Вокзал для двоих, или Как делится «ячейка общества»
Наверное, ничто не может предотвратить развод так эффективно, как мысль о неминуемом разделе квартиры. Тем же, кого не останавливает даже такая перспектива, можно посоветовать решать вопрос с разделом жилья мирно: война за квадратные метры истощит не только моральные силы, но и кошелек.
Все твое – мое!
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на чьи деньги оно приобретено и на чье имя записано. Это в полной мере относится и к жилплощади. Семейный кодекс особо оговаривает право на общее имущество супруга, который в период брака вел домашнее хозяйство, заботился о детях или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
По общему правилу, супруг не может претендовать на имущество своей второй половины, нажитое до вступления в брак, а также полученное во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Но не все так однозначно: такое имущество в определенном случае все же может быть признано совместной собственностью супругов.
Например, жене по наследству досталась квартира в ужасном состоянии, стараниями мужа там был сделан качественный ремонт. Если супруг сможет доказать, что за счет его имущества или труда либо общего имущества супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры, она может быть признана совместной собственностью. Речь идет о таких вложениях, как траты на капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование и прочие подобные расходы, подтвердить которые можно чеками и квитанциями.
С другой стороны, если супруги длительное время проживали раздельно, а их семейные отношения прекратились, есть шанс отстоять единоличные права на купленное в подобном браке имущество. Такое имущество не будет считаться совместной собственностью, если в суде подтвердится: супруги давно не живут вместе, не ведут общего хозяйства, а штамп в паспорте – лишь формальность.
Давайте простимся легко
Лучший способ раздела недвижимости – мирный, когда супруги просто меняют свою квартиру на две поменьше. Впрочем, площадь жилья далеко не всегда позволяет провести подобные сделки, поэтому в ряде случаев идеальным выходом будет продажа квартиры и раздел вырученных денег пополам.
Это гораздо выгоднее, чем спорить в суде с несогласным на раздел супругом, выделять свою долю и продавать ее отдельно. Очевидно, что стоимость 1/2 квартиры будет в разы меньше стоимости целого жилища. В подобном случае придется учесть преимущественное право покупки, которым обладает второй супруг – сособственник квартиры, и предложить выкупить долю сначала ему.
Если супругу, затеявшему раздел квартиры, придется существенно потерять в деньгах, неуступчивой стороне едва ли будет легче. Далеко не у всех найдутся деньги на покупку доли, поэтому придется мириться с тем, что 1/2 жилья уйдет «на сторону», и квартира превратится в коммуналку.
Не секрет, что с недавних пор на рынке недвижимости действуют фирмы, предлагающие «несколько сравнительно честных способов отъема квартиры». Главное для таких «специалистов» – завладеть долей жилья. После этого в квартиру въезжает новый хозяин, превращая жизнь старого собственника в ад. Постоянные скандалы, шум, угрозы и прочие ухищрения, на которые идет новый сосед, заставляют второго собственника продавать долю за сущие копейки.
Чтобы избежать подобного сценария, квартиру лучше делить по обоюдному согласию, составив соглашение, которое по желанию супругов может быть нотариально удостоверено. В случае спора раздел общего имущества и определение долей в нем должны быть отданы на усмотрение суда.
Если раздел квартиры будет производиться в судебном порядке, то доли супругов наверняка признают равными, как того и требует закон. Однако у суда есть право отступить от начала равенства долей, если того требуют интересы несовершеннолетних детей и другие заслуживающие внимания доводы. В частности, суд наверняка уменьшит долю супруга, который не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.
Стоит помнить о том, что к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Причем, течение этого срока начинается с момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Например, муж приобрел в период брака квартиру, тщательно скрыв покупку от жены. После развода уже бывшая супруга вправе обратиться в суд с требованием о разделе квартиры с момента, когда узнает о ее наличии.
Если при разделе недвижимости оба супруга проявят неуступчивость, суд, скорее всего, признает за каждым из них право на 1/2 квартиры, определив порядок пользования жилищем. Хорошо еще, если в квартире две комнаты, которые и могут занять бывшие благоверные. А если речь идет об «однушке»? Промаявшись на одном пятачке со ставшим чужим человеком, кто-нибудь из супругов неминуемо придет к мысли о невыгодной продаже доли.
Предотвратить подобные конфликты поможет составление брачного договора – письменного, нотариально удостоверенного соглашения, которое определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Заключить брачный договор можно как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачным договором можно изменить законный режим имущества супругов: например, определить, что купленная в браке квартира в случае развода достанется только одному из супругов.