Вокруг отложенного спроса
Покупатели, которым такая квартира оказалась не по силам, были вынуждены скорректировать планы. Они приобретали кв. метры либо на вторичном рынке, либо в Подмосковье, либо совершали альтернативные сделки. Некоторые даже созрели для покупки квартир меньшей площади, чем первоначально задуманная. Исследования на эту тему были проведены экспертами Группы компаний «Светлый город».
– Как выяснилось, сегодня 44% жителей хотели бы улучшить свои жилищные условия, но не имеют такой возможности. – комментирует данные Константин Смирнов, коммерческий директор компании. – Еще 21% относятся к потенциальным покупателям и уже определились в намерении изменить существующие жилищные условия. При этом о приобретении жилья думают 13% москвичей в возрасте от 25 до 44 лет, а вот покупателей в возрасте от 44 до 55 лет вдвое меньше.
В итоге в первом полугодии 2010-го в столице была реализована лишь часть отложенного спроса, но в ближайшие два-три года, по прогнозам экспертов, те, кто планировал приобрести жилье, все-таки справят новоселья.
– Сокращение потенциальных участников рынка произошло в силу факторов, вызванных кризисом, – рассказывает Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН». – Нестабильность финансовой ситуации в стране, ужесточение условий ипотеки, ухудшение материального положения, и, конечно же, общая неуверенность в завтрашнем дне вынудили людей отложить покупку кв. метров на ближайшее будущее.
Так оно и есть. В 2008 году почти 30% сделок совершалось с использованием ипотечных программ. Но уже в первой половине 2009-го возросло число невозвратов, многие банки «прикрыли лавочку», и ипотечных покупок стало вдвое меньше. К середине 2009-го число ипотечных покупателей сократились еще в три раза, а их доля едва достигала 5% от всех остальных. Из полутора десятка ипотечных банков реальным кредитованием занимались только ВТБ и Сбербанк. И то подобные сделки совершались не чаще одного раза в два-три месяца.
– В элитном сегменте, – вспоминает Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED, – покупатели разделились на три категории. Примерно 10% составили «разведчики», 40 – «продвинутые», 50 – «инертные». «Разведчики» – в списках рискованных клиентов, которые склонны к покупке новых проектов. Причем их вложения чаще всего оказываются наиболее успешными. «Продвинутые» – держат нос по ветру, внимательно следя за рынком. Именно они стали активно покупать недвижимость в посткризисное время. А инертная половина все ждала, когда же цены достигнут второго дна. Медлительность и чрезмерная осторожность их подвели. Вдруг оказалось, что первое и второе дно пройдены, а продавец уже не готов уступить ни рубля. Сегодня, когда цены растут пусть на доли процента, категория «инертных» пребывает в некоторой растерянности: они все еще могут купить недвижимость, но по-прежнему чего-то остерегаются.
Приобрести квартиру в новом доме, по данным исследований МИАН, в 2009 году планировали 48% московских покупателей. Но счастливчиками оказались лишь чуть больше половины из них.
Понятно, что за время кризиса произошло перераспределение спроса. Если три года назад пропорция между покупкой первичной и вторичной недвижимости была 50 на 50, то уже в 2009-м спрос на новостройки резко сократился. Это произошло и потому, что многие стройки были заморожены, и по причине крайней экономии граждан. По некоторым выкладкам, доля покупателей, которые переметнулись с первичного на вторичный рынок, составила порядка 30%.
С наступлением 2010 года интерес к «первичке» стал постепенно возвращаться. Хотя стоит отметить, что речь пока идет все-таки о домах, которые либо уже построены и введены в эксплуатацию, либо находятся в стадии высокой готовности. В то же время часть клиентов, ввиду снижения финансовых возможностей, переориентировалась на квартиры меньшей площади и, соответственно, меньшей стоимости.
Единственный подсегмент рынка, который относительно процветал в период кризиса, – альтернативные сделки. К ним прибегла основная масса тех, кто рассчитывал, продав старое жилье, купить квартиру в новостройке. Если в 2008-м таким типом услуг планировали воспользоваться около 10% респондентов, то кризис увеличил их число более чем в пять раз. По крайней мере, в прошлом году основная часть (67%) респондентов, продав прежнюю и купив другую, более комфортабельную квартиру, смогла улучшить свои жилищные условия.
Еще 18% опрошенных поменяли местожительство, перебравшись ближе к детям или родственникам. 13% семей попросту распались и вынуждены были, поделив квартиру, разъехаться по разным углам. Оставшиеся 2% москвичей обменяли большую квартиру на меньшую в целях экономии и извлечения средств. А если учесть, что некоторые квартиры на «вторичке» продаются не только с отделкой, но и полной меблировкой (в то время как новостройка грозит полугодовым ремонтом), данное обстоятельство при альтернативных сделках является несомненным плюсом.
Остается добавить, что альтернативщики целеустремленно реализуют свои планы и сегодня, хотя число таких сделок постепенно уменьшается.