Грамотно оценить риски
Правовая гостиная «Квартирного ряда» работает теперь непосредственно в редакции. На протяжении нескольких лет на всех выставках по недвижимости: юристы, адвокаты, специалисты по налогообложению, сотрудничающие с нами, консультировали всех, у кого есть вопросы и проблемы, связанные с недвижимостью. Теперь подобные бесплатные консультации, цель которых повысить уровень юридической грамотности населения и просто помочь решить сложные вопросы, будут проходить в нашей редакции.
Первая тема, которой была посвящена редакционная правовая гостиная, касалась проблемы обманутых дольщиков и вообще того, с какими проблемами сталкивается человек, покупая жилье на рынке новостроек.
В обсуждении темы приняли участие коммерческий директор ИЦ «Квартирный ряд» Алексей Беляев и адвокат Елена Жданова. Несмотря на то что в редакции правовая гостиная собиралась впервые, тема приобретения жилья на первичном рынке оказалась актуальной для многих. Итак, какие проблемы, связанные с покупкой новостройки, волнуют людей и на что нужно обратить внимание, заключая договор с застройщиком? Можно ли, заключая такой договор, обезопасить себя на сто процентов или же существуют риски недостроя, двойных продаж и даже сноса уже возведенного дома?
Внимание – договор!
С точки зрения адвоката Елены Ждановой, если мы приобретаем строящееся жилье, то, прежде всего, надо обращать внимание, по какому договору оно продается. Это может быть либо договор об инвестиционной деятельности, либо долевого участия в строительстве.
Практика показывает: наиболее защищает покупателя новостройки договор долевого участия в строительстве. Ведь в нем права дольщиков детально прописаны. Правда, договором долевого участия строительные компании могут называть любые, по сути смешанные, договора. Назвать-то называют, но прописывают в нем совершенно не то, что требуется по ФЗ № 214. Основное отличие нормально, в соответствии с законодательством составленных договоров в том, что они подлежат учетной регистрации. Если застройщик отказывается пойти и зарегистрировать договор, то значит, что в нем существуют подводные камни.
Теперь о том, что обязан сделать застройщик. Основное на момент подписания договора – предоставить всю проектную документацию и документы, разрешающие строительство. Кроме того, перед покупкой новостройки надо прояснить вопрос о том, кто является собственником земельного участка. Если земля у застройщика на праве аренды, то надо выяснить, кто и на какой срок предоставлял его.
В договоре долевого участия должны быть обозначены и сроки строительства. Правда они могут быть отодвинуты, если застройщик видит, что своевременно не может достроить дом. Но об этом он должен письменно уведомить дольщиков.
О любых изменениях в договоре, связанных со сроками строительства или если дом строится с отступлениями от проектной документации, строительная компания в десятидневный срок обязана уведомить дольщика. Но с чем сталкивается дольщик на практике? Компания на момент подписания договора может обмануть или предоставить не всю информацию. С покупателем душевно поговорят приветливые менеджеры, и в полной уверенности, что строители все делают правильно, человек внесет деньги. Проблемы возникнут позже, когда выяснится, что затягиваются сроки строительства, да и вообще земля застройщику не принадлежит, и возводить многоэтажный дом на ней он не имел право. Справиться самому с проверкой документации на строительство довольно сложно, поэтому лучше всего обратиться к юристу. Но в то же время надо знать, что именно требовать от него, обращаясь за проверкой документов какой-то строительной компании.
Проведем расследование
Быть на сто процентов уверенным, что с новостройкой все в порядке, нельзя. Поэтому по каждому объекту перед покупкой надо провести целое расследование.
Если покупатель решил собрать информацию по застройщику и по строящемуся дому самостоятельно, он может предпринять такие несколько шагов:
1. Посмотреть отзывы об объекте и о компании – застройщике в Интернете.
2. Узнать в местной администрации об этих объектах. Бывают ситуации, что дом возводится, а в администрации говорят: мы о строительстве по такому-то адресу ничего не знаем. В любом случае, визит к чиновникам даст ответ на вопрос, насколько рискует покупатель квартиры в конкретном строящемся доме.
3. Съездить на площадку, поговорить со строителями и с жителями близлежащих домов, микрорайонов. Узнать, как долго возводится этот дом, что сделали строители за последний месяц?
Результат проверки – письменное заключение
Конечно, более квалифицированно оценить риски покупки в конкретной новостройке сможет юрист, занимающийся вопросами, связанными с недвижимостью. Это платная услуга. Поэтому надо понимать, за что платишь деньги. Что как результат о проделанной работе нужно требовать с юридической компании.
Между человеком, планирующим покупку квартиры в строящемся доме, и юридической компанией должен быть заключен письменный договор. Обязательно нужно взять квитанцию об оплате, которая подтвердит понесенные расходы за юридические услуги. Результат работы юриста – письменное заключение, в котором будет сказано, какие документы проверены, на основании каких законов юрист считает, что проект рискованный или риски маловероятны. Хотя надо понимать, что любая новостройка – это всегда риски. Объект только возводится. Если завтра застройщик уйдет из жизни, изменится законодательство, произойдет любой форс-мажор, то могут возникнуть ситуации, о которых при подписании договора стороны подумать не могли.
Кстати, надо помнить, что форс-мажорные обстоятельства освобождают от ответственности контрагента по договору. Какие обстоятельства относятся к форс-мажорным, перечислено в Гражданском кодексе. Но часто застройщики фантазируют и к действительно форс-мажорным обстоятельствам, таким как землетрясения и наводнения, через запятую приписывают то, что хотят. Например, строительные компании к таким обстоятельствам любят относить запретительные документы местной власти или нарушения, от них не зависящие. Но это не законно. За любые нарушения в строительстве отвечает застройщик. Он возводит дом либо своими силами, либо привлекает соответствующих специалистов.
За балконы не доплачиваем
Есть еще важный момент. При подписании договора на постройку объекта недвижимости первоначально устанавливается цена квадратного метра. То есть люди знают, за какую сумму покупают строящееся жилье. Один из пунктов договора говорит о том, что по результатам обмера БТИ стоимость квартиры может корректироваться, как в сторону повышения, так и понижения.
«В моей практике не было такого, что цена квартиры после обмеров БТИ уменьшалась, и покупателю возвращались деньги, – проясняет ситуацию Елена Жданова. – Зато часто цена возрастает, причем на значительную сумму. Застройщики хотят получить дополнительные деньги за балконы, лоджии. Есть постановление правительства РФ от 30 ноября 2011 года № 32, в котором указано, что обмеры БТИ не включают квадратные метры балконов и лоджий. То есть в обмеры БТИ должно быть включено только то, что находится внутри квартиры. Соответственно, за балконы и лоджии как за квадратные метры люди не должны доплачивать. На этот момент надо обращать внимание при заключении договора на покупку квартиры в новостройке. Русский язык богат, поэтому застройщики могут балконы как-то по-другому описать, обозначить».
О домах на садовых участках
В Подмосковье сплошь и рядом люди сталкиваются с неприятной ситуацией. Дом построен, люди въехали, сделали ремонт, но собственниками своих квартир так и не могут стать в течение нескольких лет. Как правило, возникают проблемы, связанные с землей. Бывают ситуации, что даже собственниками жилья стали, Росреестр зарегистрировал их права, но потом суд выносит постановление о сносе дома.
Сейчас такие судебные решения в основном выносятся в Ленинском районе (г. Видное), на землях, которые присоединяются к столице. Почему суд может посчитать, что дом возведен незаконно?
Во-первых, суд смотрит, соблюдены ли градостроительные нормы, проводится судебно-строительная экспертиза. Но самое главное, на земле с каким статусом возведен дом. Если на землях СНТ, то выносится решение о сносе.
Сейчас в некоторых районах области распространена ситуация, когда граждане на своем участке в дачном поселке возводят одноподъездный многоквартирный дом. Раньше Росреестр покупателям, то есть дольщикам, даже выдавал свидетельство о собственности. Правда, не на квартиры, а на долю в многоквартирном доме и на долю земельного участка. Например, построили пятиэтажный дом и там 12 квартир. Каждому из них принадлежит по 1/12 доля дома и 1/12 доля земли. Купив квартиры в таких домах, люди продали другое жилье, вложили последние деньги.
И вдруг администрация в интересах других дачников, которым новый дом свет загораживает, и мощности электрические потребляет, подает в суд, который, даже если доли находятся в собственности, выносит решение о его сносе. Продолжение «дачных историй» типично. К таким домам в Ленинском районе уже подъезжали бульдозеры. Но пока люди стоят и защищают свои квартиры, как на баррикадах. Несколько подобных судебных решений в стадии кассационных обжалований. Но есть уже вступившие в законную силу.
Что делать людям, попавшим в подобную ситуацию, тем, кто купил такие квартиры?
Адвокат Елена Жданова считает, что только в случае, когда земля уже перейдет к столице, есть надежда изменить ситуацию. Законодательство позволяет в связи с изменением городских границ просить администрацию об изменении назначения земли. Сейчас она предназначена для садоводства и огородничества, и строить на ней многоквартирные дома нельзя.
В общем, приобретая жилье на первичном рынке, надо помнить, что рискуешь всегда, вне зависимости, построен уже дом или находится на стадии котлована. Главное, что должен сделать человек перед тем, как принять решение о покупке, оценить и взвесить существующие риски. И уже тогда самостоятельно принимать решение: стоит ли ждать, когда построят его квартиру.