Обознатушки-перепрятушки
Когда мама решила выйти на пенсию, встал вопрос о покупке дачи. Но поскольку «нормальных» денег у нас не набиралось, большинство предложений были, что называется, не про нас. И вдруг звонок от знакомых: их родственник собрался избавиться от дачного участка.
Мечта пенсионера!
Мы нашли местоположение садового товарищества, о котором шла речь, на карте: это было именно то, что мы хотели! Недалеко от железнодорожной станции, наше направление (можно сесть на электричку через три остановки от дома). Далековато от Москвы, зато природа должна быть лучше, чем в пригороде. Одним словом, радостные, мы отправились на встречу с продавцом.
Дело было зимой, но представить этот поселок летом не составило труда, тем более что нам показали потрясающие фотографии. В общем, нас все устроило. Но тут выяснился один нюанс: участок оказался неприватизированным: у хозяина имелась только книжка садовода.
– Никаких особых сложностей нет, – объяснил продавец, увидев наши поскучневшие лица. – Председатель просто перепишет книжку на вас – так все делают с советских времен.
– А как же деньги? – удивился отец.
– Вы просто купите у меня домик и садовые посадки – это нормальная практика. А я дам расписку в получении денег, но ее лучше никому не показывать…
Первая вылазка
Участки в товариществе были небольшие, по шесть соток, но мечтать о большем не позволяли финансы, поэтому мы ухватились за эту идею. Да и продавец не заламывал цену. Раньше здесь жила его мама, а после ее смерти дача стала ему ни к чему.
– А почему вы ее не приватизируете?
– Слушайте! – обиделся продавец. – Если я вложу свое время и деньги в приватизацию, то за такие копейки участок уже не отдам, а буду заниматься серьезной продажей. Потому и отдаю дешево, что знаю, какая это морока. Так вы берете или нет?
На семейном совете постановили: берем!
За эти деньги мы могли позволить себе приватизированную землю вдалеке от поездов и автобусов, но маму это не устраивало. Решили позже заняться приватизацией самостоятельно, ведь проблем быть не должно. С тем и пришли пообщаться с председателем.
Председатель встретил радушно. Ему были интересны люди, которые занимались бы участком, исправно платили взносы, словом, были бы серьезными садоводами. В общем, переписал он на нас книжку, мы купили у мужчины строения и посадки, а весной приехали приводить дачку в порядок.
Место и впрямь оказалось удачным, даже весенняя слякоть не могла испортить впечатления от этого уютного поселка, расположенного в живописном месте. Зато очень быстро испортили настроение соседи.
Послал бог соседа…
– Вы кто такие? – подозрительно спросил коренастый мужик в тельняшке.
– Ваши новые соседи, – улыбнулась мама. – Вот купили этот дом.
– Будем знакомы, – протянул руку отец. Но мужчина не ответил на рукопожатие, а лишь наморщил лоб:
– Как это – купили? Участок не приватизирован!
– Ну, да. Но теперь мы новые члены товарищества, у нас есть все документы! – обиженно пробурчал отец.
Сосед хитро прищурился:
– Что-то я сомневаюсь, что вы все сделали по закону. Собрания товарищества не было, о сделке никого не проинформировали… Членам товарищества не предложили воспользоваться правом выкупа… В общем, буду разбираться!
Мало-помалу мы выяснили, что оказались заложниками старого конфликта. Ершистый сосед, как оказалось, давно мечтал расширить границы своего участка, но из-за давней склоки именно ему наотрез отказывались продавать «строения и насаждения». Однако хуже всего было то, что наш новый недруг оказался бывшим председателем, которого сместили против его воли. Он знал все законы, все тонкости и не намерен был упускать свою выгоду.
Очень скоро, на традиционном весеннем собрании, наш оппонент, вооружившись бумагами, начал доказывать, что мы должны… уступить участок ему! Мы в панике бросались то к нынешнему председателю, то к нашему продавцу, но и тот и другой от нас отмахивались. Мол, все нормально, пошумит мужик и успокоится. Однако стало понятно, что с его претензиями нам, как минимум, не удастся приватизировать участок – ведь у соседа имеются претензии.
– Ну, и ничего страшного, – «обнадежил» председатель. – Будете пока так жить – у нас почти все на неприватизированной земле живут.
И все-таки – хэппи-энд!
В общем, мечта о спокойном месте превратилась для мамы, самого впечатлительного члена семьи, в кошмар. Продавец наш деньги возвратить отказался, сказав, что их у него уже нет. А сосед, потирая руки, начал готовиться к тому, чтобы подавать иск в суд. Ему, возможно, была нужна уже не столько земля, сколько хотелось отомстить новому председателю: пусть, дескать, получит хорошую головную боль после совершения незаконной сделки.
Не знаю, чем бы закончилась история, если бы не случай. Соседский внук серьезно заболел, когда был на даче с одной только бабушкой, и моя мама-педиатр буквально спасла мальчишку. После этого нас оставили в покое, и мы даже подружились. Но страшно представить, как легко лишиться участка, который, казалось бы, достался за свои кровные и на вполне законных основаниях.
КОММЕНТАРИЙ
Александра Бузина, юрист:
Героям этой истории, можно сказать, повезло: им удалось получить участок в дачном товариществе, несмотря на ряд нарушений, допущенных при его приобретении, и претензии соседа. Понятно, что если бы продавец позаботился об оформлении участка в собственность, всех этих «сюрпризов» не было.
Переданная новоиспеченным дачникам книжка садовода удостоверяет лишь членство в товариществе, но никак не право на землю. Так что сосед по участку во многом прав. Обратимся к ст. 21 федерального закона от 15 04 1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Она гласит, что прием в члены товарищества должен осуществляться общим собранием. Председатель не имеет права решать этот вопрос единолично, просто переписав книжку на другое лицо.
Покупатели приобрели у продавца только дом и посадки. Земельный участок не был оформлен в собственность, поэтому не мог выступать объектом купли-продажи. Продать можно только приватизированный участок, причем собственник волен распоряжаться им по своему усмотрению: другие члены товарищества не имеют преимущественного права покупки, для продажи не нужно заручаться их согласием.
С 1 сентября 2006 года вступил в силу федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». В обиходе этот закон окрестили «дачной амнистией», поскольку он позволяет оформлять право собственности на землю в упрощенном порядке. Но даже упрощенный порядок предполагает немалые затраты времени и сил на процедуру оформления. Именно «хождения по мукам» и хотел избежать продавец.
Согласно п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на неприватизированном земельном участке, новый хозяин недвижимости приобретает право пользования участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Сейчас, после того как герои этой истории приобрели в собственность дом и получили право пользования участком, им нужно позаботиться об оформлении участка в собственность. П. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ предоставляет собственнику недвижимости, находящейся на неприватизированном земельном участке, преимущественное право покупки или аренды этого участка.
Для оформления свидетельства о госрегистрации права собственности на участок необходимо сделать следующее:
– получить в правлении товарищества копию проекта организации застройки территории товарищества;
– самостоятельно (в свободной форме) подготовить описание местоположения участка;
– получить в правлении заключение, свидетельствующее о том, что участок закреплен за вами, а составленное описание соответствует фактическому местоположению границ участка;
– подать документы для бесплатной приватизации участка в орган местного самоуправления по месту нахождения участка – в местную администрацию, поселковый совет (если с заявлением о приватизации участка никто ранее не обращался, могут потребоваться дополнительные документы, например, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая данные о товариществе);
– оформить кадастровый план участка в территориальном органе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;
– вместе с решением местной администрации, кадастровым планом, паспортом и квитанцией об уплате госпошлины за регистрацию права (ее размер составляет 100 руб.) обратиться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по месту нахождения участка. Здесь по прошествии месяца можно получить свидетельство о праве собственности на участок.