Сто вопросов от собственников
Продолжаем ликбез, посвященный договору управления. На письма читателей отвечает Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев.
Наша ДЕЗ акционировалась, теперь это ООО – совсем другая организация. Общим собранием она не избиралась, договора с каждым собственником не заключала. Тем не менее продолжает управлять домом и рассылать квитанции со своими реквизитами. К сожалению, часть жителей производит оплату на ее счет, не задумываясь о правовой стороне вопроса. Понятно, что признать деятельность этой организации в нашем доме незаконной можно только через суд. Как правильно сформулировать предмет иска?
Нина Макеева
– Вы поставили цель расстаться с этой компанией? Тогда надо понимать: если она получает деньги хотя бы от одного собственника, то это фактически подтверждает наличие у нее с вашим домом договорных отношений и дает право выставлять квитанции. Поэтому незаконность ее деятельности в доме сложно будет обосновать. В суде она докажет, что имеет право обслуживать ваше жилое здание, потому что один собственник ей за это платит.
В исковом заявлении речь нужно вести о реализации способа управления в доме. Новоиспеченное ООО должно было заключить договоры с собственниками, обладающими более чем 50 процентами голосов в праве общедолевой собственности. Договора эта организация не заключала, большинство жителей ей не платит, поэтому не будет проблем доказать в суде, что способ управления в доме не реализован.
По решению суда ООО обязано будет прекратить свою деятельность до следующего общего собрания.
Является ли договор управления с ДЕЗом публичным?
Алан Сомов
– Идет немало споров по поводу того, можно ли считать договор управления публичным с точки зрения гражданского законодательства. Таковым может считаться договор с организацией, которая монопольно и безальтернативно оказывает услуги на конкретной территории (причем подразумевается, что речь идет о достаточно большой территории). Это первый признак публичности.
ДЕЗы как будто бы главенствуют в каждом районе. Но при этом жилищным законодательством установлена обязательность выбора управляющей организации. Значит, альтернатива ДЕЗам все-таки есть. Монопольная коммерческая организация не имеет права отказать в заключении договора любому гражданину или юридическому лицу. И этот признак публичности не работает в отношении договора управления.
Каждый собственник может, конечно, обратиться в дирекцию от себя лично, но договор с ним она подписывать не обязана. Иными словами, признаки публичности, закрепленные в Гражданском кодексе, к договору управления не применимы.
В чем разница между типовым договором и примерным?
Наталья Гаврилова
– По нормам Гражданского кодекса форма типового договора может быть утверждена только постановлением правительства РФ. Примерный договор считается рекомендательным, и его никто не обязан утверждать. Но он становится обязательным и приобретает юридическую силу, если подписан двумя сторонами.
Подписать типовой договор не глядя у вас больше оснований, чем примерный. Ведь подразумевается, что утверждая типовой договор, правительство РФ учло все интересы жителей. Тем не менее его желательно внимательно прочитать, ведь и правительству свойственно ошибаться.
Что делать, если срок действия договора управления закончился, а управляющая компания никаких шагов для его продления не предпринимает?
Антон Приходин
– В Жилищном кодексе ничего не сказано об условиях пролонгации договора. Значит, надо руководствоваться Гражданским кодексом.
Внимательно прочитайте ваш договор управления. Скажем, он заключен на год. Если в нем нет раздела о пролонгации и условиях расторжения, то через год срок его действия заканчивается и должен заключаться новый. Но поскольку ни одна из сторон активности не проявила, новый проект не предложила, и вы продолжаете платить деньги, то тем самым фактически подтверждаете наличие договорных отношений: получаете услуги и за них платите.
Все зависит от активности собственников. Если бы все дружно перестали платить этой компании по окончании срока договора, то она прибежала бы к вам сама его перезаключать. А поскольку продолжаете платить, зачем ей это делать? Разве что при налоговой или финансовой проверке с нее потребуют договор…
Хотите иметь легитимные договорные отношения – предложите заключить договор на новый срок в письменной форме.
Влечет ли за собой окончание срока действия договора управления прекращение обязательств сторон?
Анна Бедун
– Такая норма может быть предусмотрена договором управления. Однако надо понимать, что окончание срока – это одно, а прекращение обязательств – другое. Договор, в котором это положение не предусмотрено, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Никто не мешает включить норму о прекращении обязательств сторон в договор и привязать ее к сроку договора управления. Иными словами, нужно указать, что будет происходить, когда срок закончится.
К сожалению, обычно этому не придают значения, поэтому юристы в суде трактуют ситуацию по-разному, каждый в свою пользу. Например, ДЕЗ считает, что договор пролонгирован, хотя такого условия в договоре нет, и выигрывает. В аналогичном случае другой суд принимает противоположное решение: срок закончился – до свиданья.
Срок действия договора управления с ДЕЗом истек, нам предлагают заключить дополнительное соглашение. Как быть?
Мария Сорокина
– Предлагать дополнительное соглашение к договору, срок которого истек, невозможно. Другое дело, если бы вам его принесли в период действия договора. Но оно не снимет проблему качественного улучшения договора, в чем собственники должны быть заинтересованы.
Лучше провести собрание, принять решение по условиям нового договора на конкретный срок.
Должен ли быть в договоре управления раздел о предоставлении коммунальных услуг и расчетах по ним?
Павел Гриб
– Большинство управляющих компаний стараются отодвинуть коммуналку как можно дальше от себя. С точки зрения прибыли, она их не интересует. Но считается, что компания не может быть управляющей, если не занимается расчетами за коммуналку, и закон к этому обязывает.
Раздел о предоставлении коммунальных услуг и расчетах по ним должен включаться в договор как обязательное условие и входить в цену договора.
Почему по отношению к коммунальным услугам применяется понятие «тарифы», а к жилищным – «размер платежа»?
Антон Землинский
– Действительно, раньше существовало понятие тарифа на содержание и ремонт. Тариф был обязателен и для населения, и для жилищных организаций, что вполне логично. Ведь все они финансировались из бюджета.
Сейчас в Жилищном кодексе такого понятия в отношении жилищных услуг нет (это позиция законодателей). Понятие тарифа благополучно исчезло из жилищной сферы, ему на смену пришло понятие «размеры платежей». Они устанавливаются собственниками на общем собрании: сами посчитали и договорились с управляющей компанией о том, сколько ей платить.
Многие по инерции повторяют: мы, мол, на собрании установили тариф. Это неправильно. Понятие «тарифы» распространяется только на коммунальные услуги.
Как правильно организовать контроль над деятельностью управляющей компании?
Александр Гутаков
– По поводу контроля в Жилищном кодексе написаны крохи. Разве что в п. 11 ст. 162 закреплена норма о том, что управляющая организация должна ежегодно отчитываться о выполнении договора за предыдущий год. Но даже этот один пункт дает собственникам просторное поле деятельности при заключении договора управления.
Вариантов много. Самый простой – выбрать представителя собственников, на которого общее собрание возложит полномочия по контролю. Это может быть не один уполномоченный, а домком, либо инициативная группа собственников. Всех их следует поименно перечислить в протоколе и в договоре. И записать, какими именно будут их полномочия: приходить в УК раз в месяц или раз в квартал, какую документацию проверять (например, документы, касающиеся выполнения конкретных работ по дому, начислений собственников – кто платит, а кто – нет).
Никогда не помешает иметь такую информацию, потому что все долги неплательщиков попадут на следующий год в договорную цену.
Можно поручить другое: перед отчетным собранием вместе с УК составлять отчет, то есть практически делать ревизию за год. Это даст возможность на общем собрании объективно обсудить цифры, которые представит компания. В ЖСК или ТСЖ деятельность управленцев проверяет ревизионная комиссия. В обычном доме ее нет, но там должно быть что-то ее заменяющее – домком, инициативная группа, то есть вариант коллективного контроля, на который уполномочило общее собрание.
В Жилищном кодексе речь идет о ежегодном отчете по выполнению договора управления. Это неудачная формулировка. Потому что компании, пользуясь ею, отчитываются так: «Мы с вас собрали три млн рублей, на три млн дали отчетные документы, а какие именно работы на эти деньги сделали, докладывать не обязаны». Поскольку в ЖК РФ ничего нет об отчете, напишите сами в договоре управления, что значит отчет – это отчет о выполненных работах по договору управления. Что в нем указывается не только объем потраченных денег, но и а каким образом они потрачены, с какой целью, какой эффективностью, что в результате выполненных работ получил дом.