Одолеть крошку-долю
Как оценивается 1/5 доли в квартире общей площадью 53,5 кв. метра (жилая 12,3 плюс 19,2)? Какова ее максимальная стоимость на сегодня? Доля проблемная. Владелец 4/5 против совместного проживания.
Марина
– Подобный вопрос следовало бы адресовать, прежде всего, риелторам, которые могут провести сравнительный анализ предложений на рынке и определить реальную цену доли.
Согласно же закону, вы, как собственник недвижимого имущества, сами называете цену, за которую готовы его продать. Здесь, правда, есть несколько правил, о которых нельзя забывать.
Во-первых, при продаже доли необходимо для начала предложить приобрести ее второму сособственнику. Для этого направьте по почте или вручите лично под роспись письменное предложение с теми условиями, на которых вы готовы уступить долю. Если сособственник откажется от покупки (в письменном виде) или никак не прореагирует на предложение, то в течение месяца с момента вручения предложения смело можете на тех же условиях продать долю любому другому лицу.
Во-вторых, вам следует избегать любых судебных споров по разделу квартиры и взысканию компенсаций, ведь ваша 1/5 доли с учетом того, что остальные 4/5 принадлежат одному человеку, может быть признана в суде незначительной. Это открывает возможность для применения положений части 4 ст.252 ГК РФ: когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, суд решает, исследуя и оценивая представленные сторонами доказательства, подтверждающие, в частности, потребность гражданина в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных. Об этом сказано в п. 36 совместного постановления пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В-третьих, разрешая вопрос о порядке пользования квартирой, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного проживания.
Собственник с младых ногтей
Живу в городской квартире, но хочу купить подмосковную. Нужно ли при этом разрешение опеки на малолетнего ребенка, чтобы оформить на него долю?
Степан
– Для того чтобы оформить на ребенка долю в приобретенном жилом помещении, разрешения опеки не понадобится. Однако, если вы при этом одновременно совершаете сделку по продаже или обмену жилого помещения, где ребенок является сособственником, то предварительное согласие в органах, о которых идет речь, на такую сделку взять придется.
Большой оригинал!
Мой дальний родственник является собственником всей квартиры, в которой живет. Может ли он одновременно провести две такие сделки, как договор купли-продажи доли в квартире и заключение договора пожизненной ренты с иждивением на оставшуюся долю в этой же квартире?
А. Самусевич
– Являясь единственным собственником квартиры, он вполне может продать, обменять, подарить, заложить, завещать, передать по договору ренты как всю квартиру, так и долю в праве соб-ственности на принадлежащее ему помещение.
Вместе с тем, чтобы продать одну часть квартиры по договору купли-продажи, а другую передать по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением, надо учесть следующее. Если со стороны покупателя по обеим сделкам будет выступать одно и то же лицо, то в случае судебного оспаривания договоров это обстоятельство может сыграть против покупателя и плательщика ренты.
Кроме того, провести такую сделку через регистрацию права собственности будет крайне сложно, ведь для того, чтобы продать долю в праве собственности, ее надо сначала выделить или хотя бы определить. Согласно ГК РФ доли можно определить или выделить лишь в общем имуществе, то есть только тогда, когда у него имеется несколько сособственников.
Рекомендуем вашему родственнику еще раз взвесить все «за» и «против» такого неординарного подхода к распоряжению собственным имуществом.
Возможны варианты
Имею ¾ доли в двухкомнатной квартире и хочу их продать. Однако муж разъезжаться не желает, а выкупить мою часть не имеет возможности. Свою долю продавать мне он тоже отказывается. Что тут можно сделать по закону?
Н. Морозова
– Вы вправе продать свою долю и без согласия второго сособственника (ст. 250 ГК РФ). Вы обязаны лишь известить его в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и другие условия, на которых ее продаете.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Правда, такой алгоритм действует, если доли не являются совместно нажитым имуществом супругов.
Завещайте кому хотите
Собираюсь оформить свою долю в виде наследства на дочь в приватизированной квартире, долевая часть которой принадлежит моей второй жене. А она противится. Что на сей счет говорит закон?
И. Кунин
– Завещатель вправе завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных ГК РФ, включить в завещание иные распоряжения (ст. 1119 ГК РФ). Свобода завещания как раз и предусматривает независимость от желаний других лиц.
Если вы оформите завещание на дочь, собственником доли после вашей смерти станет только она. Жена, которая стала бы наследницей наравне с дочерью в случае отсутствия завещания, при его наличии не получит ничего.
Согласно ГК РФ завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания. Нотариус не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения, изменения или отмены (ст. 1123 ГК РФ).
Кому положена льгота
Если в собственности у человека находятся две квартиры, в одной из которых он зарегистрирован, а в другой нет, то сколько он должен платить за содержание и ремонт жилых помещений в этих квартирах?
Тамара Зайцева
– Законодатель решил этот вопрос так. В постановлении столичного правительства от 29.11.2011 № 571-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2012 год» в качестве категории граждан, для которых применяются утвержденные правительством города льготные цены за содержание и ремонт жилых помещений, указаны собственники жилых помещений, имеющие одно единственное жилье и зарегистрированные в нем.
Для собственников, имеющих более одного жилого помещения или не зарегистрированных в нем, применяется уже повышенная цена.
Начисление платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения производится управляющей организацией по льготной цене с момента предоставления собственником сведений, которые подтверждают наличие одного и единст-венного жилого помещения.
Подайте заявление
Узнала, что Концепция бесплатного предоставления земельных участков, в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), жителям Москвы, имеющим троих и более детей, на 2012–2016 годы, предусматривает формирование очереди на получение таких участков. Наша семья имеет троих детей. Куда можно обратиться, чтобы встать на очередь?
Ирина
– Концепция бесплатного предоставления земельных участков, которая упоминается в вашем вопросе, базируется на Федеральном законе от 14.06.2011 № 138-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельный кодекс Российской Федерации».
Сегодня концепция находится на начальном этапе реализации, идет поиск земельных участков для многодетных семей. Префектуры столичных округов, Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Департамент соцзащиты населения г. Москвы формируют очередь на получение бесплатных земельных участков из москвичей, имеющих трех и более детей. Уже сейчас в эти ведомства можно подать письменное заявление о постановке на очередь. К заявлению необходимо приложить копии документов, подтверждающих право на участие в программе.
Государственное казенное учреждение города Москвы «Развитие Московского региона» осуществляет функции госзаказчика по выполнению проектно-изыскательских работ и строительству объектов инфраструктуры.
Столичный Департамент земельных ресурсов совместно с ГКУ «Развитие Московского региона» и префектурами формируют и распределяют земельный фонд, производят передачу участков в собственность многодетным семьям, в том числе – под ИЖС. Сейчас ГКУ «Развитие Московского региона» получило предложения о покупке участков под жилищное (дачное) строительство, в том числе для многодетных семей, на территориях Талдомского, Волоколамского, Клинского, Можайского, Коломенского и других районов Подмосковья.
Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой