Три года болтанки
Как изменились цены на недвижимость за последние 3,5 года? Ответ на этот вопрос звучит довольно неожиданно и даже грубовато: да никак! Показатели на конец 2006-го и начало нынешнего лета практически совпадают – это примерно 4200–4300?$ за московский «квадрат». И если смотреть на другие регионы России, то во многих из них картина будет схожей.
Такое положение вещей отнюдь не означает, что все это время цены стояли на месте. В последние 3,5 года банкиры и застройщики, риелторы и скромные обыватели, озабоченные квартирным вопросом, – все они с тревогой брали в руки газеты, смотрели интернет-сайты по недвижимости, читали прогнозы, пытаясь соотнести текущие реалии рынка с собственным бюджетом. За последние годы пришлось пережить резкий рост цен 2005–2006 годов, за которым последовала стагнация 2007-го, когда квартиры в Москве несколько подешевели.
Впечатляющей была первая половина 2008-го, когда снизившийся объем предложения жилья на фоне переизбытка свободных денег привел к резкому ценовому взлету. Это произошло перед самым началом кризиса.
Затем вчерашние счастливые покупатели хватались за сердце, когда вскоре последовал 35-процентный провал… Ну а с конца 2009-го стоимость жилья снова слегка подросла?– примерно на 5–10%. После всех взлетов и падений все вернулось на круги своя.
Сейчас многие специалисты склоняются к мнению, что в обозримом будущем цена кв. метра сильно не изменится. Если бы для более глубокого падения были основания, то оно произошло еще в период кризиса, на фоне если не паники, то по крайней мере сильной настороженности настроений. Главной преградой для дальнейшего снижения стал ограниченный объем предложения, особенно в Москве. Как и любой крупный город, столица не резиновая, и число строящихся объектов не бесконечно. Именно фактор ограниченности предложения играет здесь ведущую роль.
Если в некоторых регионах объем нового строительства может ощутимо вырасти и способствовать дальнейшему постепенному снижению цен, то в столице и ближнем Подмосковье вряд ли следует ожидать появления новых объектов в объеме, который способен вызвать заметное падение цен. Это же можно сказать о ситуации в Санкт-Петербурге.
Возможностей сильно вырасти у цен сейчас также нет. Последствия кризиса, да и сам он никуда не делись, как показывают события последних двух месяцев на финансовых и валютных рынках. В Европе одна за другой страны оказываются в преддефолтном состоянии. Курс евро падает. Цены на нефть нестабильны. Все это говорит, помимо прочего, о более осторожной в будущем политике банков в кредитовании населения, несмотря на громкие заявления в поддержку ипотеки.
Даже если правительству удастся добиться некоторого снижения ипотечных ставок, то о щедрых докризисных условиях кредитования можно забыть. Вряд ли хоть один мало-мальски осторожный финансист готов (с учетом американского, европейского, да уже и российского опыта) пойти на предоставление ипотечных займов с нулевым первоначальным взносом или на срок в 30–40 лет.
Соответственно, спрос на жилье в обозримом будущем будет формироваться в основном за счет реальных покупателей, зарабатывающих в нынешних условиях достаточно для решения собственных жилищных проблем. А как показывает продажа новостроек за последний год, основной предмет их интереса?– квартиры в Москве по 70 000–80?000?руб. за 1 кв. метр или по 40 000–45 000 – в Подмосковье. Докризисные прайс-листы, по сути, стали историей.
Отсутствие предпосылок к тому, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья сильно изменится, отнюдь не означает, что она будет стоять на месте как вкопанная. Так, за последние 3,5 года цены на квартиры в Москве в общей сложности не изменились, но существенно колебались вверх-вниз. И сейчас размах ценовых качелей может оказаться немаленьким.
Но важнее другое. Даже при значимых колебаниях и скачках в среднесрочной перспективе не стоит ожидать какого-то однозначного тренда – на повышение или на понижение. Не стоит ожидать повторения истории 2000–2008 годов, когда цены если и не росли, то стояли на месте, чтобы вскоре продолжить расти вновь. Сейчас же рынок недвижимости будет волатилен, подвержен частым колебаниям, болтанке. И через два-три года цена жилья вполне может оказаться примерно такой же, как сейчас.
Однако в течение этого срока она может, к примеру, на протяжении одного года подскочить, скажем, на 30% вверх. А потом, в следующем году, на столько же скорректироваться вниз. Или наоборот.
Влиять на процесс в первую очередь будет нестабильность макроэкономической ситуации. Цены на нефть, курс доллара, ситуация на фондовом рынке – вот что традиционно станет раскачивать рынок жилья.
Второй непредсказуемый, но важный фактор – изменения в правилах игры на рынке. Какими они будут, зависит от многих переменных, в частности, от расстановки политических сил во властных структурах.
И третий момент – новые законодательные инициативы, направленные на вовлечение в оборот большего объема неиспользуемых земель. В частности, влияние на рынок уже начинают оказывать действия фонда РЖС, который взялся распродавать площадки под строительство не только по России, но и в московском регионе по относительно невысоким ценам. А если заработают предлагаемые нормы выделения земель «в государственных интересах» (например, для строительства российской «Силиконовой долины» в Сколкове), то под соусом реализации нацпрограммы «Доступное жилье» много неиспользуемой земли может быть довольно быстро выделено под строительство жилья. Да и предлагаемая отмена разграничения земель по целевому назначению приведет к выбросу на рынок внушительных объемов земли под строительство.
В любом случае, какая тенденция бы ни возобладала – повышения или понижения цен – можно предположить, что этот тренд будет не агрессивным, а умеренным. Не стоит ожидать роста или снижения цен на 5–10% в месяц. Скорее всего, ежемесячные корректировки не превысят 1–2%. Да и продолжительными эти тренды также не будут: через несколько месяцев или полгода можно ждать смены вектора на противоположный. И вполне вероятно, что такая картина ждет рынок недвижимости в ближайшие два-три года.