На улице январь, и квартира простужена
«В двухкомнатной муниципальной квартире нас шестеро: я, муж, сын, дочь, родители. Пятиэтажка запланирована под снос. Дочь выходит замуж, скоро у нее будет ребенок. На какую жилую площадь можно рассчитывать нашей растущей семье при расселении?
Жанна».
– Предоставление жилья при переселении отнюдь не означает, что ваши жилищные условия должны автоматически улучшиться. В частности, в Обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2005 года, утвержденном постановлением президиума Верховного суда Российской Федерации от 1 марта 2006 г., на вопрос о том, учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, а также размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, приведен такой ответ: согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86–88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома. В частности, оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
Московское законодательство в этой сфере пока более либерально, оно позволяет гражданам при переселении улучшать свои жилищные условия, тем более, если они являются очередниками.
Согласно законам г. Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве» от 31.05.2006 № 21 и «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» от 14.06.2006 № 29, размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма при расселении, должен соответствовать норме предоставления (18 кв. м общей площади) для гражданина и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в освобождаемом жилом помещении (для семьи из шести человек это 108 кв. м).
Полагаем, что вы можете рассчитывать на получение двух отдельных квартир при сносе дома.
Поэтому советуем в рамках единого финансово-лицевого счета определить (через ЕИРЦ либо в судебном порядке) доли каждой семьи в оплате коммунальных платежей, далее в порядке особого производства установить юридический факт проживания в одной квартире разных семей, а затем попытаться встать в жилотделе управы района на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий как разные семьи (каждая семья при этом должна быть признана органами социальной защиты малоимущей). Граждане, проживающие в одном жилом помещении, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления, признаются разными семьями. Разные семьи подлежат отдельной постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Непростое решение
«Погода «заминусовала», а у нас практически не греют батареи. Обращались во все инстанции – ДЕЗ, ОДС, «горячие линии», к руководству района и т.д., но толку никакого. Подскажите, можно ли решить эту проблему юридически, если местные власти уходят от ответственности?
Андрей Короткевич».
– Если ответственность за отсутствие тепла лежит на обслуживающей организации (ведь могут быть и другие причины плохой работы батарей: например, соседи могли создать себе дополнительный комфорт в ущерб вашим законным интересам, либо «наследила» нелицензированная организация, которая некачественно произвела ремонт или замену ваших батарей и т.д.), советуем действовать сообща с соседями.
Для начала отправьте в обслуживающую организацию коллективное заявление, указав все проблемы с эксплуатацией здания, настаивайте на необходимости проведения обследования жилищных условий и составления соответствующего акта. Если реакции не последовало, можете обратиться к независимому эксперту для составления заключения о причинах плохой работы системы отопления. Далее уведомляете заинтересованные структуры о намерении подать исковое заявление в суд с требованием устранить существующие нарушения и компенсировать причиненный моральный вред по закону о защите прав потребителей.
В тексте искового заявления укажите, когда производились последний капитальный ремонт дома и профилактические работы, какие меры вами предпринимались для решения данной проблемы, какая реакция последовала со стороны ответственных должностных лиц. К исковому заявлению обязательно должны быть приложены копии актов по квартирам истцов, копии заявлений и ответов на них.
Словом, если все административные рычаги воздействия на виновных лиц исчерпаны, видится лишь один непростой способ решения проблемы – судебный.
Судебная доля
«В счет долга получил долю в двухкомнатной квартире. Право на долю официально оформлено. Второй собственник – несовершеннолетний ребенок. Комнаты в квартире разные по площади. Как материально определить и оформить доли? Можно ли сдать в наем одну из комнат без согласия второй стороны?
Олег Петрович Сахаров».
– Выделить доли в натуре в порядке ст. 252 ГК РФ в квартире многоквартирного дома практически невозможно. Согласно п. 12 постановления пленума Верховного суда РФ № 8 от 24 августа 1993 г., «выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой».
Согласно совместному постановлению пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 6/8 от 01.07.1996, при разрешении требования об определении порядка пользования имуществом суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников и реальную возможность совместного проживания. Если вы действительно собираетесь проживать на данной жилой площади, но не можете достичь, как говорится, мирным путем соглашения о совместном пользовании жилым помещением, находящимся в долевой собственности, что предусмотрено статьей 247 ГК РФ, то данную проблему разрешит суд. Если нет возможности предоставить участнику долевой собственности во владение и пользование часть общего имущества, соразмерную его доле, суд имеет право требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их доли, соответствующей компенсации согласно ч. 2 ст. 247 ГК РФ.
Сдать комнату, собственником который являетесь, можете без согласия другой стороны, однако во избежание конфликтов к этому моменту стоит уже четко определить порядок пользования общим имуществом (местами общего пользования) в квартире. Вот только, судя по вашему вопросу, в свидетельстве о праве собственности у вас указана не конкретная комната, а некая идеальная доля в праве собственности на квартиру, что далеко не одно и то же.
Нужна помощь опытного адвоката
«Живу с мужем в квартире по договору социального найма, в одной комнате. А в двух других – семья сына мужа. Суд отказал мне и в заключении отдельных договоров, и в определении доли каждой семьи в оплате коммунальных платежей, и в квартплате в рамках одного лицевого счета. По вашему совету (№ 23 «КР») подала иск «об установлении юридического факта проживания в одной квартире разных семей». Но иск возвратили в связи с тем, что суд не нашел законных оснований его удовлетворить, несмотря на неприязненные отношения наших семей. Прошу дать совет, как мне поступить далее. И еще, по возможности, опубликуйте решения судов по данному вопросу.
Е. В. Пузенкова, г. Протвино».
– Прежде всего, совет юриста, опубликованный на страницах «Квартирного ряда», не заменяет собой помощь квалифицированного специалиста в ходе судебного процесса. И лучше, чтобы это был не просто юрист, а грамотный адвокат. Опыт показывает, что экономить на оплате юридических услуг себе дороже, потому что «сапоги должен тачать сапожник, а пироги печь пирожник».
В вашем случае имеют значение и грамотная последовательность действий, и содержание поданных вами в суд документов, и наличие соответствующей убедительной доказательной базы, и поведение вашего представителя в суде. Наконец, никто не застрахован и от, грубо говоря, неадекватного поведения судей.
Именно поэтому очень трудно давать какие-либо конкретные рекомендации на расстоянии, ведь профессии врача и адвоката очень схожи между собой, но никому не приходит в голову дистанционно ставить диагноз и лечить серьезное заболевание.
Что касается решений судов по данной проблеме, то их, конечно же, можно опубликовать, и в наши планы входит это сделать, однако не стоит рассчитывать на эти примеры как на панацею от всех бед, ибо в нашей стране право не носит прецедентный характер, а решения судов по конкретным делам отнюдь не обязательны для других судов по аналогичным делам, как это происходит, например, в Англии.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова, К. Сафонова, В. Порубиновская