На время забыть про работу
Многим уже приходилось покупать или продавать жилье, но поскольку сталкиваешься с этим нечасто, всегда появляется масса вопросов, касающихся юридической части сделки. Даже если все доверить профессионалам, об основных этапах сделки и продавец, и покупатель, безусловно, должны иметь полное представление.
Первый этап – поиск варианта. Здесь, я думаю, все относительно понятно. Продавцы ищут покупателей, покупатели – продавцов, риелторы – и тех и других. Главное, что вы не сомневаетесь: квартира нравится!
Подписывается договор аванса, в который вносятся все условия основного договора купли-продажи.
После того как все нашли друг друга, начинается этап юридической проверки квартиры. Полностью изучаются документы, личность продавца, условия, при которых он в свое время приобрел недвижимость.
Паспорт продавца – основной документ. Фотография должна соответствовать личности его владельца. Все знают, что по достижении гражданином РФ возраста 20 и 45 лет в паспорт вклеивается новая фотография. Если срок пропущен, это может осложнить сделку, затянуть ее.
В паспорте не должно быть помарок и записей. Известны случаи, когда Украина в конце 1990-х «имела неосторожность» при пересечении границ ставить свои печати. Это делало паспорт недействительным для регистрационной службы.
Следующий объект вашего пристального внимания – свидетельство о собственности (договор о купле-продаже, договор дарения, ренты, мены или наследования, договор приватизации). По этим бумагам продавцу нужно документально подтвердить, на каком основании он владеет квартирой.
Кроме того, для совершения сделки понадобятся кадастровый паспорт из БТИ, выписка из домовой книги, согласие супруга, если объект был приобретен в период брака. Если вашим документам из БТИ менее двух лет, лучше заказать новый кадастровый паспорт.
Следующий шаг – подготовка договора купли-продажи. Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с привлечением нотариуса. Оба способа безопасны, если договор грамотно оформлен и сделка прошла проверку на «юридическую чистоту».
Нотариальный договор сам по себе не защищает участников сделки от возможных судебных дел. Ведь нотариус не имеет способов и не обязан проверять сделку на «юридическую чистоту», выясняя коварные замыслы мошенника. Даже вменяемость или невменяемость гражданина нотариус определяет лишь по его внешнему виду. Он же, в конце концов, не врач. Поэтому здесь вполне могла бы пригодиться справка из психоневрологического диспансера. Но даже если такая справка есть, ее нужно проверить. Известны случаи, когда продавцы предъявляли «липовые» справки.
После того как все документы будут на руках и пройдут проверку, участники сделки отправляются в банк, чтобы заложить деньги в ячейку. Договор на пользование ячейки оформляется таким образом, что продавец может взять деньги из ячейки, предъявив сотрудникам банка свидетельство о праве собственности на нового собственника (продавца). Если в оговоренные сроки продавец не смог показать этот документ, то подразумевается, что регистраторы отказали в регистрации и доступ к ячейке получает уже покупатель квартиры – он забирает свои деньги. Поэтому заключайте договор аренды банковской ячейки хотя бы на две недели, чтобы было время на форс-мажор.
После «закладки денег» сделка переходит в завершающий этап – регистрацию, которой ныне занимается Росреестр. В столице существует несколько десятков его приемных. Сдавать документы можно в любое отделение, вне зависимости от того, где расположена квартира или зарегистрирован покупатель.
К пакету собранных документов нужно будет приложить квитанции об уплате по тысяче рублей в качестве госпошлины за регистрацию – от продавца и покупателя.
Если вы не хотите заниматься регистрацией самостоятельно, можно прибегнуть к услугам специалистов. Как правило, цены на услуги по сдаче документов на регистрацию и их получение колеблются в Москве и области от 7000 до 25 000 рублей. Максимальный срок госрегистрации квартиры на нового владельца – две недели, по ипотечным сделкам – пять дней.
Теперь об освобождении квартиры. Освободить ее юридически – значит, «выписать» продавцов. Освободить фактически – съехать. Иногда, к сожалению, бывшие собственники не торопятся (и даже отказываются) освобождать проданное жилье. В этом случае – прямая дорога в суд, который должен восстановить права собственника.
Также не забудьте при получении ключей от квартиры подписать акт приема-передачи, получить квитанции об отсутствии задолженности об уплате коммунальных платежей. Расписка от продавца о получении всей суммы по договору купли-продажи у вас уже должна быть на руках.
Общие правила для всех видов сделок: забыть на время про работу и домашние проблемы. Не верить ничьим словам и обещаниям. Беречь все документы по сделке, забрать и сохранить бумаги, касающиеся истории квартиры по предыдущим сделкам.