с разницей между общей стоимостью договора и теми расходами, которые несет хозяин жилья. Безусловно, все они требуют документального подтверждения – чеков, квитанций по оплате, договора на оказание услуг.
Схема вторая
Арендодатель – индивидуальный предприниматель. Согласно статьям 346.12, 346.13 Налогового кодекса РФ, индивидуальный предприниматель вправе пользоваться упрощенной системой налогообложения (УСН), и тем самым минимизировать свои налоговые траты. Но для этого ему надо зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенный режим налогообложения. Их два.
Первый. Предприниматель, используя «доходную» схему, платит не 13-процентный подоходный налог, а 6 процентов от доходов со сдачи квартиры.
Отчет он должен сдавать до 30 апреля, но налог оплачивается один раз в квартал.
Второй. Налог по ставке 15 процентов выплачивается с разницы между доходами и расходами. Например, доход от сдачи в аренду за год составил 500 000 рублей. При этом арендодатель оплачивал услуги риелторов по поиску арендаторов на 25 000 рублей, оплачивал косметический ремонт квартиры перед въездом очередного арендатора на 125 000 рублей. В этом случае налоговая база равна 350 000 руб. = 500 000 руб. – 25 000 руб. – 125 000 руб. В этом случае налог составит 52 500 руб. = 15% * 350 000 руб.
На заметку
Упрощенный режим налогообложения имеет ограничения. При годовых доходах, превышающих 20 миллионов рублей, упрощенный режим применять нельзя.
Схема третья
Общий режим налогообложения. Этот режим предполагает деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица. Уплачиваются налоги: налог на добавленную стоимость, налог на имущество, налог на доходы, единый социальный налог (в случае если для работы нанимаются работники), налог на имущество, налог на прибыль (только для юридического лица). Эта схема наиболее сложная и затратная с точки зрения ведения учета и налогового обременения. Пригодна она лишь для особо крупных масштабов деятельности, а также в случае, если арендаторами являются юридические лица, уплачивающие налог на добавленную стоимость.
Давайте посчитаем
Прикинем на конкретных цифрах суммы налогов, которые нужно заплатить при разных вариантах налогообложения. Сумма дохода за год условно составляет 100 тыс. руб.
Вариант 1. Физическое лицо. Налог на доход от сдачи жилья составляет 13 процентов. Сумма налога составит 13 тыс. руб.
Вариант 2. Индивидуальный предприниматель. Доход облагается налогом по ставке 6 процентов. Сумма уплаченного налога – 6 тыс. руб.
Вариант 3. Налог по ставке 15 процентов с разницы между доходами и расходами. Если расходов нет, сумма налога, который надо заплатить – 15 тыс. руб. При расходах, составляющих половину от дохода, в налоги уйдет 7,5 тыс. руб.
Выбирать схему уплаты налога вам. В любом случае, стоит все заранее просчитать, чтобы оптимизировать налоговую базу.
Комментарий
Ирина Федулова, ведущий аудитор «Фирмы «Ажур-Аудит»:
— Безусловно, уплата налогов по упрощенному режиму более выгодна. Если расходов мало – не требуются регулярные ремонты, не надо постоянно обновлять мебель, нанимать уборщицу и т. п., выгоднее упрощенный режим по ставке 6 процентов. Чаще всего он и используется. Но это не значит, что он оптимален для всех. Многое зависит от того, как построен бизнес человека.
Если сдается не одна квартира и дело поставлено чуть ли не на промышленный поток, или в собственности целый бизнес-центр, который требует очень больших расходов, то, возможно, выгоднее платить налог с разницы между полученными доходами и расходами. Этот режим выгодно применять, когда сумма расходов составляет более 50% от суммы дохода.
Можно менять режимы налогообложения. Допустим, когда человек знает, что ему предстоят большие затраты, связанные с обустройством квартиры, чтобы сделать ее более ликвидной, на этот период можно выбрать один вариант. А потом, когда затратный период закончится, перейти на другой и платить, к примеру, 6 процентов.
В случае же, когда сумма дохода от сдачи в аренду незначительна до такой степени, что арендодателю не хочется возиться с ежеквартальными платежами налога, а легче один раз в год подать декларацию и заплатить налог, пусть даже в большем размере, – тогда стоит остаться в статусе физического лица и платить налог на доходы по ставке 13%.
Но все надо оценивать с конкретными данными. Для повышения эффективности расчетов рекомендуем привлекать налоговых специалистов – аудиторов, юристов. Знание сумм налоговых обременений сделок по сдаче в аренду обеспечивает формирование оправданной цены договора. Кроме того, эта информация помогает запланировать расходы к назначенному времени налоговых платежей без ущерба для семейного бюджета. Мы называем такую процедуру налоговым планированием. Считаем, что прибегать к ней необходимо хотя бы раз в год каждому человеку. Это в значительной степени сберегает не только деньги, но и нервы.
При планировании налоговой ситуации (выбор налогового режима, определение налогового дохода и сумм налогов) следует иметь в виду, что с 2009 г. сроки сдачи отчетности для индивидуальных предпринимателей и физических лиц стали одинаковыми – до 30 апреля. Отличие в том, что предприниматель и заплатить налог должен 30 апреля, а физлицо – до 15 июля. И еще: если физлицо по истечении года платит налоги единовременно, то предприниматель – в течение года 4 раза, раз в квартал вносит авансовый платеж от суммы полученного дохода в бюджет. Это, может быть, даже лучше – налоговые платежи распределяются равномерно.
Проблема уплаты налогов в стране становится все более серьезной и актуальной. Населению уже продемонстрировали готовность борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты налогов. Случай с первым судебным приговором арендодателю, уклонившемуся от уплаты налогов, довольно прозрачный: инициаторами процесса стали не просто соседи («доброжелатели» нервы, конечно, могут потрепать, но на их показаниях сложно построить обвинение), а сами арендаторы. Нужно помнить еще, что и показания свидетелей тоже всегда имели и имеют доказательную силу в суде. Да, факт сдачи квартиры и получения денег еще нужно доказать…
Налицо административный метод внедрения в жизнь налоговой системы. Система выстраивается так жестко, что уйти от контроля в ближайшее время будет невозможно. Еще несколько таких процессов, и люди добровольно выстроятся в очередь, чтобы подать декларации.
Так что налоговое планирование становится насущной задачей каждого. Оно позволяет оптимизировать налоги и платить сумму разумную. Простым гражданам в налоговых делах разобраться трудно. Лучше обратиться к услугам профессиональных аудиторов. Они помогут выстроить правильные отношения и с налоговой инспекцией, и со своими арендаторами, чтобы в будущем не возникло проблем. Помогут оптимально рассчитать сумму налога, который необходимо уплатить, причем так, чтобы он не нанес серьезных материальных потерь, а, скажем, был включен в сумму сделки.
И тут совет один: перед тем как сдавать квартиру, заранее планировать свои доходы и расходы. Первым делом надо понять, какой режим налогообложения наиболее приемлем именно для вас, и выбрать оптимальный. Следующий шаг – формирование цены договора. При этом учитывается налоговое бремя, которое, как правило, входит в цену договора. Эти два шага лучше делать вместе со специалистом. Ведь только он все детали и обстоятельства каждого дела учтет и обоснует.
Как стать ИП
Порядок перехода на упрощенную схему уплаты налогов со сдачи квартиры в аренду таков.
Обращаетесь в налоговую инспекцию, занимающуюся регистрацией юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (в Москве это ИМНС № 46) с нотариально заверенным заявлением установленного образца (образец заполнения документа получите прямо на месте), с копией паспорта и документом об уплате государственной пошлины в размере 400 рублей. Снова возвращаетесь в налоговую инспекцию и подаете документы на регистрацию. За ответом обращаетесь уже в свою налоговую инспекцию, по месту жительства. Там вам выдадут основной пакет документов и поставят вас на учет. Затем в банке открываете расчетный счет как индивидуальный предприниматель. В течение семи календарных дней обязаны уведомить инспекцию об открытии счета. При заключении договора аренды (найма) квартиры вы указываете себя как индивидуального предпринимателя, вместе с паспортными данными вписываете ИНН, расчетный счет.
При постановке на учет в налоговой инспекции вы получите Книгу учета доходов и расходов, которую нужно вести для отчетности. Из получаемых сумм в качестве платежей за аренду квартиры 6% оставляете на расчетном счете, и раз в квартал платите накопленную сумму в бюджет. Относите в свой банк платежку. Имейте в виду, что раз в год должны перечислить сбор в Пенсионный фонд и предоставить в налоговую инспекцию Книгу учета доходов и расходов, в которой регистрируете траты и прибыль от сдачи квартиры.
Только цифры
По данным экспертов рынка недвижимости, жилье сегодня сдают более 200 тысяч москвичей. Примерно 130 тысяч человек имеют в собственности две и более квартиры. А тех, кто сдает жилье покомнатно, не считает никто.
Около 90% владельцев жилья не платят налоги от сдачи квартиры в аренду.
По информации управления Федеральной налоговой службы (УФНС) по Москве, в 2008 году декларации о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду в Москве, представили 15 536 человек, из них 6804 – в результате проведения контрольной работы налоговых органов. Это, конечно, мало. Но лиха беда начало.