Закон велел делиться
«Собираюсь заключить договор пожизненного содержания с иждивением. На какие моменты следует обратить особое внимание при его составлении? Каковы плюсы и минусы подобного рода сделок?
Алексей Волохов»– Во избежание неприятностей при заключении договора ренты вследствие таких причин, как нежелание продавца или покупателя выполнять условия сделки, необходимо предусмотреть следующее. В самом договоре должен быть четко определен объем его содержания. Необходимо подробно расписать все обязанности плательщика ренты. Получателю ренты следует помнить, что в договоре нужно зафиксировать размер рентных платежей, их частоту и способ увеличения (на случай инфляции или роста прожиточного минимума).
А вот покупателю жилья стоит задуматься о том, что, помимо приобретения квартиры в собственность по договору ренты, на него возлагается масса обязательств и обременений. Чтобы плательщику ренты избежать споров, необходимо хранить все документы, доказывающие надлежащее исполнение обязательств (чеки, квитанции и т. д.) Кроме того, следует ежемесячно (или после осуществления каждого рентного платежа) составлять акт, который подписывают обе стороны договора. А в акте должно быть указано, что рента предоставлена ее получателю в полном объеме и в надлежащий срок. Вместо акта можно брать у получателя ренты расписку о получении платежей и об отсутствии претензий к плательщику ренты.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и составляется в присутствии обеих сторон, имеющих при себе необходимые документы.
После государственной регистрации договора плательщик ренты становится собственником имущества, а получатель ренты приобретает право получать содержание на себя.
Приобретение квартиры посредством заключения договора пожизненного содержания с иждивением для плательщика ренты имеет ряд преимуществ. Прежде всего, это дает возможность приобрести квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости. При заключении бесплатного варианта договора не возникает никаких налогов, в отличие от варианта, когда то же имущество переходит в порядке наследования или дарения.
Однако есть и существенные минусы. Заселение в квартиру и получение права распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению наступает через весьма неопределенный период времени. Высок риск судебных разбирательств, прекращения права собственности плательщика ренты, возврата имущества получателю ренты или членам его семьи.
Таким образом, заключая договор, о котором идет речь, нужно заранее знать, что представляет собой продавец, и заранее оговорить в договоре пункты, по которым в дальнейшем могут возникнуть разногласия.
Как поделить неделимое
«Несколько лет назад я разъехался со своим отцом, после чего стал жить с женой – инвалидом третьей группы в коммунальной квартире в Москве. Отец жил за городом в однокомнатной квартире. Он тяжело заболел и, чтобы его жилье «не пропало», моя мать, которая была с отцом в разводе более 20 лет, заключила с ним брак, и отец ее у себя «прописал». Квартиру они после этого приватизировали, отец умер, а собственницей стала мать.
Я в коммуналке живу 12 лет, имею инвалидность (вторая группа по общему заболеванию), хочу съехаться с матерью, чтобы квартира была отдельная, но мать против.
Учитывая, что она получила собственность отца, можно сказать,
фиктивно и ранее была зарегистрирована и жила у сестры в двухкомнатной квартире, возможно ли у нее отсудить квартиру или долю квартиры в мою пользу? Как долей квартиры или квартирой я смогу распоряжаться?
Владимир»
– Надо полагать, квартира, о которой идет речь, принадлежала на праве общей собственности только вашей матери и отцу. Тогда, в соответствии со ст. 1142 ГК РФ, после смерти отца вы имеете право как наследник первой очереди на наследование доли отца по закону. Также в соответствии с этой статьей, наследницей признается и супруга наследодателя. Получается, что в сложившейся ситуации вы имеете одну четвертую долю в спорной квартире. Данная доля будет принадлежать вам по закону, вы сможете ей полноправно распоряжаться при перерегистрации недвижимого имущества в связи с вступлением в наследство.
Однако право на наследование этой доли квартиры у вас возникло лишь в том случае, если не пропущен срок принятия наследства, который в соответствии со ст. 1154 ГК РФ составляет шесть месяцев со дня открытия наследства. При этом ст. 1155 ГК РФ устанавливает возможность принятия наследства и по истечении установленного срока. Для передачи наследуемой доли в вашу собственность вам необходимо в соответствии со ст. 1162 ГК РФ получить свидетельство о праве на наследство, произвести государственную перерегистрацию недвижимого имущества (квартиры).
В соответствии со ст. 1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, оно поступает в общую долевую собственность наследников. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, определяется ст. 247 ГК РФ. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними (ст. 1165 ГК РФ). Однако статьей 1168 ГК РФ определено понятие преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства. В соответствии с этой статьей, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилья, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения. Условие при этом одно: другим наследникам должна быть предоставлена компенсация за долю в наследстве.
Желательно оформить брак
«Мой гражданский муж живет в двухкомнатной неприватизированной квартире в пятиэтажке, которая идет под снос. Он зарегистрирован там вместе со своей матерью (квартиросъемщицей) и сестрой. Вопрос: сможет ли он при переселении в новый дом получить отдельную однокомнатную квартиру, если станет моим мужем официально? Есть шанс, что ему в этом случае дадут отдельное от матери и сестры жилье?
Фирюза Бейшеналиева»
– В соответствии с законом «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» от 31 мая 2006 года № 21 переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляется путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения из жилищного фонда Москвы соответственно по договору социального найма. Размер площади жилого помещения должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами Москвы, то есть из расчета 18 квадратных метров на каждого зарегистрированного в квартире человека. Из вашего вопроса неясно, состоит ли кто-либо из семьи вашего гражданского мужа на учете по улучшению жилищных условий. В случае если на учете никто не состоит, то, скорее всего, отдельную однокомнатную квартиру вашему гражданскому мужу город выделит в том случае, если, во-первых, вы заключите брак и, во-вторых, если установите в судебном порядке юридический факт проживания в данной квартире разных семей.
Свобода совести и правила общежития
«У меня вот какой вопрос. Может ли религиозная организация проводить свои мероприятия в квартире или частном доме? Дело в том, что молитвенные собрания, которые проводят наши соседи, нарушают тишину и общественное спокойствие.
Антонина Семеновна»
– Согласно п. 2 ст. 16 ФЗ РФ «О свободе совести и о религиозных объединениях» богослужения, другие религиозные обряды и церемонии беспрепятственно совершаются в культовых зданиях, сооружениях и на относящихся к ним территориях, а также в иных местах, предоставленных религиозным организациям для этих целей, в местах паломничества, в учреждениях и на предприятиях религиозных организаций, на кладбищах и в крематориях, а также в жилых помещениях. Из приведенной нормы видно, что религиозная организация может проводить мероприятия как в частном доме, так и в квартире, если таковые ей предоставлены их собственником или владельцем для религиозных целей.
В соответствии со ст. 10 Жилищного кодекса РФ граждане обязаны соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила общежития. В случае, если жилое помещение предоставляется для проведения религиозных мероприятий религиозной организации, то правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением правительства РФ № 25 от 21.01.2006 г. все равно сохраняют свою силу и обязательны для исполнения.
В интересах ребенка
«В муниципальной двухкомнатной квартире зарегистрирован мой муж и его несовершеннолетний сын от первого брака. Ребенок живет с матерью в другой двухкомнатной квартире, которую она приобрела в собственность. Муж захотел зарегистрировать меня в своей квартире, но паспортный стол нам отказал: дескать, нужно согласие его бывшей супруги. Скажите, имею ли я право «прописаться» к своему мужу. Нужно ли вообще согласие бывшей его супруги.
Татьяна Сергеевна».
– В соответствии со ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия членов своей семьи (в письменной форме) вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга (супругу).
Членом семьи будет являться также и ребенок как зарегистрированный по месту жительства в вышеназванном жилом помещении. Согласие бывшей жены потребовали потому, что она законный представитель своего ребенка, то есть представляет его интересы.
Ваш вопрос можно решить только в судебном порядке, обжаловав отказ в регистрации и определив по суду место жительства ребенка вместе с его матерью.
Если брат согласен
«Я инвалид второй группы. Живу в двухкомнатной квартире одна. Эта квартира принадлежит мне и моему брату. Мне – две трети, брату – одна треть. Брат со мной не живет с 1991 года. Подскажите, пожалуйста, можно ли присоединить его долю к моей? И еще вопрос. Очень давно я тесно общаюсь с одной семьей, они мне помогают и вообще как родные. Как с ними заключить договор пожизненного содержания? Заранее благодарю.
Ольга Макаровна Гусева».
– Прежде всего, подчеркнем, что присоединить долю вашего брата к вашей без его согласия невозможно. Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает прекращения права собственности на жилое помещение (на долю в жилом помещении) из-за продолжительного непроживания. Так что в данной ситуации Вы можете либо выкупить долю у своего брата, либо получить ее в дар.
Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, который вы хотите заключить с упомянутой в вашем вопросе семьей, то для этого существует особый порядок. Важно помнить, что ГК не запрещает заключать договор пожизненного содержания с иждивением на долю в праве собственности на жилое помещение. Поэтому, исходя из гражданско-правового принципа диспозитивности, можно утверждать, что в отношении вашей доли можно заключить такой договор с обязательным нотариальным его удостоверением.