От обывателя до хозяина
Сегодня в столице немногим более 800 ТСЖ, а количество жилых строений приближается к 40 тысячам. Есть ли при таком раскладе будущее у жилищного самоуправления? Об этом рассуждает начальник Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Виталий АКИМКИН.Мои три ступеньки
Сама идея такого самоуправления не была спущена сверху. Люди еще в начале перестройки (до приватизации!) решили стать хозяевами своих жилищ. Тогда все мы окунулись в хаос демократии, в ЖКХ вкладывалось все меньше и меньше денег, обслуживание жилья стало стремительно ухудшаться, оно начало катастрофически стареть. Кому его спасать? ЖЭКи, РЭУ и т. д. явно не справляются со своей работой. Значит, надо брать ответственность на себя.
Наиболее явно такие тенденции прослеживались в Центральном округе, где самый старый фонд. Осыпались фасады, протекали крыши, выходили из строя инженерные системы. И стали стихийно возникать комитеты жилищного самоуправления, домкомы, территориальные общины. Жильцы решили сами приглашать инвесторов для ремонта, распоряжаться придомовой территорией, нежилыми помещениями.
Жилищному движению требовалась правовая основа. Именно по требованию граждан – еще в 1993 году – появилось постановление правительства Москвы «О порядке создания жилищных товариществ и передаче домов им в управление». Потом уже вышел указ президента о ТСЖ, вслед за ним – соответствующий федеральный закон, а в них, кстати говоря, полностью был отражен московский опыт.
Сегодня «правила игры» во многом изменились, некоторые положения закона устарели, но прежние московские наработки оказались бесценны – вплоть до нынешних дней. Люди начали понимать: жильцы не только хозяева своих квартир, но дома в целом – лестничных маршей, лифтов, чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. А потому и они, а не только государство, должны нести расходы на содержание своих домов.
Навстречу райской жизни
Разобрались с обязанностями – задумались о правах. Какие полномочия города будут переданы жителям, чем они смогут распоряжаться? Закон о ТСЖ открывал заманчивые перспективы. Прежде всего в использовании финансовых средств, которые горожане смогут извлечь из своего строения. И хотя товарищества именуются «некоммерческими» организациями, им разрешалось вести активную коммерческую деятельность. Правда, с условием: вырученные деньги использовать только на нужды дома. Но ведь этого они и добивались. К тому же понятие «нужды дома» можно трактовать широко. Капитальный ремонт, благоустройство – это ясно. А ежемесячные квартирные расходы, оплата телефонных разговоров – разве это не «домовые заботы»? И некоторые ТСЖ направляли вырученные деньги именно на эти цели.
За счет чего можно зарабатывать деньги? Для предприимчивых собственников – бездна возможностей. Строится над домом еще один этаж – мансарда, потом она сдается или продается, а бюджет дома пополняется на десятки, и даже на сотни тысяч долларов. Глухой торец здания – что с него взять? Но ведь это именно то место, где «могла бы разместиться ваша реклама». Или заброшенные, забитые наглухо подвалы. Расчистить их, отремонтировать – и вот уже можно расположить там детские комнаты, спортивные кружки, фитнес-клуб. Какой ДЕЗ будет этим заниматься? Если кто и заинтересован в использовании таких помещений, то только жители.
Нежилые помещения в доме – вообще настоящий Клондайк! Их можно выгодно сдать в аренду – под офис, магазин, банк, а можно и самим открыть в них торговую точку, мастерскую, а вырученные деньги использовать во благо собственного жилища.
В общем, в пору было воскликнуть – все в товарищества! Именно с них – как мыслилось – и должно начаться возрождение нашего разваливающегося жилищного фонда. Райская жизнь там обеспечена.
Гладко было на бумаге…
Но рай не состоялся. Не стремились объединяться жильцы, не желая взваливать на себя дополнительные заботы. Сложилась парадоксальная ситуация: город агитировал за ТСЖ, но сам же создавал такие препятствия в их работе, что дискредитировал идею жилищного самоуправления.
Имущественный департамент муниципальным ДЕЗам сдавал служебные помещения по одной цене, а товариществу (для тех же целей) – в несколько раз выше. Для муниципальных домов за услуги объединенной диспетчерской были установлены одни расценки, для ТСЖ – во много раз выше. И уж совсем беда с аварийными службами. Есть пример, когда товариществу («Эйдетика», что на Пресне) счет за их услуги выставили в сотни (!) раз больше, чем обычным домам.
Такую же позицию заняли и некоторые поставщики услуг. Они по-своему давили на товарищества. МГП «Мосводоканал» для муниципалов воду отпускал по одним расценкам, для ТСЖ – по завышенным.
А уж отношения с Департаментом государственного и муниципального имущества, в чьем ведении нежилые помещения, и вовсе зашли в тупик. Деньги, получаемые за их аренду, проходят мимо жильцов. К тому же департамент ввел правило: по каждому помещению, которое хочет взять ТСЖ, должно быть вынесено специальное решение правительства Москвы. Попробуйте его пробить… С одной стороны, на нежилые метры претендует одна из самых мощных городских структур, с другой – жильцы. Кто выйдет победителем?
Чужие
Почему такое случилось? Мы в департаменте проанализировали эту явно нелогичную ситуацию и пришли к выводу: застарелую «ведомственную болезнь» преодолеть не просто.
Несогласованность в работе отдельных городских звеньев, защита ведомственных интересов – вопреки общегородским! – все это имеет место. Но главное в другом: поскольку в жилищно-коммунальное хозяйство рынок еще не пришел, рыночная структура, которой, по сути, и является ТСЖ, там оказалась явно не к месту. ЖКХ – это единственная отрасль народного хозяйства, которая по-прежнему остается монопольной, централизованной. Меняются названия – вместо ЖЭКов появляются РЭУ, ПРЭУ, но суть от этого не меняется. Муниципальные организации – главные «начальники» в доме. И никому другому уступать этой роли не собираются.
Нетрудно понять, почему. Товарищества для них – ненужные и «вредные» образования. Кому понравится независимый заказчик в лице жильцов, строгий контролер, который не позволит работать спустя рукава? Кто другой, как не жильцы, заметит, что на крыше вовсе не появилась новая кровля, а просто покрашена старая? А деньги за это списаны, как за новую. Нет, уж лучше не допускать их до домовых дел…
Сама существующая система ЖКХ отвергала товарищества. А поддержки у местных властей они не находили. Простой пример: незаконное повышение тарифов для ТСЖ, о чем уже шла речь. Куда жаловаться? Конечно, в управу. Но там разводят руками: «Так повышают цены самостоятельные хозяйствующие субъекты, мы над ними не властны». Как не властны? Кто привлекал их, объявлял среди них конкурс, выбирал лучших? Разве нельзя было записать в его условиях: «Все дома обслуживаются по одним и тем же расценкам». Но не записали. Товарищества – чужие и для управы.
А как у них?
Сейчас мы многому учимся, а потому не грех посмотреть, как относятся к жилищному самоуправлению во всем мире. В Швейцарии, где я недавно побывал, в товарищества (за рубежом они называются иначе: ассоциации, комьюнити) объединены 40 процентов всех жильцов. Столько же в Австрии, Венгрии. А вот в Германии – 20 процентов, и это много. Ведь, по сути, жильцы там начали объединяться в союзы тогда же, когда и мы, – примерно десять лет назад, когда там началась приватизация (в отличие от нас – платная). И вот уже пятая часть жителей сама управляет своими домами.
Кстати, в Германии есть закон: если в доме появится хотя бы второй собственник, то жильцы просто обязаны создать орган самоуправления. И отныне должны сами отвечать за сохранность своего строения. Хочешь – управляй сам, хочешь – нанимай компанию, но в любом случае освободи город от этой обязанности. До недавнего времени такая норма существовала и у нас, но Конституционный суд ее отменил: нельзя насильно заставлять людей вступать в объединения.
Мы только начинаем
И все же я смотрю на перспективы жилищного самоуправления оптимистически. Свидетельство тому – последнее заседание Координационного совета по развитию самоуправления в жилищной сфере, на котором были приняты важные решения, подготовлены проекты постановлений правительства, призванные переломить негативную тенденцию, сложившуюся в этой сфере.
Чаще всего сопротивление работе ТСЖ происходит не по злой воле чиновников, а просто по незнанию ими специфики жилищного самоуправления. К сожалению, квалифицированных специалистов, знающих досконально особенности товариществ, их место в системе ЖКХ, у нас мало.
В этом году в районных управах (где формально такие специалисты есть), в окружных управлениях нашего департамента мы провели экзамен. Испытание выдержали далеко не все, многие еле вытягивали на «троечку». Особенно много «незнаек» оказалось в районных управах. Придется им основательно учиться тому, как делить свои полномочия с гражданами.
Понятно, не все жильцы родились управленцами. А потому справедливо и такое замечание: а не рано ли еще передавать собственность гражданам? Не представляют, мол, они, какую ответственность на себя возлагают, не умеют еще с ней обращаться.
Но, может, поначалу и не надо передавать собственность? ТСЖ – высшая форма объединений жителей, к ней надо прийти, а сперва поучиться в «начальной школе». Такая школа для ТСЖ – домкомы. Обладая имущественными правами, они вполне могут участвовать в жизни дома, влиять на нее. Только надо дать им больше прав. Решение об этом также было принято Координационным советом. Подготовлен проект постановления правительства Москвы, согласно которому домкомы отныне смогут контролировать ДЕЗы, их финансовую деятельность, подписывать акты о приемке тех или иных работ в доме или по благоустройству территории, оценивать готовность строения к зиме. Без подписи председателя домкома ни один акт не будет принят к оплате.
Кстати сказать, такое право уже дано жильцам, где, хотя и нет ТСЖ, но сформирован кондоминиум, то есть очерчены рамки недвижимости, которой они владеют (а взять ли ее в управление – это пусть решат они сами). Речь идет о прошлогоднем постановлении правительства Москвы, согласно которому все управляющие компании и ДЕЗы по каждому такому кондоминиуму должны составлять индивидуальный хозяйственный план и раз в полгода отчитываться перед жильцами о его выполнении. Сейчас таких кондоминиумов в Москве примерно полторы тысячи, они будут создаваться и дальше.
Трудно утверждает себя жилищное самоуправление в городе. Медленно растет число товариществ. Но ведь слишком много надо менять – и в сознании людей, и в практике работы городских организаций. А мы, по сути, только начинаем эту работу. Не сомневаюсь, что она увенчается успехом, поскольку иного пути развития у жилищно-коммунального хозяйства просто нет.