Где соломку подстелить, чтобы шишек не набить?
Частная собственность на недвижимость, например, на квартиру, дом, дачу обладает не только весьма приятным правом владеть ею, пользоваться и распоряжаться исключительно по своему желанию. Но, уточню, только при жизни, потому что частная собственность на недвижимое имущество обременена наследственным правом, нормы которого далеко не всегда совпадают с желанием и намерением собственника.Три ныне живущие поколения россиян были отучены государством от правового института собственности. И вот теперь, когда приватизация жилища явила миллионы собственников, многие из них расплачиваются именно за незнание обязательств, которые налагает на них наследственное право. Кстати, в России оно такое же, как и в других странах, то есть общепринятое. А потому «кивать» следовало бы не на «плохие» правовые нормы, а на незнание их.
Драму от последствий наследственного права содержит почти каждое письмо, адресованное нашей редакции.
Почему отбирают льготы?
Тамара Владимировна Толстикова искренне возмущена ситуацией, в которую попала, заключив договор пожизненного содержания с иждивением, иначе говоря, ренты. «Оказалось, что я теряю не только пятидесятипроцентные льготы по оплате квартиры, газа, света и других коммунальных услуг, но они должны оплачиваться в 4 раза дорожеѕ Я давно проживаю одна (после смерти мужа) в небольшой двухкомнатной квартире».
Договор ренты Тамара Владимировна заключила со своей дальней родственницей, к которой и перешло право собственности на ее квартиру после госрегистрации договора. Все жилищно-коммунальные услуги по закону обязан оплачивать собственник квартиры – теперь рентодатель, то есть родственница, которая, судя по письму, льгот не имеет. За Тамарой Владимировной по условиям договора остается право пожизненного проживания в данной квартире, получения ренты и услуг; ради чего и заключают пожилые одинокие люди такой договор.
И было бы противозаконно и несправедливо оставить рентополучателю, каковым теперь является автор письма, льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. Они же – не манна небесная, на дотации идут деньги, собранные с налогоплательщиков-москвичей. Странно только, что нотариус не растолковал все это своей клиентке. Ведь при заключении договора пожизненного содержания с иждивением обе стороны, его подписывающие, должны знать правовые последствия такого договора.
Автор письма, к сожалению, не назвала фамилию нотариуса. Впрочем, трудно поверить в то, что нотариус, прежде чем удостоверять договор, не объяснил сторонам все последствия, вытекающие из договора ренты, что нельзя, в частности, и ренту получать, и жилищно-коммунальные льготы сохранить за счет налогоплательщиков. Это было бы несправедливо.
Если договор ренты в чем-либо не устраивает одну или обе стороны, его подписавшие, или кто-то из них не соблюдает зафиксированные в нем условия, то договор может быть расторгнут по решению суда. Так что у Тамары Владимировны есть выбор, как и у ее рентодательницы.
Хочу еще раз напомнить незыблемое правило: прежде, чем подписывать договор, нужно тщательнейшим образом изучить его условия и вытекающие из них правовые последствия.
«Мужа люблю, но наследнику его – шиш»
Письмо Надежды Ивановны даже закапано слезами. Двадцать лет назад она вышла замуж за разведенного мужчину, у которого был приемный сын (усыновленный). Она и ее муж совершили обмен своих жилых помещений (тогда еще не было открытой продажи жилья) и оказались в хорошей двухкомнатной квартире в старой Москве.
Годы летят, общих детей у супругов нет. Помогают они усыновленному сыну мужа. На все свои сбережения купили ему квартиру, когда он женился. «Получку» свою отец – работающий пенсионер почти всю отдает сыну, у которого уже есть ребенок.
«Но мой пасынок наглеет с каждым годом, – пишет Надежда Ивановна. – Навещает нас только в день получки отца. Никогда никакого гостинца не приносит. Зато приходит с очередным проектом завещания. То – на машину, то – на дачу. Отец у нотариуса уже оформил эти завещания. Но сыну все мало. Недавно он явился к нам с проектом завещания на нашу квартиру. Не хочу, говорит, после смерти отца делить «хату» с его вдовой или после смерти мачехи – с ее родной дочкой. Я люблю своего мужа, но его наследнику не отдам ни шиша», – гневается Надежда Ивановна и просит редакцию научить ее, как обойти наследственное право приемного сына. Он же по закону является наследником первой очереди.
К сожалению, аналогичные просьбы нередки в редакционной почте. Читатели излагают различные варианты решения своей противозаконной проблемыѕв рамках законодательства. И почти все «кусают локти»: зачем я собственником квартиры сделала (сделал) и супруга?..
На Западе избавлением от подобных душевных страданий является брачный контракт. В нем стороны оговаривают все имущественные отношения отдельно от чувств любовных: что будет с имуществом и главным образом недвижимостью каждого из супругов, если он нарушит брачные обязательства, если объявятся наследники от более ранних браков, если будет составлено завещание в пользу какого-то лица. Оговаривается и право или запрет на продажу и дарение недвижимости. Словом, люди избавляют таким образом себя от неожиданных и нежелательных сюрпризов, что только упрочняет супружеские отношения и дисциплинирует супругов.
У нас же так называемое общественное мнение все еще не в пользу брачного контракта. А потому та же Надежда Ивановна, как и прочие супруги в ее ситуации, «изобретает» свои ходы в обход наследственного права наследников по закону.
«А что если имеющуюся квартиру продать и новую купить только на меня, а муж будет иметь право пожизненного проживания в ней?» – спрашивает Надежда Ивановна.
Да, это выход при желании обойти наследников по закону со стороны мужа, но при одном условии. В случае судебного спора Надежде Ивановне придется доказать, что новая квартира куплена без материального участия мужа, только на ее средства. Это сделать сложно. Квартира, в которой живут супруги, «образовалась» путем обмена и его, и ее жилплощади. Муж, если даже согласится стать из собственника нанимателем, должен будет подтвердить, что он материально не участвовал в приобретении новой квартиры на имя жены.
«Проигрывает» Надежда Ивановна и другой вариант: муж откажется в ее пользу от своей доли в праве собственности на квартиру, в которой они живут. Словом, подарит ее супруге. Все бы так, но согласится ли муж лишиться собственности при жизни? Если да, то проблем у Надежды Ивановны не будет. Таков правовой аспект ее житейской истории.
О нравственной же стороне рассуждать не стоит, слишком все не однозначно бывает в семьях. Как говаривал классик: каждая семья несчастлива по-своему.
Рассказанные истории – еще одно предупреждение о том, что частная собственность на дом, квартиру, комнату, дачу имеет длинный шлейф наследственных прав и обязательств. Их хорошо бы знать прежде, чем приватизировать жилое помещение: скажем, выгодно ли становиться собственником жилья, если наследник прописан в нем? Подобных вопросов много, и на все нужно знать ответ прежде, чем сделать решительный шаг, часто непоправимый.