06:04:23
9 октября 2024 г.

О съемщике бедном замолвите слово

ЖКХ«Квартиросъемщики – наше жилищное меньшинство» – так называется книга Елены Шоминой, доктора политических наук, профессора ГУ «Высшая школа экономики», давнего автора и друга нашей газеты. По сути, это первая серьезная монография, посвященная группе граждан, численность которой, увы, с каждым годом сокращается.

Чем это вызвано? Насколько оправдан перекос в соотношении собственников и нанимателей? Об этом мы и попросили рассказать автора книги.

Страна домовладельцев

Квартиросъемщиками я занимаюсь почти 20 лет. Сейчас они стали и в самом деле немногочисленной группой жильцов, хотя есть регионы, где, как ни странно, их больше, чем собственников.

Какие главные проблемы видятся мне в рассматриваемой сфере? Я бы разбила их на три группы: структура жилищного фонда в России вообще (и связанная с этим жилищная политика); общественное движение, которое защищает нанимателей и которое направлено на улучшение условий их жизни; наниматели и реформа ЖКХ.

По всем статистическим данным (хотя точных сведений нет), Россия уже стала страной домовладельцев. Бедных домовладельцев. Замечу, что давно известна закономерность: чем беднее страна, тем больше в ней собственников. Совсем мало, например, квартиросъемщиков в средиземноморских странах, на юге Европы. В этом смысле мы попали в «хорошую» компанию – почти со всеми странами третьего мира.

Домовладение достатка людям не принесло: большинство собственников вообще не в состоянии содержать свои квартиры. Но почему-то жилищные программы и большин-ство законов рассчитаны главным образом именно на них. Им все внимание! Созданы десятки различных общественных организаций (и реальных, и мифических), объединяющих домовладельцев, но практически нет таких, которые рассматривали права остальных жителей.

Существует международный Союз квартиросъемщиков. Это одна из самых многочисленных организаций в мире вообще, и не случайно. В Нью-Йорке живет 70% квартиросъемщиков. В Сан-Франциско – 65. Арендное жилье в Вене занимает 80% всего фонда. В Женеве – 85. В Париже несколько ниже?– 40. Но уже в Берлине – 83%, Гамбурге – 78, в Швейцарии 70% жилья – съемные квартиры. В Швеции вообще законом запрещено приватизировать квартиры – хочешь иметь собственное жилье – строй домик за городом.

Пользуясь определением своего польского коллеги, обозначу нанимателей так: это люди, которые за свои деньги живут не в своей квартире. Но при этом – добавлю от себя?– не испытывают никакой ущербности. Есть чрезвычайно состоятельные граждане, которые снимают не просто апартаменты, а этажи, дома, виллы, и нисколько не стремятся быть их обладателями. Так выгоднее!

Сколько квартиросъемщиков у нас? Цифру никто не назовет: нет такой статистики. Считается, что (по неточным данным) их в Москве порядка двух миллионов. И их права тоже надо защищать. Но их права – это и права города!

Разумная государственная жилищная политика как раз и заключается в том, чтобы сосредоточить в своих руках как можно больший объем жилищного фонда. В этом случае можно эффективнее проводить принцип социальной справедливости, делая жилье более доступным. А потому должно быть больше муниципальных домов. В связи с этим необходимо вести активную пропаганду против приватизации, объясняя людям, что они получат от нее, особенно в дальнейшем, больше минусов, чем плюсов.

Упомянутые перекосы происходят не только у нас. В восточноевропейских странах муниципальное жилье практически утеряно. В Болгарии его осталось только 2%, в Польше?– 4… Не случайно сейчас поднимается – в том числе и в России – вопрос о необходимости строить жилье, принадлежащее исключительно городу, без права его приватизации. Такие дома, к слову, есть в каждом крупном городе Европы. В Австрии, скажем, 350 тыс. муниципальных квартир. Интенсивно продолжает строить арендное жилье Эстония. Большой муниципальный фонд в Белоруссии и Казахстане, там есть даже специальные программы по его поддержке.

В России до середины прошлого года в муниципальной собственности оставалась примерно 15% жилищного фронда (сейчас и того меньше). За его содержание и управление отвечают 8,5 тыс. муниципалитетов. Остальное возложено на собственников. При этом довольно распространенная картина: владельцы квартир в одном месте являются нанимателями в другом. Подобного нет нигде в мире.

Как обнадеживающий факт, я бы хотела отметить новую тенденцию: строительство арендного жилья, владелец которого город. В Москве пока несколько таких домов, в других городах – больше. Но за ними – будущее.

Кто защитит нанимателя?

Обратимся к структуре жилищного фонда. У нас она уникальна – как, впрочем, и во всем бывшем соцлагере. В одном и том же доме живут и собственники, и наниматели. Подобное немыслимо ни в одной развитой стране. И ладно бы в старом жилом фонде: одни приватизировали, другие нет. Но ведь и в новые коммерческие дома, где квартиры покупаются, тоже нередко подселяют людей из очереди. Подобная ситуация создает социальную напряженность между людьми – пусть и в масштабах одного здания.

Организуется ТСЖ. Ясно, что если люди купили квартиры, они не самые бедные, и, естественно, заинтересованы в хорошем обслуживании. Большинство членов товарищества голосует (голосует не просто поднятием рук, а метрами: у кого больше метров – тот и царь) за то, чтобы улучшить техобслуживание, ввести новые услуги. Все это деньги. Всегда ли найдутся они у муниципалов?

Но решение собрания – закон, в том числе и для них. Выход один: быстрее бежать из этого дома. Меняться. Более того, члены ТСЖ всеми правдами и неправдами сами рады избавиться от муниципалов. И вот человек, который столько лет ждал нормальное жилье, вынужден его покидать: ну нет у него возможности «быть как все» в этом доме, оплачивая дополнительный комфорт. А город, который обязан (пусть и частично) помочь ему, этого не делает.

Или вот – частный наем. Здесь наниматели?– люди совсем бесправные: то цену им поднимут, то вообще попросят съехать. По идее, вступиться за них должны муниципалитеты. Но таких полномочий (а может быть, и желания) у них нет.

Кстати, частный наем – вполне рыночная деятельность, уважаемая и широко распространенная во всем мире. Она и у нас перспективна, когда для сдачи будут покупать не только квартиры, но и целые дома. И в Москве уже есть такие адреса: в лихие 1990-е особо предприимчивые граждане становились владельцами целых многоэтажек. Понятно, что они не очень афишируются. Скрытый наем.

Такой же скрытый, как и тот, который осуществляется с помощью многочисленных объявлений: «Сниму квартиру…», «Сдам квартиру…». Ведь, по сути дела, нет никаких официальных соглашений между сторонами: собственники экономят на налогах. При этом замечу, что цены за частный наем взвинчивает в основном не столько рынок, сколько риелторские компании, которые не позволяют опустить их ниже определенного уровня.

Между тем в ряде стран частные арендаторы имеют даже определенные налоговые льготы, поскольку на них возложена государством важная социальная роль: они помогают людям, у которых нет возможности купить собственную недвижимость, решить жилищную проблему. А у нас наем все еще не вполне легален – из-за тех же налогов.

Между прочим, не защищены и сами арендодатели: в любой момент наниматель может оставить квартиру, и хорошо, если в таком виде, в каком он ее принял…

Наконец, еще одна, казалось бы побочная, но вместе с тем существенная проблема – отсутствие контакта между собственниками и нанимателями. Собственники сдают квартиры, а потом зачастую надолго исчезают – например, уезжают за рубеж. Их интересуют только деньги, а между тем у их клиента возникает немало вопросов, но разрешить их ему не с кем. Бесправие нанимателей сказывается и в этом.

Искусство договариваться

Договоры найма (как, впрочем, и жилищные суды, куда наниматели могут обратиться) есть практически во всех странах. Типовые документы такого рода продаются на каждом углу, стоят копейки: государства понимают, сколь важна информация, просветительская работа в этом деле, какой огромный контингент людей интересует доступная и комфортная среда. При этом государственный контроль над квартплатой – начало начал.

У нас в России, по-видимому, мало кто заинтересован в том, чтобы люди были полностью осведомлены о своих правах и требовали их соблюдения. В данном случае я говорю не о частном найме, там свои законы, речь идет о городах-собственниках, социальном найме. Интересы нанимателей в доме представляет обычно домком, но какие у него реальные полномочия? Никаких.

Понятно, что все споры (а судя по практике последнего времени, они касаются в основном двух главных моментов: оплаты за проживание и капремонта) разрешаются в суде. Это старый и оправдавший себя инструмент разрешения жилищных конфликтов. Но такая практика нами еще не освоена. Нет и механизма досудебного разбирательства: согласительных комитетов, комиссий.

Что на деле? Недовольные повышением цен на коммунальные услуги монополистов люди во многих городах выходят на улицу с протестами. Скачок цен в этом году не имел прецедента ни в одном прошедшем: до 25%! Ситуация настолько накалилась, что вынужден был вмешаться даже президент РФ с требованием понизить тарифы. Но если это где-то и произошло, разница оказалась незначительной. Протестовать дальше? Устраивать митинги и демонстрации? Но это улица с односторонним движением. Жильцов не слышат. Поставщики услуг свои позиции не сдают. Для них даже высший указ – не указ.

Между тем такая практика – митинги, демонстрации и даже забастовки (отказ платить квартплату) – принята повсеместно. Более того, движение квартиросъемщиков – самое старое и самое организованное общественное движение в мире, оно, по сути, составляет основу всего гражданского общества. Первая их организация была создана в Нью-Йорке еще в 1848 году. А международная – появилась в 1926-м со штаб-квартирой в Стокгольме, где, как я уже сказала, приватизация запрещена законом…

Сейчас такие национальные ассоциации существуют в десятках стран, объединяя миллионы людей. Способы, какими квартиросъемщики защищают свои права, все время совершенствуются, становятся действеннее, эффективнее. Причем массовые выходы на улицу – вовсе не конфронтация, это только приглашение к диалогу, на котором и вырабатываются решения, приемлемые для двух сторон. Когда-то у нас (в нашей марксистской парадигме) подобные соглашения называли штрейкбрехерством, «классовым соглашательством» за спиной масс. Но по сути это разумный и рациональный рыночный механизм мирного решения сложных экономических и социальных проблем.

Мы только в начале пути. И наши протесты?– все еще «парад амбиций», антагонистическое противостояние: кто сдастся быстрее. У нас не существует такого заинтересованного, квалифицированного, конструктивного диалога, с одной стороны, потребителей, с другой?– производителей. Трудно представить, чтобы за один стол сели представители энергетических, ресурсоснабжающих организаций и наиболее продвинутые, экономически грамотные жители. Сели и сообща обсудили все горячие вопросы. Скажем, такие: уровень дохода предприятий, прибыль, зарплаты и бонусы сотрудников; материальные возможности населения, причем разных его слоев. Пока?– фантастика.

Между тем людям надо дать возможность выражать свои протестные настроения. Понимая при этом, что никаким социальным хаосом это не грозит. Вместе с тем власти должны держать руку на пульсе, прислушиваться к настроению населения, быть готовы к шагам навстречу горожанам.

Российская ассоциация нанимателей жилья была создана два года назад в Ярославле, и это уже важный шаг. Совсем недавно ее приняли в Международный Союз квартиросъемщиков. Одной из главных ее задач стало утвердить свой авторитет как в глазах населения, так и властных структур, помочь наладить между ними диалог. Такой разговор крайне необходим нашему обществу.

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация