Что нужно знать перед кредитом под залог недвижимости

Кредит под залог квартиры или дома обычно выбирают, когда нужна крупная сумма и обычного потребительского лимита не хватает. Банк получает дополнительное обеспечение, поэтому может предложить более длительный срок и больший размер финансирования. Для заемщика это означает и другую цену ошибки: при серьезной и длительной просрочке спор касается уже не только кредитной истории, но и недвижимости, переданной в залог.

На странице МТС Банка кредит наличными под залог недвижимости сейчас описан как нецелевой продукт на сумму до 20 млн рублей и срок до 20 лет. Деньги можно использовать на разные цели, а объект остается в собственности владельца. Конкретная сумма зависит от оценки недвижимости и платежеспособности заемщика, поэтому рекламный максимум не стоит воспринимать как сумму, которую банк обязательно одобрит.

Залог не превращает квартиру в собственность банка

После оформления кредита собственник продолжает владеть жильем и обычно может им пользоваться: жить, делать ремонт, сдавать в аренду, если это не противоречит условиям договора. Но на объекте появляется обременение. Пока обязательства не исполнены, свободно распорядиться такой недвижимостью сложнее: продажа, новый залог и некоторые другие действия зависят от условий кредитного договора и ипотеки.

Самая неприятная часть конструкции проявляется при просрочке. Федеральный закон № 102-ФЗ об ипотеке позволяет залогодержателю обращать взыскание на предмет залога при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного обязательства. Поэтому квартира, в которой человек живет, не становится «неприкосновенной» только из-за того, что это его основное жилье.

Сначала смотрят не на ставку, а на ПСК

Процентная ставка заметна крупным шрифтом, но сравнивать кредиты лучше по полной стоимости кредита, ПСК. В нее включаются платежи, которые фактически являются условием выдачи или влияют на условия договора. Банк России публикует среднерыночные значения ПСК и использует этот показатель как один из ключевых ориентиров для рынка потребительского кредитования.

Перед подписанием договора полезно выписать четыре цифры:

• сумму, которую вы реально получите;
• ежемесячный платеж;
• ПСК в процентах годовых;
• общую сумму выплат по графику.

Отдельно стоит проверить платные услуги вокруг кредита: страхование, оценку, регистрацию обременения, электронную регистрацию сделки, сервисные пакеты. Некоторые из них могут быть добровольными, другие связаны с конкретными условиями продукта. Ответ лучше искать в индивидуальных условиях и тарифах, а не в рекламном калькуляторе.

Оценочная стоимость и нужная сумма могут не совпасть

Если квартира продается на рынке за 12 млн рублей, это еще не означает, что под нее дадут кредит на 12 млн. Банк определяет стоимость предмета залога и устанавливает собственное допустимое соотношение суммы кредита к этой стоимости. На странице МТС Банка прямо указано, что размер финансирования зависит от оценки объекта.

Практический смысл простой. Если человеку нужно 8 млн, а после оценки доступный лимит оказался 5,5 млн, наличие дорогой квартиры само по себе проблему не решит. Поэтому до принятия финансовых обязательств по будущей покупке, ремонту или бизнес-проекту лучше сначала понять реальный кредитный лимит.

Не всякая недвижимость подойдет

Банк проверяет не только заемщика. По текущим условиям МТС Банка объект не должен находиться под арестом или другим залогом; для отдельных типов недвижимости действуют дополнительные требования. В числе ограничений на странице указано и отсутствие несовершеннолетних среди собственников квартиры или доли.

Проблемы могут возникнуть из-за сложной истории переходов права, неузаконенной перепланировки, спорных долей, ошибок в ЕГРН или несоответствия объекта требованиям конкретной программы. Поэтому документы на недвижимость лучше проверить раньше, чем строить финансовый план вокруг будущего кредита.

Платеж нужно проверять плохим месяцем

Обычный расчет строится от сегодняшнего дохода. Для залогового кредита полезнее сделать еще один, менее приятный сценарий. Что произойдет, если доход семьи снизится на 20–30% на несколько месяцев? Хватит ли денег одновременно на платеж, коммунальные расходы, питание, лечение, содержание автомобиля и другие обязательные траты?

Запас особенно нужен при длинном сроке. За десять или пятнадцать лет меняются работа, семейный состав и расходы. Низкий платеж, полученный за счет растягивания кредита, выглядит комфортно каждый месяц, но увеличивает период, в течение которого недвижимость остается в залоге.

Большой срок не обязывает платить до последнего месяца

Физическое лицо вправе полностью или частично погасить потребительский кредит досрочно. Закон № 353-ФЗ распространяет правила досрочного возврата и на кредиты физлиц, обеспеченные ипотекой. В общем случае заемщик уведомляет банк не менее чем за 30 календарных дней, если договором не установлен более короткий срок.

Банк России отдельно разъясняет, что кредитор не вправе устанавливать минимальную сумму частичного досрочного погашения. После частичного возврата имеет смысл проверить новый график: в зависимости от порядка, предусмотренного договором, меняется срок кредита, размер будущих платежей или оба параметра.

Что проверить до подписания

Договор лучше читать с конца финансового сценария: что будет, если все пойдет хуже ожидаемого. Тогда несколько пунктов перестают казаться формальностью.

• Какая недвижимость конкретно передается в залог и кто ее собственник?
• Какова итоговая ПСК и сколько рублей составит общая переплата?
• Какие услуги и страховки влияют на ставку?
• Как оформляется досрочное погашение?
• Какие последствия наступают после просрочки и в какие сроки?
• Есть ли ограничения на аренду, продажу или перепланировку заложенного объекта?

И еще одна проверка, которая редко попадает в кредитный калькулятор. Если деньги берутся на проект с неопределенным результатом, например запуск бизнеса или инвестиции, недвижимость обеспечивает банку возврат долга, но не делает сам проект менее рискованным. Доход может не появиться, а платеж по графику останется.