«Нишевый продукт»: кто сегодня берет ипотеку под 25%

С момента отмены массовой льготной ипотеки на рынке жилищного кредитования случилось несколько небезынтересных событий. Цены на жилье так и не пошли вниз, а ставки по кредитам из раза в раз обновляют все новые рекорды.

По состоянию на конец октября 2024 года средняя ставка по жилищным кредитам согласно оценкам отечественных специалистов, составила 25%. Даже этот показатель делает ипотечные займы продуктом недоступным для подавляющего большинства граждан. Если в лучшие времена коммерческий кредит (без льготных программ) могло себе позволить около 40-45% домохозяйств, то теперь этот показатель стал заметно ниже. Соответственно, отмена льготной ипотеки не поспособствовало повышению доступности жилья, равным счетом, как и неоднократно повышение ключевой ставки Центробанка.

Под действием всех этих условий, реальные ставки по ипотеке могут достигать в России отметок в 28-30% годовых. Так, например, в Москве при покупке бюджетной однокомнатной квартиры с привлечением заемных средств, размер ежемесячного платежа составит около 340-350 тысяч рублей. Это приблизительно в 2.5-2.6 раза больше, чем размер средней московской зарплаты. На этом примере становится совершенно очевидно, что в нынешнем виде ипотека перестала быть массовым кредитным продуктом и «незаметно» перешла в статус нишевого. Несмотря на это, заемные средства все еще участвуют в жилищных сделках, даже несмотря на заоблачные ставки по коммерческим кредитам.

Позволить себе подобное «удовольствие» с огромной переплатой даже в условиях разумных темпов погашения, способны лишь три категории покупателей. Первая – это ипотечные заемщики с очень высоким первоначальным взносом. Чаще всего это граждане способны сразу рассчитаться с 50-70% стоимости объекта. В абсолютном большинстве случаев, большой первоначальный взнос позволить себе могут те, кто продал для покупки новой недвижимости свое старое жилье.

Вторая категория «счастливчиков» — это участники разного рода комбинированных программ. В решающем большинстве случаев в эту категорию входят льготные заемщики, которые не могут позволить себе приобрести квартиру или дом опираясь только на условия субсидируемой программы. В этом случае банки предлагают комбинированные кредиты: что ипотеки погашается на льготных условиях, а остаток гасится на условиях рыночных.

Наконец, третья категория – это покупатели, которым удалось получить по-настоящему хорошую скидку на квартиру. В некоторых случаях дисконт на покупку оказывается достаточно высок для того, чтобы в значительной мере парировать титаническую переплату по ипотеке на рыночных условиях.