Как открыть лавочку
Перебираясь в Первопрестольную, мы с мужем хотели одного: работать и еще раз работать! В родных провинциальных пенатах держали магазин, арендуя площадь у города. Выходило дешево и сердито, или, если точнее, – недорого и удобно. Но в столице, как известно, арендовать можно и у частников, правда, цены – убийственные. Вот благоверный и предложил: «А давай продадим мою квартиру и купим собственную нежилую площадь».
Провели блиц-исследование – походили по району, где сняли жилье, и поняли, что продуктовых лавочек здесь много, но бытовые мелочи купить негде. А это был как раз наш профиль. Мы обратились к риэлторам, чтобы они подыскали подходящее помещение.
– Нет-нет, даже не надейтесь! Все, что можно, народ давно прибрал к рукам, и стрижет купоны с аренды, – нисколько не стесняясь, объявила сотрудница из отдела нежилых помещений. – Вот разве что…
И нам предложили купить квартиру на первом этаже, чтобы потом превратить ее в магазин. А что, мы собственными глазами видели в жилых домах и парикмахерские, и продуктовые лавочки. Это неплохая мысль, ведь жилье на первых этажах как раз дешевле.
– Будете как в Европе! – подогревала наш интерес риэлтор. – Там же первые этажи домов всегда отдают под магазины и кафешки!
Мы продали «трешку» мужа и довольно быстро нашли неплохой вариант: двухкомнатную квартиру с лоджией на первом этаже.
– Конечно, вам придется перевести ее в нежилой фонд, – сказала риэлтор, – но это не сложно. В управе согласуете без проблем, поскольку ваш проект признают социально значимым.
Мы в такую перспективу поверили – примеры других предпринимателей показывали, что это возможно. И вскоре, купив ту самую квартиру, начали заниматься ее переводом в нежилую собственность. В общем, все как в песне поется: «Нормальные герои всегда идут в обход!».
Не для протокола
Вначале решили часть квартиры (ту, где есть вход с лестничной площадки) оставить жилой, а комнату с балконом превратить в лавочку. Но это сразу же оказалось абсолютно невозможным: квартиру можно было переводить только целиком (хотя мы с мужем выделили доли при покупке). Из этого следовала серьезная проблема: столичную регистрацию мы себе сделать не сможем. В районной управе, тем не менее, к нам отнеслись с симпатией.
– Ребята, не для протокола, – сказал чиновник, – жить вы там можете, но регистрацию будьте добры добыть официальную. Соберете все документы – список мы вам дадим. Против хозяйственного магазинчика мы не возражаем, это для района важно. В супермаркете все дорого, а рынок далеко… И, кстати, в каком именно доме вы купили квартиру?
Услышав наш ответ, чиновник помрачнел.
– Да-а-а… – пропел он. – Что же сразу не сказали? Этот дом бывший кооперативный, а теперь ТСЖ. Если жильцы будут против, я ничем помочь не смогу. Так что отправляйтесь на собрание собственников. Буду ждать от вас копию протокола собрания с положительным решением.
Выйдя из управы, мы высказали друг другу все, что думали в ту минуту о риэлторе. Почему она нас не предупредила об этом нюансе с ТСЖ?
Не думай о старушках свысока
Время шло, я была вынуждена работать «на дядю», муж занимался вопросами с помещением. Мы все никак не могли начать свой маленький бизнес.
Председатель ТСЖ разговаривала с нами настороженно. Еще когда мы покупали квартиру, ворчала: «Понаехали тут…».
А идею с магазином и вовсе приняла в штыки:
– Знаю я ваши «бытовые принадлежности»! Поставите игровые автоматы, и молодежь гадить под окнами начнет, шуметь всю ночь будет!
Как ни бились, как ни убеждали, прозорливая и многоопытная дама стояла на своем:
– Вам только волю дай, сразу устроите в доме гадюшник! А перед вашими окнами у нас газон – вы его вытопчете…
Мы клялись и божились сделать дорожку к магазинчику, даже разбить клумбы.
– Все равно: разговаривайте с жильцами.
Собрание председатель назначила не сразу, ее пришлось долго упрашивать. Люди не испытывали больших восторгов по поводу того, что их вытащили из дома субботним утром, и заранее были настроены враждебно. Мы долго объясняли им, что от магазина не будет вреда, но они засыпали нас вопросами и претензиями:
– Вы ведь там будете шуметь со своими грузчиками. У меня дети не заснут.
– К вам постоянно будут машины приезжать. Весь двор будет загазован.
– Будете хранить тут всякую химию, к нам в квартиры просочится запах.
Больше всех была недовольна хозяйка квартиры на втором этаже:
– У меня будут постоянно шастать под окнами! Дверь ваша будет хлопать, как по голове!
На нашей стороне оказались лишь несколько молодых жильцов из других подъездов. В общем, положительного решения мы добились, только наобещав бабушкам весьма существенную помощь в ремонте их квартир…
Кто старое помянет…
Дальнейший наш путь тоже не был усыпан розами. Все оказалось гораздо сложнее, чем общение с управой района. И конечно, пришлось заплатить в фонд города приличную сумму, какую берут в этом случае с предпринимателей, зато препятствий нам почти не чинили.
Проблемы возникли при перепланировке балкона во входной тамбур – опять пришлось получать согласование от жильцов, поскольку иначе Мосжилинспекция не дает «добро».
Когда все мучения остались позади, и нам выдали свидетельство о собственности на нежилое помещение, мы сидели по уши в долгах и уже были не рады, что ввязались в это предприятие.
…Прошел год. Все жильцы заходят к нам чуть ли не каждый день, доверяют нашим советам о зубной пасте, стиральном порошке, фильтрах для воды, нахваливают клумбу и заказывают товары, которые им нужны. Никто и не вспоминает, как нас чуть было не лишили возможности заниматься бизнесом. А мы живем и работаем в этой маленькой квартирке, еще через полгода расплатимся с долгами и только тогда сможем вздохнуть спокойно.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Александра Бузина, юрист:
— Все больше предпринимателей приобретают квартиры, а потом переводят их в нежилые помещения. Это позволяет экономить на аренде офисов, плата за которую весьма велика, особенно в столице.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое требует немало времени и сил, в чем убедились герои описанной выше истории. Сбор документов и согласование перевода можно поручить за плату ($1000–3000) агентству недвижимости, а можно заниматься этим самостоятельно. В любом случае стоит запастись терпением: ждать разрешения нужно несколько месяцев.
Процедуре перевода жилого помещения в нежилое посвящена третья глава Жилищного кодекса. Кроме того, эту операцию конкретизируют акты органов местного самоуправления (в Москве действует распоряжение мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. № 560-РМ «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах»).
Согласно ст. 22 ЖК, осуществить перевод можно в том случае, если квартира расположена на первом этаже (как в описанном случае) или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми. У переводимого помещения должен быть свой доступ: недопустимо, чтобы у магазина и квартир был один вход.
Переводимое помещение обязательно должно быть юридически «чистым», не обремененным правами других лиц.
Нельзя перевести жилое помещение в нежилое, если оно является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания. Именно поэтому героям рассказа не удалось оборудовать магазин и место для проживания в одном помещении.
За разрешением на перевод нужно обращаться в органы местного самоуправления (в Москве это межведомственная комиссия административного округа или городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда). Ст. 23 Жилищного кодекса содержит перечень документов, которые необходимо подать:
– заявление о переводе помещения;
– правоустанавливающие документы на переводимое помещение (свидетельство о праве собственности);
– план переводимого помещения с его техническим описанием (техпаспорт помещения);
– поэтажный план дома, в котором находится помещение;
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются).Техдокументацию на квартиру нужно получить в бюро технической инвентаризации (БТИ). Для разработки проекта переустройства и (или) перепланировки нужно обратиться в одну из проектных организаций, имеющих лицензию на подобную деятельность. Проект придется согласовать еще в нескольких инстанциях (Санэпиднадзоре, Госпожнадзоре, архитектурных органах).
Жилищный кодекс не содержит требования получать согласие других собственников квартир на перевод помещения в нежилое. Мало того: запрещено требовать предоставления документов, не входящих в перечень, который содержит ст. 23 ЖК. Таким образом, формально получение согласия ТСЖ не нужно.
С другой стороны, существует правило ст. 36 ЖК: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (лифты, коридоры, лестничные площадки, лестницы, техническое оборудование, двор и т.д.). Оборудование отдельного входа, изменение в несущих конструкциях и другие подобные работы напрямую касаются общего имущества членов ТСЖ, не говоря уже о том, что члены ТСЖ могут начать настоящую кампанию против нежелательных соседей. Именно поэтому наши герои поступили верно, решив вопрос мирным путем и заручившись согласием ТСЖ как на перевод жилого помещения в нежилое, так и на его перепланировку.