Что позволено в отдельной, в коммуналке не пройдет
Москва выросла из коммуналок. Можно, конечно, ностальгировать по той жизни. Но, как правило, этим грешат в основном те, кто уже обзавелся отдельной квартирой. Те же, кто до сих пор обитает с соседями, мечтают вырваться из коммунальной квартиры. Столица стремится избавиться от такого жилья. Но пока это не очень удается. Коммунальная квартира – особое явление.
Что позволено в отдельном жилье, не позволено в коммунальном. Даже при, казалось бы добрососедских отношениях, конфликты и выяснения отношений между жильцами почти неизбежны. При этом война между соседями может начинаться с мелочей и заканчиваться крупными судебными разбирательствами.
Проблемы возникают не только в связи с правилами проживания, но и при сделках с комнатами. Так, например, для того, чтобы продать комнату в коммуналке, нужно соблюсти особый порядок. О правилах общежития мы сегодня и поговорим.
На одной территории
Все мы представляем, что такое коммунальная квартира: общий коридор, санузел, кухня и несколько комнат. Определение понятия «коммунальная квартира» не найдете ни в одном нормативно-правовом акте. Но это вовсе не означает, что она не относится к жилому помещению.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ одним из видов жилого помещения является комната. Ею признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). В одной коммунальной квартире часть комнат может принадлежать гражданам на праве собственности, другая же часть комнат может принадлежать на праве собственности государству, муниципальным органам, а граждане проживают там на основании договора социального найма. В обособленной квартире такое невозможно – или все собственники, или все наниматели.
Все остальное имущество в коммуналке относится к общему имуществу.
Комната – моя, а кухня – общая
В соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Это общее имущество собственников (кухня, санузел, коридор и пр.). Размер доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционален размеру площади комнаты.
Как гласит ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества, если иное не преду-смотрено федеральным законом или договором. Каждый собственник должен финансово участвовать в содержании общего имущества в соответствии с принадлежащей ему долей.
Также важно знать следующее:
– доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире «следует судьбе» права собственности на такую комнату (продали комнату – значит, передали и все права на общее имущество);
– при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника;
– собственник комнаты не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
– собственник комнаты не может отчуждать свою долю на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату (нельзя продать комнату, а общее имущество оставить за собой).
Уживаемся по правилам
1. Надоели чужие гости
Запретить соседям принимать у себя гостей никто не может. Гость гостю рознь. Одни тихо-мирно посидели и разошлись, а другие будут петь и плясать до утра, тем самым доставляя неудобства соседям. А это не разрешается даже в отдельных квартирах. За нарушение данного правила предусмотрена административная ответственность.
В Москве есть специальный Закон от 12.07.2002 N 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве». В соответствии с ним ночным временем считается период с 23 часов до 7 часов.
К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время в городе Москве, относятся:
а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли – киосках, павильонах, лотках, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
г) использование пиротехнических средств, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
е) иные действия, повлекшие за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
За нарушение тишины грозит предупреждение или штраф: на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от четырех до восьми тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей.
Как зарегистрироваться?
Принципиальных отличий по пакету документов для регистрации в коммуналке и в обычной квартире нет.
Для регистрации по месту жительства необходимы следующие документы:
1) документы о праве собственности граждан на жилые помещения:
– свидетельство о праве собственности гражданина на жилище;
– правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор передачи, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор ренты с пожизненным содержанием либо иной договор в соответствии с законодательством);
– правоустанавливающий документ на жилое помещение и свидетельство о государственной регистрации права, выданное на основании правоустанавливающего документа;
– иные документы, подтверждающие право собственности гражданина на жилое помещение;
– решение суда.
2) договор найма (коммерческого), социального найма, договор безвозмездного пользования (в том числе при вселении граждан в качестве членов семьи – соответствующий договор с внесенными в него изменениями о предоставлении права пользования данным жилым помещением вселяемому лицу).
3) согласие на вселение несовершеннолетних детей их родителей (усыновителей, опекунов), органа опеки и попечительства в случае вселения несовершеннолетних детей в коммунальную квартиру из отдельной квартиры.
4) согласие получателя ренты, залогодержателя (при вселении в жилое помещение, переданное по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) либо находящееся в залоге).
Кстати. До июля 2008 г. для регистрации в коммунальной квартире требовалось еще два дополнительных документа:
– согласие собственников всех жилых помещений (комнат) в данной коммунальной квартире на вселение гражданина в качестве члена семьи собственника либо члена семьи гражданина, проживающего по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования;
– справка об отсутствии тяжелых форм хронических заболеваний у проживающих и вселяющихся лиц, при которых совместное проживание в одной квартире невозможно, в соответствии с перечнем соответствующих заболеваний, который устанавливается правительством Российской Федерации.
Эти два документа были исключены из перечня нужных документов для регистрации. 10 июля 2007 года Верховный суд РФ посчитал, что требования о представлении названных документов противоречат федеральному закону.
2. Кошка, которая гуляет сама по себе
Еще один камень преткновения – домашние питомцы в коммунальной квартире.
Одним не нравится, когда животные свободно разгуливают по кухне, другие считают, что раз кухня (санузел, коридор) относятся к местам общего пользования, то значит, собака или кошка может гулять не только в комнате.
В соответствии со ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное.
Таким образом, если договориться мирным путем о порядке «прогуливания» домашних животных не получается, а животное доставляет вам неудобства (вдруг аллергия), то придется обращаться за разрешением вопроса в суд.
3. Не курить!
В России принят Федеральный закон от 10.07.2001 № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака».
В соответствии с данным законом запрещается курение табака на рабочих местах, в городском и пригородном транспорте, на воздушном транспорте при продолжительности полета менее трех часов, в закрытых спортивных сооружениях, организациях здравоохранения, организациях культуры, на территориях и в помещениях образовательных организаций, в помещениях, занимаемых органами государственной власти.
Как видите, запрет на курение не распространяется на жилые помещения, в частности, на коммунальные квартиры. Так что решать проблему придется полюбовно. Предпринять какие-то законные меры воздействия не получится, потому как таких мер пока что в России не предусмотрено. Если же не удается уладить отношения с соседями, и вы пришли к решению продать комнату, то следует помнить о правилах, которые действуют при продаже комнат в коммунальной квартире.
Три слагаемых сделки
Если вы хотите продать комнату, надо иметь в виду статью 250 Гражданского кодекса РФ. В ней оговаривается право первоочередной покупки, которое принадлежит владельцам других комнат в коммунальной квартире. Отказ сособственников должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы. Но на практике часто продавцам не удается получить такой документ от соседей. В таком случае нужно отправить заказные письма с уведомлением, и отсутствие ответа в течение месяца будет истолковано как отказ от преимущественного права.
1. Прежде чем продать комнату, предложите ее соседям.
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
Оформить свое предложение о продаже необходимо в письменной форме. Продавец пишет письмо, в котором указывает все существенные условия будущей сделки – цена продажи, условия оплаты и т. д. Для того чтобы продавца не обвинили в невыполнении условия об извещении других сособственников, лучше всего отправить письмо по почте по последнему известному месту жительства сособственника (заказное письмо с уведомлением о вручении).
Если остальные собственники откажутся от покупки (дадут письменный отказ) или не приобретут продаваемую комнату в течение 1 месяца, то продавец вправе продать ее любому третьему лицу.
Свой отказ от покупки соседи могут заверить у нотариуса или же непосредственно при регистрации сделки и права собственности, то есть в «регистрационной палате». При этом совсем не обязательно выжидать месячный срок. Отказ от покупки может быть выдан и раньше.
Если ваши соседи не хотят писать отказ от покупки, то дождитесь истечения 1 месяца с момента их извещения, после чего вы вправе продать комнату любому лицу. Главное, чтобы в случае судебного разбирательства вы смогли доказать, что в надлежащей форме известили их о продаже.
Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки должен быть дан только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Также помните: когда продавец решил продать комнату одному из собственников коммунальной квартиры, в этом случае соблюдать правило о преимущественной покупке не надо, то есть извещать других сособственников не придется.
2. Если нарушено правило преимущественной покупки.
Если собственник не уведомил других сособствеников о продаже, то с регистрацией сделки могут возникнуть проблемы, ее приостановят.
В соответствии со ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.
Такими могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если у вас не будет документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Даже если сделка прошла регистрацию без извещения остальных участников – сособственников, любой из них вправе в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
3. Как восстановить справедливость?
Что делать тем, кто опоздал подать соответствующий иск в отведенные законом три месяца?
Вот тут мнения расходятся.
Одни считают, что срок 3 месяца является пресекательным. В судебной практике под пресекательным сроком понимается срок существования самого права. Истечением этого срока прекращается действие права независимо от того, заявила ли сторона о применении данного срока. Восстановлению он не подлежит.
Однако есть и другая позиция. Она стала превалирующей с принятием постановления пленума Верховного суда РФ № 10, пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В п. 14 данного постановления суд разъясняет, что исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ (восстановление срока исковой давности) этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кому достанется комната?
Освобождение комнаты в коммунальной квартире – не редкость в жизни обитателей коммуналок. Чаще всего комнату освобождают в связи с тем, что «очередник» дождался своей заветной очереди на жилье и поэтому переезжает на новое место жительства, а его жилище соответственно освобождается. Речь идет о комнатах, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, если комната в коммуналке освобождается, то в первую очередь она может быть предоставлена проживающим в квартире нанимателям или собственникам, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Комната предоставляется им на основании договора социального найма.
Если таковых нет, то следующие на очереди наниматели и собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. Комната также предоставляется по договору социального найма.
Если среди проживающих нет и таких, то комната предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. То есть здесь уже не нужно быть признанным малоимущим.
Если в коммунальной квартире нет граждан, перечисленных выше, то комната достанется гражданину «с улицы», у кого подошла очередь на получения жилья.
Таким образом, дабы не увеличивать количество граждан в коммуналке, комнаты в первую очередь предоставляются тем, кто уже проживает в коммунальной квартире.
В соответствии со ст. 37 Закона г. Москвы от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» освободившаяся комната предоставляется в пользование или в собственность проживающим в квартире нанимателям или собст-венникам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (встали на жилищный учет до 1 марта 2005 года) или жилых помещениях (встали на учет после 1 марта 2005 года).
Если таковых среди проживающих нет, то комната предоставляется в пользование или приобретается в собственность нанимателями и собственниками, которые занимают жилые помещения менее установленной нормы предоставления (18 кв.м.) на каждого члена семьи, проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшали свои жилищные условия более пяти лет.
Освободившиеся комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются, будет не менее нормы предоставления на одного человека (18 кв.м.) и не более размеров площади жилого помещения, установленных законом.
Предельные размеры площади жилого помещения установлены ст. 20 вышеназванного Закона, в соответствии с которой размер площади жилого помещения не может быть более чем:
1) на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан – жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
Если нет «нуждающихся», то любой вправе выкупить комнату по рыночной стоимости.