11:34:19
3 декабря 2024 г.

Сто вопросов от собственников

Продолжаем ликбез, посвященный договору управления. На письма читателей отвечает Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев.

Наша ДЕЗ акционировалась, теперь это ООО – совсем другая организация. Общим собранием она не избиралась, договора с каждым собственником не заключала. Тем не менее продолжает управлять домом и рассылать квитанции со своими реквизитами. К сожалению, часть жителей производит оплату на ее счет, не задумываясь о правовой стороне вопроса. Понятно, что признать деятельность этой организации в нашем доме незаконной можно только через суд. Как правильно сформулировать предмет иска?
Нина Макеева

– Вы поставили цель расстаться с этой компанией? Тогда надо понимать: если она получает деньги хотя бы от одного собственника, то это фактически подтверждает наличие у нее с вашим домом договорных отношений и дает право выставлять квитанции. Поэтому незаконность ее деятельности в доме сложно будет обосновать. В суде она докажет, что имеет право обслуживать ваше жилое здание, потому что один собственник ей за это платит.

В исковом заявлении речь нужно вести о реализации способа управления в доме. Новоиспеченное ООО должно было заключить договоры с собственниками, обладающими более чем 50 процентами голосов в праве общедолевой собственности. Договора эта организация не заключала, большинство жителей ей не платит, поэтому не будет проблем доказать в суде, что способ управления в доме не реализован.

По решению суда ООО обязано будет прекратить свою деятельность до следующего общего собрания.

Является ли договор управления с ДЕЗом публичным?
Алан Сомов

– Идет немало споров по поводу того, можно ли считать договор управления публичным с точки зрения гражданского законодательства. Таковым может считаться договор с организацией, которая монопольно и безальтернативно оказывает услуги на конкретной территории (причем подразумевается, что речь идет о достаточно большой территории). Это первый признак публичности.

ДЕЗы как будто бы главенствуют в каждом районе. Но при этом жилищным законодательством установлена обязательность выбора управляющей организации. Значит, альтернатива ДЕЗам все-таки есть. Монопольная коммерческая организация не имеет права отказать в заключении договора любому гражданину или юридическому лицу. И этот признак публичности не работает в отношении договора управления.

Каждый собственник может, конечно, обратиться в дирекцию от себя лично, но договор с ним она подписывать не обязана. Иными словами, признаки публичности, закрепленные в Гражданском кодексе, к договору управления не применимы.

В чем разница между типовым договором и примерным?
Наталья Гаврилова

– По нормам Гражданского кодекса форма типового договора может быть утверждена только постановлением правительства РФ. Примерный договор считается рекомендательным, и его никто не обязан утверждать. Но он становится обязательным и приобретает юридическую силу, если подписан двумя сторонами.

Подписать типовой договор не глядя у вас больше оснований, чем примерный. Ведь подразумевается, что утверждая типовой договор, правительство РФ учло все интересы жителей. Тем не менее его желательно внимательно прочитать, ведь и правительству свойственно ошибаться.

Что делать, если срок действия договора управления закончился, а управляющая компания никаких шагов для его продления не предпринимает?
Антон Приходин

– В Жилищном кодексе ничего не сказано об условиях пролонгации договора. Значит, надо руководствоваться Гражданским кодексом.

Внимательно прочитайте ваш договор управления. Скажем, он заключен на год. Если в нем нет раздела о пролонгации и условиях расторжения, то через год срок его действия заканчивается и должен заключаться новый. Но поскольку ни одна из сторон активности не проявила, новый проект не предложила, и вы продолжаете платить деньги, то тем самым фактически подтверждаете наличие договорных отношений: получаете услуги и за них платите.

Все зависит от активности собственников. Если бы все дружно перестали платить этой компании по окончании срока договора, то она прибежала бы к вам сама его перезаключать. А поскольку продолжаете платить, зачем ей это делать? Разве что при налоговой или финансовой проверке с нее потребуют договор…

Хотите иметь легитимные договорные отношения – предложите заключить договор на новый срок в письменной форме.

Влечет ли за собой окончание срока действия договора управления прекращение обязательств сторон?
Анна Бедун

– Такая норма может быть предусмотрена договором управления. Однако надо понимать, что окончание срока – это одно, а прекращение обязательств – другое. Договор, в котором это положение не предусмотрено, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Никто не мешает включить норму о прекращении обязательств сторон в договор и привязать ее к сроку договора управления. Иными словами, нужно указать, что будет происходить, когда срок закончится.

К сожалению, обычно этому не придают значения, поэтому юристы в суде трактуют ситуацию по-разному, каждый в свою пользу. Например, ДЕЗ считает, что договор пролонгирован, хотя такого условия в договоре нет, и выигрывает. В аналогичном случае другой суд принимает противоположное решение: срок закончился – до свиданья.

Срок действия договора управления с ДЕЗом истек, нам предлагают заключить дополнительное соглашение. Как быть?
Мария Сорокина

– Предлагать дополнительное соглашение к договору, срок которого истек, невозможно. Другое дело, если бы вам его принесли в период действия договора. Но оно не снимет проблему качественного улучшения договора, в чем собственники должны быть заинтересованы.

Лучше провести собрание, принять решение по условиям нового договора на конкретный срок.

Должен ли быть в договоре управления раздел о предоставлении коммунальных услуг и расчетах по ним?
Павел Гриб

– Большинство управляющих компаний стараются отодвинуть коммуналку как можно дальше от себя. С точки зрения прибыли, она их не интересует. Но считается, что компания не может быть управляющей, если не занимается расчетами за коммуналку, и закон к этому обязывает.

Раздел о предоставлении коммунальных услуг и расчетах по ним должен включаться в договор как обязательное условие и входить в цену договора.

Почему по отношению к коммунальным услугам применяется понятие «тарифы», а к жилищным – «размер платежа»?
Антон Землинский

– Действительно, раньше существовало понятие тарифа на содержание и ремонт. Тариф был обязателен и для населения, и для жилищных организаций, что вполне логично. Ведь все они финансировались из бюджета.

Сейчас в Жилищном кодексе такого понятия в отношении жилищных услуг нет (это позиция законодателей). Понятие тарифа благополучно исчезло из жилищной сферы, ему на смену пришло понятие «размеры платежей». Они устанавливаются собственниками на общем собрании: сами посчитали и договорились с управляющей компанией о том, сколько ей платить.

Многие по инерции повторяют: мы, мол, на собрании установили тариф. Это неправильно. Понятие «тарифы» распространяется только на коммунальные услуги.

Как правильно организовать контроль над деятельностью управляющей компании?
Александр Гутаков

– По поводу контроля в Жилищном кодексе написаны крохи. Разве что в п. 11 ст. 162 закреплена норма о том, что управляющая организация должна ежегодно отчитываться о выполнении договора за предыдущий год. Но даже этот один пункт дает собственникам просторное поле деятельности при заключении договора управления.

Вариантов много. Самый простой – выбрать представителя собственников, на которого общее собрание возложит полномочия по контролю. Это может быть не один уполномоченный, а домком, либо инициативная группа собственников. Всех их следует поименно перечислить в протоколе и в договоре. И записать, какими именно будут их полномочия: приходить в УК раз в месяц или раз в квартал, какую документацию проверять (например, документы, касающиеся выполнения конкретных работ по дому, начислений собственников – кто платит, а кто – нет).

Никогда не помешает иметь такую информацию, потому что все долги неплательщиков попадут на следующий год в договорную цену.

Можно поручить другое: перед отчетным собранием вместе с УК составлять отчет, то есть практически делать ревизию за год. Это даст возможность на общем собрании объективно обсудить цифры, которые представит компания. В ЖСК или ТСЖ деятельность управленцев проверяет ревизионная комиссия. В обычном доме ее нет, но там должно быть что-то ее заменяющее – домком, инициативная группа, то есть вариант коллективного контроля, на который уполномочило общее собрание.

В Жилищном кодексе речь идет о ежегодном отчете по выполнению договора управления. Это неудачная формулировка. Потому что компании, пользуясь ею, отчитываются так: «Мы с вас собрали три млн рублей, на три млн дали отчетные документы, а какие именно работы на эти деньги сделали, докладывать не обязаны». Поскольку в ЖК РФ ничего нет об отчете, напишите сами в договоре управления, что значит отчет – это отчет о выполненных работах по договору управления. Что в нем указывается не только объем потраченных денег, но и а каким образом они потрачены, с какой целью, какой эффективностью, что в результате выполненных работ получил дом.

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация