В ожидании осени
Аналитики уверяют, что несмотря на температурные рекорды июля и августа покупательский спрос на квартиры самых разных категорий в Москве и области был неплохим. А поскольку для осени характерно его оживление, то представители ряда компаний полагают, что вверх плавно поползут и цены.
Сезонный сценарий
По данным компании «МИАН», к последнему летнему месяцу средняя стоимость кв. метра жилья на вторичном рынке в Москве составила 150,6 тыс. руб. Не изменились цены на квартиры в домах типовой застройки и бизнес-класса. Кв. метр в них, как и раньше, стоит 139,7 тыс. и 209 тыс. соответственно. Жилье экономкласса подорожало незначительно – на 0,1% (до 159,2 тыс. руб. за метр). Элитный сегмент подешевел на 0,5% (до 348,3 тыс. за метр).
Одна из особенностей уходящего лета: на вторичном рынке в столице число квартир, выставленных на продажу, сократилось на 14,5%, в Подмосковье – на 6%.
– Вторичный рынок недвижимости развивался по типичному сезонному сценарию – число предложений и сделок сокращалось, ценовые показатели сохраняли стабильность, – таков комментарий генерального директора агентства «МИАН» Василия Митько. – Давала о себе знать и аномально жаркая погода, клиенты переносили просмотры квартир на август – начало осени. Нестандартной оказалась лишь ситуация на рынке новостроек, где спрос сохранялся даже в «низкий сезон» из-за постепенно сокращающегося объема доступных предложений.
По данным аналитиков компании «Пересвет-Инвест», к августу число квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке области, существенно сократилось и составило 34,7 тыс. квартир.
Маркетолог Пересвет-Инвеста Наталья Бланкова считает, что обычно в Подмосковье прослеживается четкая связь между объемами предложения квартир на первичном и вторичном рынках. При сокращении предложения квартир в новостройках становится больше квартир на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что на рынок сразу попадает инвестиционное жилье. Однако сейчас, хотя доля инвестиционных квартир существенна, предложение на вторичном рынке Подмосковья меньше, чем, например, в начале лета.
В августе больше всего квартир продавалось на юге области, меньше всего – на юго-западе. Как и раньше, немало вторичного жилья предлагалось в городах восточного и юго-восточного направлений.
По-прежнему большинство выставляемых на продажу квартир расположено в кирпичных и панельных домах (46 и 45,5% соответственно). Меньше всего в Подмосковье продается квартир в монолитных домах (8,5%).
В основном на вторичном рынке области пользуются спросом «двушки». Их доля максимальна – 37,9%. Так же значительна доля однокомнатных квартир (35,2%). Спрос на трехкомнатные квартиры составляет 23,5%, на многокомнатные – 3,4%.
В среднем кв. метр на подмосковной «вторичке» сейчас оценивается в 2350 $, или 71 662 руб. По отношению к началу лета цены в долларах и в рублях увеличились соответственно на 2,1 и 0,4%. Аналитики прогнозируют, что в начале осени они еще подрастут, что повлечет дальнейшее сокращение предложений.
Как горячие пирожки
Отвлечемся от цифр. Проживая в районе новостроек, я постоянно прохожу мимо места, где стоят микроавтобусы с представителями строительных и риелторских компаний, продающих новое жилье. Если в июне на этом пятачке постоянно находились посланцы 5–7 компаний, то к концу августа дежурит лишь один микроавтобус. И то, продает он не столичные новостройки, а возводимые неподалеку люберецкие квартиры.
На вопрос, куда подевались представители других компаний-продавцов, риелтор ответил:
– Строящиеся в районе дома распродали еще в июне. Ажиотаж был как никогда. А сейчас на ура продаются областные квартиры.
Не знаю, правда это или нет, но продавец поведал и о том, как реально растут цены на новостройки. Рассказал он о квартирах в доме-новостройке, расположенном в ближайшем Подмосковье. Например, еще три месяца назад «двушку» в доме, где квартиры распродаются и сейчас, можно было взять меньше чем за 3 млн. Правда, тогда еще дом не был принят госкомиссией. Сейчас, когда можно сразу заселяться, та же квартира продается за 4,5 млн рублей. И спрос есть. Во всем доме осталось три квартиры.
По данным компании «Пересвет-Инвест», число продаж новостроек к последнему летнему месяцу возросло в 8,5 раза по сравнению с началом лета.
Больше всего интересуют покупателей квартиры в развитых городах Подмосковья недалеко от столицы в проектах экономкласса.
– Летом в нашей компании повышенным спросом пользовалось жилье в новом проекте экономкласса в центральном районе города Лыткарино. Здесь большой выбор квартир, и на начальном этапе строительства цена кв. метра ниже среднерыночной, – рассказывает Н. Бланкова.
За какую сумму готово приобрести квартиру большинство покупателей?
В компании «МИАН» вычислили, что средний бюджет покупки на первичном рынке Москвы и области составляет сегодня чуть более 4,1 млн. За жилье на вторичном рынке покупатели готовы платить намного дороже, чем за новостройки, – в среднем 7,3 млн рублей. Столь значительная разница в деньгах объясняется постепенным изменением потребительских предпочтений, косвенно свидетельствующих о восстановлении платежеспособного спроса.
По данным тех же аналитиков, в последнее время все меньше становятся востребованными комнаты в коммуналках. Зато существенно – на 55% – выросла доля продаж двухкомнатных квартир, а также увеличился размер средней площади приобретаемых трех- и четырехкомнатных – на 5,7 и 13,6% соответственно.
Если довольствоваться лучшим…
То, что происходит в сегменте класса де люкс, по мнению аналитиков из компании «Калинка-Риэлти», в целом можно охарактеризовать так: спрос и цены растут. С начала года на рынке элитного жилья Москвы объемы продаж достигли докризисного уровня и составили 40–45 сделок в месяц. Лишь небывалая жара и смог, заставившие москвичей в конце июля – начале августа покинуть Москву, стали причиной некоторого спада активности.
Самыми популярными и востребованными районами у покупателей элитного жилья в Москве традиционно остаются Остоженка, Патриаршие Пруды и Хамовники – на них приходится до 70% спроса.
По экспертной оценке специалистов Калинки-Риэлти, до конца года на рынок выйдет четыре проекта элитной жилой недвижимости, что пополнит объем предложения еще на 150–200 квартир.
Средняя стоимость кв. метра жилья класса де люкс на первичном рынке сейчас составляет 20 194 $, на вторичном – 21 700 $. Предложений по цене от 8500–10 000 $ за кв. метр уже не найти. Доля квартир с ценой в диапазоне от 15 000 до 20 000 $ за метр выросла с начала года на 9% и занимает сегодня 21% рынка. Лидером первичного рынка по средней стоимости элитного жилья остается район Патриарших прудов, где этот показатель составляет 35 210 $ за кв. метр.
На вторичном рынке самые дорогие предложения находятся в районе Остоженки. Здесь средняя стоимость метра составляет 30 176 $.
Цены на элитную загородную недвижимость также растут, но не столь заметно. По данным компании «Калинка-Риэлти», незначительное изменение средней цены предложения связано в основном с тем, что с начала года на рынок вышли новые проекты, находящиеся на начальной стадии строительной готовности. Кроме того, в некоторых поселках застройщиками выведены на рынок новые предложения с меньшими бюджетами покупки.
В основном новые поселки класса де люкс представлены сейчас на Новорижском направлении. 32% поселков, находящихся в активной продаже, сосредоточено на Рублево-Успенском шоссе. Далее следуют Калужское и Киевское шоссе, занимающие доли 16 и 14% соответственно. Наименьшее число элитных поселков, представленных на первичном рынке, расположено на Пятницком шоссе – 4%.
Средний бюджет предложения коттеджей с участком составляет 3 300 000 $.
Причем в отличие от ситуации на первичном и вторичном рынках недорогого жилья на загородном рынке элиты предложение увеличивается. Новых поселков становится больше.